业内知名专家陆剑伟
深圳晚报记者 叶洋特 见习记者 潘潇雨
城市更新，是深圳破解空间瓶颈的一把“钥匙”，也是老城区蝶变重生的必由之路。
2020年是深圳经济特区建立40周年，作为改革开放的试验田、排头兵和先行者，深圳取得的成绩令世界瞩目。深圳在不到2000平方公里的土地上，创造了现代城市建设与发展的奇迹，但也更早遇到土地资源约束的问题。区域面貌亟须提升，人民生活品质亟待改善，成为深圳要面对的挑战之一。
2009年，深圳在全国率先提出城市更新概念。如今，第一批城市更新项目已历经超过10年，期间有的顺利推进，有的却停滞不前。城市更新最大的难题仍然是拆迁难，很多项目因极少数人的拒绝签约而搁浅。深圳不断通过调整政策规划、创新体制机制寻求破题之道。为此，深圳市城市更新协会联合深圳报业集团深圳晚报社举办2020深圳城市更新美好人居论坛，邀请业内专家、专业学者探讨破局之策，为深圳城市更新建言献策。
深圳城市更新演变历程
2009年12月1日，《深圳城市更新办法》正式发布，深圳城市更新由单纯的城中村、旧工业区改造进入全面升级阶段，深圳也由此成为全国第一个发布城市更新办法的城市。2010年，8个旧住宅小区被列入深圳城市更新第一批计划，深圳城市更新正式进入实操阶段。
其后数年，深圳城市更新规模增长迅速。2015年，深圳市政府发布《关于在罗湖区开展城市更新工作改革试点的决定》。罗湖区城市更新各项事权全部下放，无法下放的建立绿色通道。随着审批层级和环节大大减少，城市更新工作再次提速。2016年10月，市政府印发《关于施行城市更新工作改革的决定》，在罗湖区城市更新改革试点基础上，将市级审批事权全部下放至各区。
2017年，深圳印发《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施》，其中提到“零散旧住宅区权利主体的城市更新意愿应当达到100%”，“小地块城市更新单元拆除，权利主体的城市更新意愿应当达到100%”，简称“双百”规定。
该规定出台后引发广泛探讨，不少专家指出，100%的城市更新意愿势必会拖慢城市更新步伐，在复杂的利益纠葛之下，“拆不动、赔不起、玩不转”老三样将会持续上演，极少数人拒拆也会滥用其权力。
今年7月20日，《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》(以下简称《条例》)公开征求意见。该《条例》酝酿多年，旨在通过特区立法对制约城市更新的体制机制进行创新、变通，其中，建议当已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95%且符合房屋征收相关规定的，市、区政府可以依法对未签约部分房屋实施个别征收。
城市更新项目中的多维探索
2010年4月19日，盐田区桥东老居住区被纳入城市更新首批计划。该老居住区占地4.6万平方米，小区楼龄超过30年，在城市更新过程中，桥东项目面临着利益主体多元复杂的问题。卓越集团深圳市大鹏盐田区域规划报建总经理张珊表示，由于产权极为分散且存在诸多历史遗留问题，权利归一异常艰难。“这种谈判不同于城中村、厂房，需要面对的是更为差异化与多样化的个体。”张珊表示，“我们需要倾听、了解并努力满足业主的诉求，但又不能违背市场规律。”
2016年，卓越城市更新集团开始介入桥东老居住区改造项目，2018年8月完成项目一期100%签约，同年11月完成建筑物拆除、实施主体确认等20多项审批手续，并于2018年底签订土地出让合同。
除桥东项目外，罗湖区木头龙城市更新项目也属于首批城市更新计划。该小区始建于上世纪80年代，共有1340户住户。截至2019年，由于4户业主拒绝签约，10年间木头龙项目一直拖而未决，千余名业主深受影响，49位老人在等待中离世。
该城市更新项目曾一度引发社会关注，2019年10月15日，罗湖区发布了《深圳市罗湖区人民政府房屋征收决定书》，将木头龙片区零星房屋征收确定为当年度罗湖区零星急需项目，10年拉锯战终于迎来破局曙光。
2020年3月4日，罗湖区2020年第一季度重大项目集中开工，其中就包括木头龙项目。木头龙项目的破局，为深圳城市更新开辟了个别征收模式的探索之路。
至今仍未破局的城市更新项目，还包括同时列入深圳市首批城市更新计划的海涛花园。海涛花园位于盐田区海山街道，建于上世纪80年代，大部分为多层商住楼，共有房屋58栋，分属1260户业主。按照规划，该项目将就地拆除重建，改造规模4.43万平方米，建面为26万平方米，计划总投资22亿元。
不同于木头龙的是，海涛花园在建造之初属于外销房，因此业主失联等现象严重，确权等问题难以解决。除此，签约率是如今海涛花园难以推进更新的最大阻力，据悉，目前仍有约60户业主失联或拒绝签约。
据相关负责人介绍，海涛花园部分建筑采用海砂材质建造，使用30多年后，房屋腐蚀严重，存在墙体开裂、外墙混凝土脱落等现象，存在极大安全隐患。目前大部分建筑已被鉴定为D级危楼，需及时清空并拆除。68岁的邹大爷2003年搬入海涛花园，2016年启动拆迁后就搬出，“一直没有一个安稳的家，一家人分散在外租房。”邹大爷期盼新房早日建好，让一家人团聚新家。
立法为更新破局提供坚实保障
“慢、难、贵”，业内知名专家陆剑伟接受深晚记者采访时，用这三个字概括深圳城市更新历程存在的问题。“这是一个十分漫长的过程，不仅需要投入大量时间和资金，还要不断平衡各方利益。”陆剑伟认为，“现行的‘双百’政策的绝对高要求，让很多项目因极少数人拒签无法推进，影响了绝大部分人的利益。”对此，深圳市住房研究会会长陈蔼贫表示，过去城市更新最大的困难是表决制度与赔偿制度不够完善。
接受采访的多位专家认为，《条例》将根据实际情况对多项规定进行调整，有望通过立法真正破局。深圳市政协委员蒋雷告诉记者，《条例》草案中提到，环境恶劣或者存在重大安全隐患的区域可以进行城市更新。他建议，对建筑材料不过关的老旧小区应当尽快拆除重建，从而消除安全隐患。
深圳市住房研究会会长陈蔼贫表示，深圳城市更新的法制建设是一个自下而上的过程，此次《条例》的推出，核心在于解决城市更新过程中遇到的问题与阻力，为城市蝶变提供坚实保障与支撑。“对于城市更新现存问题的突破具有历史意义，对未来城市更新提供了积极支持，值得社会各界高度关注和期待。”陈蔼贫说。
9月27日，2020深圳城市更新美好人居论坛将在华侨城洲际酒店召开。论坛主题为“深圳四十焕新，更新十年筑梦”，中国房地产研究会专家陈蔼贫，文化学者、作家、导演胡野秋，路劲地产集团主管董事、中南区域总裁谭琪，深圳市华勤城市更新研究院院长贺倩明等专家和嘉宾，将出席并发表主题演讲。
此外，论坛现场将重磅发布由深圳市城市更新协会与深圳市华勤城市更新研究院联合出品的《深圳城市更新十年政策评估调研报告》，以行业首份客观中立、多维系统相关报告献礼深圳经济特区建立40周年，为解决城市更新行业痛点、推动科学立法贡献力量。
