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远离商铺写字楼投资!一线城市写字楼空置率纷纷创下历史新高!

远离商铺写字楼投资!一线城市写字楼空置率纷纷创下历史新高!
2021年07月08日 21:43 新浪网 作者 郑亚苏

  1、远离商铺写字楼投资!房地产投资的机会肯定是不如以前那些年了,对于商铺的投资更是如此。对于商铺的投资,这很考验人的,不仅仅是地段、市政配套、商业配比等,更要考虑买入的时机和开发商愿意放价的态度。

  

  血淋淋的真实案例:商铺投资太难,即便眼光不错,税费可能吃掉大半利润。深圳张先生原来300万买的商铺,现在价值1000万了,就2年时间就赚700万,但他却为400多万的税愁白了头!

  这位张先生在一家深圳外资企业上班,这几年中国的人工费用大幅上涨,随着科技的发展,公司产品的垄断地位也渐渐地变弱。每年的净利润越来越少,于是上层决定将中国的企业进行清算关门然后迁至泰国。因此张先生得到了很大一笔遣散费。又加上近几年张先生理财也赚了不少。于是决定回山东老家发展。由于手头不缺钱,张先生投资了一间商铺,自己用来做买卖。没两年时间,张先生的商铺,所在的位置地铁开通了,人流量越来越大。生意做得风生水起,赚得盆满瓢溢。商铺的价格也是一下子涨了三倍。原来300万买的,现在已经1000万了。2年时间赚700万,是张先生夫妻两个工作30年也不一定赚到的。想卖掉把钱拿手里。

  可是到中介公司一打听,商铺买卖增值超过100%的话,七七八八税加起来要近60%的增值税。这样一来几百万没有了。张先生听到这个消息,感觉割肉一样疼。

  中介给张先生这样讲:由于购买商铺耗资比较大,你这个运气还算不错的,地铁一开交通便利,升值这么快。市场上又很多商铺,升值空间小加上贷款利息保个本就不错了。

  

  2、22天内现380亿商办资产交易,写字楼高空置率困境待解。6月28日,凯德集团打包6个来福士卖给中国平安人寿,作价96亿元。再往前一周,“包租公”潘石屹将SOHO中国91%股权出让给黑石集团,交易价30亿美元。

  

  6月7日,和谐健康以90.6亿元收购北京SK大厦。22天内,三笔商业地产领域的大宗交易,合计约380亿元,如此密集且高标的交易,这在业内并不多见。但背后的信号是,险资、资产管理等机构正在出击中国的商业地产资产,且付出的代价并不高。

  从全国整体市场来看,当前商业地产连续多年处在供应高峰,推动空置率走高和租金(售价)水平下降。从市场规模来看,据贝壳研究院统计数据显示,近十年商办面积年均复合增长率均超过10%;截至2020年,商业营业用房面积为29亿平方米;保守估计,2021年房地产总销售规模约为17.5万亿元,其中住宅14.3万亿元,商办地产约为2.6万亿元。当然,存量商业地产规模更是惊人。

  木棉汇集团有限公司董事长闵杰估算认为,2021年全国估计有7亿平方米写字楼,产业园约170亿平方米,中国拥有大量的存量资产。商业地产三大特征是租金收益率低、运营粗放、资产被低估。

  以上“三大特征”必然导致写字楼高空置率。根据房讯指数统计,2020年下半年,一线城市写字楼空置率全部在20%以上运行,均创十年新高;上海和深圳甚至超过了25%以上。全国写字楼平均空置率接近30%,商业营业用房空置率高达35%。房讯指数研究院在《2021中国商业地产100强研究报告》中指出,当下商业地产市场存在三个突出问题,一是整体新增供应量大,长期闲置资产影响可持续发展;二是新增商业、产业、办公需求严重不足,无法支撑如此大规模的供应量;三是商业地产市场中出现产业发展和甲级写字楼错配现象。

  3、买商铺不如去买住宅,或者去买指数基金。如果身边有人推荐买商铺,这个人可能真的就是坏心人。不是说商铺不能买,是大部分人不能去买,大部分商铺的投资回报率很低。商铺回报率远低于普通住宅,而且交付后空置率很高,买商铺掉坑里是常态。

  

  大部分的城市商业本来就过剩,无论是万达、宝龙、吾悦的金街、虚拟铺、带租约、返租等等,大部分都是不靠谱的,全国各地一大把血淋淋的教训。知名房产自媒体大V苏南的老妈偷偷在雅居乐买了几个商铺,空在那儿几个月了租不出去。

  好的资产开发商会自己持有,一方面有稳定的租金收益,一方面还能做经营性物业贷、资产证券化。为什么很多中介、黑心媒体喜欢推荐商铺,因为商铺包销一般的佣金是5-20个点,没错,就是这个行情,一套200万的商铺,销售佣金10-40万。

  综上,大部分人建议你不要买商铺,不要觉得地铁口、社区底商就一定有潜力。大部分人是不专业的,太容易入坑了,买商铺你还不如去买住宅,或者去买指数基金。

  4、一线城市写字楼空置率纷纷创下历史新高!据房讯指数统计,2020年下半年,一线城市写字楼空置率全部在20%以上运行,均创十年新高;上海和深圳甚至超过了25%以上。全国写字楼平均空置率接近30%,商业营业用房空置率高达35%。

  

  深圳写字楼竟然扑街了?据传深圳宝安拟出台企业租楼宇,最高可补贴1000万元。要知道这当初可是深圳的梦,无数家企业大厂搬走了,才让厂房改建成了这如今大量囤积的写字楼。据统计去年第四季度,宝安区写字楼的空置率达到了47.5%,可以说一半都空置了。不得不说,这些年深圳用高昂的房价,逼走了大批制造业公司,试图转型搞金融和IT。然而曾经引以为傲的好房价,缺点也暴露了出来。

  

  厂房十年时间租金涨了5倍,数不清的工厂从深圳撤离,再高的营收也终有扛不住的一天。三星、奥林巴斯都在搬走,宝安的电动工具大厂史丹利宣布解散,升龙科技这家电子巨头也解散走人了,华为搬到了隔壁东莞。德亨富士康也去了印度,好像些许明白了郭台铭搬到印度南非的原因,本来订单就少了那么多,再加上高额的房租。深圳想转型,人尽皆知,可如今一边给写字楼补贴招商,一边劝退制造业,不得不说,有些适得其反了,还是要尽快找准自己的定位。

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