关于上海买房：一些掏心掏肺的建议|承租人|二手房|房屋

　　在上海哪几类房子涨的最疯？

　　1.这四种城市买房一定需要警惕。

　　一是二手房挂牌量非常高的城市；

　　二是涨的时间已经比较长且涨幅比较高，但从没有经过调整的城市；

　　三是短周期内大涨的城市；

　　四是没有基本面的支撑，只是单纯补涨的城市。

　　2.今年上海高涨幅二手小区这样几个特征：

　　带有学区资源属性的小户型老破小2. 位于市中心城市更新板块的次新房3. 前滩、张江这种兼具前两者的区域涨幅最惊人

　　买二手房需要注意的几个点：

　　1、找一个专业的房产中介

　　找一个靠谱、专业的中介，以上这些问题都会迎刃而解，所以建议找声誉好的门店，找做了五年以上的业务骨干、销售冠军、甚至店长。

　　此外，高品质的房源对应高品质的房东，这类房东大概率没时间处置房屋，都是委托靠谱中介的，所以很多好的房源是掌握在中介手里。

　　2、做好应对方案

　　二手房交易经常会出现很多突发情况，例如在牛市中经常面临卖主跳价、要求涨价或者不卖的现象。

　　所以买二手房切记要签订好合同条款，并对于违约行为要特别约定。

　　3、不要忽视租客，专业术语叫承租人

　　法律规定房屋的承租人的有优先购买权，且买卖不破租赁（简而言之就是租期未到你不能赶走承租人），一旦承租人在交易过程中插一杠子，就会造成损失。

　　买二手房一定要确定和你谈判、交易的是房屋所有者本人，并且是这间房屋的所有所有者、一个都不能少。如果是夫妻最好确定双方都同意出售，如果是多人共有，要确定所有房东都同意出售，否则后患无穷。一定要请卖方提供合法的身份证件以及产权证书、资格证件、其它相关证件，购房者可到房管局对产权证的真伪进行验证。也可去房产管理部门查询二手房的产权状况。房主是谁、共有人的产权比例及拥有权形式。强调第一点：最好要求配偶签订知情同意书；在合同中约定，如果隐瞒婚姻状况导致合同无法履行的，购房者有权解除合同并要求支付违约金，以此来保障购房者合法权益。千万记得要做"查档"，确定房屋权属清晰、干净，没有查封、抵押等问题。有抵押的要查看抵押贷款的合同、贷款额和偿还额度，利息和租金的金额。强调第二点：在购房合同中明确解除抵押的时间以及未按时解除抵押对方应承担的违约责任。"尽调"工作到了这一步，看上去基本完成。其实不然，还要做购买者自己的尽调，查一下自己的征信是不是可以贷款、可以贷多少款、可不可以用公积金、贷款年限是多少、首付是几成。不做自身的尽调，一旦过于乐观的评估自己，到时无法履约，会给自己造成损失，这一点和一手不同，某些一手开发商指定银行会事先帮你评估。

　　上海购房资格常见获取办法：

　　1，落户，或者满5年社保且已婚

　　2，代持，也就是借名买房

　　3，法拍，上海法拍房不限购

　　4，公司买房，公司买房不限购，但是得满一定年限，而且卖出的时候有土地增值税，税很高，可以自己百度。

　　最近有很多外地粉丝，都说要来上海买房，问我有哪些破限购的方法，其实他们没有搞清楚：

　　任何方法都要付出代价，要么付出金钱，要么付出时间，要么要付出其他。

　　想什么都不付出，就在上海买房，那可能就是想太多了，上海不是深圳，对户籍卡得很严，本地户口能可以享受很多福利（医疗/教育）。

　　上海买房最快的方法是找个上海配偶结婚，最稳妥的是等5年社保，其他方法也都要付出额外成本，任何方法都有利有弊，相对来说，结婚和社保才是最常见风险最低的。

　　我之前提过，如果大家资金有余力的话，提倡在一线和二线结合配置房产。我说一下理论依据：一线城市房产有比较大的确定性，但问题是基数过高，涨幅收益可能并不大，比如上海中内环普遍均价都在7万+，未来涨肯定会涨，但涨到14万需要不少时间。而二线城市房产选筹比一线城市是难的，因为不是每个城市或者城市里面每个板块都有确定性。但如果一但押中城市，未来的收入会十分可观，比如2016年入杭州，可以享受翻2倍的收入。所以我目前一般是一个一线城市+一个二线城市，刻意拉开城市间级差，这就可以兼顾收入和确定性。