近日，由地产中国领先指数研究室出品的地产中国领先指数将陆续发布。据悉，自2021年3月开始，地产中国领先指数将在每月月初发布。地产中国领先指数经过近一年的精心筹备，通过科学的指标筛选、严格的模型测试以及权威的专家论证，旨在运用翔实的数据统计与全面的测评体系，对销售金额、销售面积、融资概况、新增土地货值、品牌传播力等维度进行全景式观察。作为房地产行业的重要指数之一，地产中国领先指数有望成为房地产市场发展的风向标，从而为市场各方及广大投资者提供重要参考。

　　4月，不少核心热点城市的“宅地集中供应”逐步进入首次土拍阶段。在新的行业规则之下，整个房地产市场也呈现出新变化。对此，地产中国领先指数将带来全面解读。

　　销售业绩：9家房企销售额超千亿 头部房企规模优势突出

　　纵观2021年1-4月中国房地产企业销售额TOP100，有9家房企的销售额超过千亿元，依次为碧桂园2736.1亿元、万科2289.7亿元、中国恒大2213亿元、保利发展1746亿元、融创中国1708亿元、中国海外发展1262.4亿元、招商蛇口1013.5亿元、华润置地1010亿元、金地集团1003亿元。就销售面积而言，4家房企在1-4月超过1000万平方米。例如，碧桂园2946.8万平方米、中国恒大2601.6万平方米、万科1410.8万平方米、融创中国1101.95万平方米。不难发现，龙头房企的规模优势愈发突出。

　　1-4月，房企的销售门槛持续分化。销售额在2000亿元以上的超级阵营有3家，其均值为2412.93亿元；销售额在1000亿元-2000亿元阵营的房企有6家，均值为1290.48亿元；销售额在500-1000亿元阵营的房企有18家，均值为690.36亿元；销售额在200-500亿元阵营的房企有33家，均值为316.93亿元；销售额在100-200亿元阵营的房企为35家，均值为137.53亿元；销售额低于100亿元的房企为5家，均值为90.51亿元。

　　相比以往，在房地产行业的长效调控机制逐步落地的背景之下，不少房企根据自身情况调整了2021年的销售目标增长率。例如，中国恒大、世茂集团、绿城中国、中国金茂等增长率均较2020年有所放缓。与此同时，龙湖集团、华润置地、招商蛇口等则制定了较为积极的销售目标增长率。不过，从长远来看，房地产市场将逐步回归居住属性，房企的销售目标增长率也更趋谨慎。

　　新增货值：“两集中”土拍逐步落槌 热点地块成竞拍热门

　　从4月开始，宅地集中供应逐步在各个城市落锤。尤其是接近4月底，广州、无锡、重庆、沈阳等地都进行了“两集中”之后的首次土拍。相应的，房企的新增货值增长也较为明显。

　　从2021年1-4月中国房地产企业新增土地货值TOP100来看，上榜房企较1-3月的新增土地货值均有大幅增长。其中，有5家房企的新增土地货值超过1000亿元，分别为保利发展1406.78亿元、融创中国1379.66亿元、碧桂园1279.6亿元、万科1245.8亿元、招商蛇口1065.32亿元；TOP10房企的新增土地货值则增长至560.3亿元，新增土地货值超过500亿元的房企更是达到14家。

　　从“两集中”之后各地的首次土拍情况来看，不少优质地块吸引了诸多房企参与竞拍。以广州为例，经过4月26日、27日两天的鏖战，广州“两集中”首次供地落槌，共揽金906亿元。分地区来看，黄埔、番禺、南沙等三区地块受到追捧。其中，黄埔区3宗土地全部摇号，番禺区1宗溢价39.53%、2宗摇号，南沙区4宗全部溢价出让。值得注意的是，从地块成交情况来看，底价成交最多达到20宗、溢价成交18宗、流拍6宗、摇号4宗。

　　值得注意的是，头部房企则凭借自身的综合实力，成为最大赢家。例如，从广州的竞拍结果来看，越秀地产以80.5亿元斩获4宗地块；融创中国31.72亿元拿下2宗地块；正荣地产35.8亿元竞得2宗地。除此之外，美的置业、保利地产、华润置地、招商蛇口、中铁建、深振业、联发集团等均有斩获。

　　融资概况：境内外融资分化加剧 房企降杠杆意愿明显

　　根据2021年4月中国房地产企业境内外融资TOP榜显示，4月境内外的融资规模持续分化，延续了2月以来的态势。其中，境内债与境外债的发行规模差额进一步拉大，境内债的发行规模约为799.86亿元，境外债的发行规模仅为27.97亿美元，境内债远超境外债。尽管房企发行境内债的意愿持续走强，但与3月相比，不论境内债还是境外债其发行规模均不及3月。

　　具体来看，恒大地产以82亿元夺得境内债发行规模的第一，其后为电建地产47.6亿元、福州建发45亿元。境外债方面，九龙仓以6.5亿美元居于境外债发行规模的榜首；其次是中国金茂、龙光集团，融资额度依次为6亿美元、3亿美元。不可忽视的是，九龙仓已经连续3个月持续领跑境外融资榜。

　　随着4月结束，大部分上市房企2020年的年报已经公布，其降负债成效也为外界所关注。自去年8月出台针对重点房地产企业的资金监测和融资管理规则以来，不少房企的降杠杆意愿较为明显，绿档阵营持续扩容。业内预测，截至2021年6月底，将有更多房企进入绿档阵营。不过，“宅地集中供应”下的首次土拍已经开启，房企的融资能力也面临前所未有的挑战。

　　品牌建设：头部房企持续领跑 生态建设加强

　　与3月类似，头部房企持续领跑2021年4月中国房地产企业品牌传播力TOP100。总体来看，有99家房企的得分超过60，仅有佳源国际控股未及格。与此同时，上榜房企的均值为74.22，有42家房企的得分超过均值，但总数仍然不及上榜房企的一半。此外，与3月相比，上榜房企的整体均值有所降低。

　　尤其是融创中国，已经连续两个月蝉联中国房地产企业品牌传播力TOP100的冠军。在4月，融创中国发布公告披露了与彰泰集团的合作事宜，并在行业内引发新一轮热议。此前，旭辉集团曾发布与彰泰集团的合作事宜。基于此，融创中国、旭辉集团、彰泰集团等3家房企的品牌传播力均得到提升。与上述房企类似，蓝光发展也深陷被并购的传闻。有消息称，蓝光发展也在洽谈出售公司控制权事宜。随后，蓝光发展发布澄清公告否定这一消息。

　　随着行业规则发生变化，强强联合成为壮大房企实力的重要途径，其品牌传播更是呈现叠加效应。例如，4月23日，以“万物向新·聚势而生”为主题的2021新城控股“美好同行者”生态大会在江苏常州启幕，大会围绕“共融、共创、共赢、共生”的主题，新城控股的管理层与来自全国各地的400余家合作商齐聚一堂，探索合作共赢之道；4月22日，“建筑·健康2030”联盟在杭州正式成立。据了解，“建筑·健康2030”联盟由远洋集团以远洋之帆公益基金会作为平台，与中国房地产业协会、国家住宅与居住环境工程技术研究中心联合发起。

　　综合来看，4月，头部房企的规模优势明显，销售业绩更趋稳定；“两集中”土拍逐步落槌，房企新增土地货值波动较大；境内外融资分化加剧，房企降杠杆意愿明显；品牌传播强调生态建设，叠加效应持续增强。