作者：江文华
去年全球大放水，我们见证了豪宅价格暴涨的奇观。
广州豪宅区10万以下的江景住宅，基本消失。最贵的侨鑫汇悦台，顶复成交价接近30万元/平。仅仅买套房，就要用掉一两个小目标。
这不算奇怪，全国楼市分化，贵者越贵。况且在不断的人口、资金涌入情况下，一二线城市的房价几乎没有天花板。
真正让我惊掉下巴的，却是一个十八线小县城——浙江省江山市（由衢州市代管）。在平均工资只有5100元/月的当地，房价已经突破3万！
一个小小的县级市，二手房均价近1.9万，能排进全国前20，超过了成都、合肥、西安、佛山等明星城市。
其实，像江山这样“县城破3万”的案例，正在江浙地区频频上演。这到底是真需求，还是一吹就破的泡沫？
江山，这个魔幻的市场，折射三四线的真实处境。
01
前几天，后台粉丝给我留言，江山的房价已经3万了！
我知道衢州房价高，和隔壁的丽水称得上浙江房价的奇葩，经济发展排末尾，房价水平却相当靠前。
本以为衢州市区房价2万多已经很高了，结果县级市江山的房价居然直奔3万，简直是奇葩中的战斗机。
你去看第三方中介平台的挂牌价格，突破3万的不在少数。
图源：安居客
这些小区算得上高档小区，面积大，总价也不低。
目前，江山市二手房均价近1.9万，能排在全国前20，居然超过了成都、合肥、西安、佛山等一众明星城市！
2021年3月全国房价前20城市，来源：中国房价行情网
在县城买套好点的房子，也要2万+，100平的话首付起码60万。
这在四线城市很难想象。毕竟，60万首付，不仅能买到新一线城市佛山核心地段的大房子，还能买到长沙的豪宅，甚至一线城市广州知识城、南沙（2020年）的新房。
更让我意想不到的是，不仅是江山，整个江浙地区，多个县城的房价正在齐刷刷“3万化”：
义乌，31250元/平米；
永康，36242元/平米；
温岭，31709元/平米；
萧山，31890元/平米；
昆山，38745元/平米；
常熟，33240元/平米……
无论当地经济发达不发达，无论是世界小商品之都，还是浙西山区县城，先涨到3万为敬。
而且我发现，县城房价过3万的现象，基本集中在江浙，其他地方几乎没有。
为什么？
02
从供给端来看。
整个浙江省，东部沿海，西南为山区，“七山一水两分田”。地处西南部的衢州市、丽水市更是如此，简直就是建在山上的城市。
从地图上看，这两个城市城区面积非常狭小，衢州沿着当地的河流衢江，以及浙赣铁路狭长地带分布；丽水则只有被茫茫山岭包围的小小一团。
再看浙东的宁波，一马平川，城区面积甩开衢州丽水一大截。
21世纪初，浙江有一个“山海协作”工程——浙江沿海城市对口帮扶西部城市，这4个字用得非常贴切了。
江山市的建成区面积仅17.8平方公里，在浙江县级市里排在倒数第3，是面积最大的诸暨的1/4左右。江山的代管市衢州，建成区面积也很小，仅为77.7平方公里，约为杭州的1/8左右。
这县城到底有多小？傍晚散步一个多小时，就可以从城区最南端走到最北端。
按照常住人口/建成区面积来算，衢州的人口密度约为2.41万人/平方千米，在浙江排在末尾。
这说明，整个衢州可用于住宅开发的土地比较受限，并导致住宅供应量较为稀缺。江山市也不例外。
根据国家统计局数据，全国30个重点城市（拉萨资料缺）2019年人均商品房销售面积基本在1-4平方米/人，这代表了全国绝大部分城市的商品房供应情况。
注：为了统计的一致性，我们用商品房销售面积/年末户籍总人口计算人均商品房销售面积
不过具体到江山，这个数据颇有些拿不出手。
2019年，江山市人均商品房销售面积只有0.64平方米/人，比人均面积最小的大首都还要紧张。
2020年更甚，商品房销售面积锐减48%，导致人均商品房销售面积只有0.34平方米/人。
这就好比一个三四线的“小深圳”，住宅供应量极其有限，即使没有炒房团，房价也很容易掀起一波又一波猛涨。
03
一个地区的房价不仅由供给端决定，需求端也相当关键。
不得不说，浙江很可能是最早实现共同富裕的省份。
衢州，在浙江是经济最落后的地区之一，GDP总量只有杭州、宁波的1/10左右。2020年，衢州地区生产总值1639.12亿元，与广东省清远、韶关相近。
图源：每日经济新闻不过，当地人均可支配收入并不低。去年，衢州居民人均可支配收入37935元，其中，城镇和农村居民人均可支配收入分别为49300元和26290元。
江山市，去年城镇常住居民人均可支配收入比衢州市还高，达到51987元。
相比而言，地处粤北山区的韶关就要逊色不少。去年，韶关居民人均可支配收入27546元，城镇、农村居民人均可支配收入分别为34418元、18289元，和江山差了近2万。
所以，江山市的有钱人，就比韶关这样的城市，多出不少。
我打听了一下，当地公务员年薪，保守估计在20万以上，和一二线城市不相上下。
小两口存钱两三年，即使房价3万一平，买个七八十平小面积压力也不大。
除了进体制，还有大部分人做起了生意。
在整个衢州市甚至浙江省，江山人是除了温州人之外最具海洋精神的群体。“打工是不可能打工的，这辈子都不可能打工的”。
根据2019年的数据，近20万江山人在全国各地和近40个国家和地区，在各行各业经商者不下10万人，其中规上企业近400家，上市企业近20家，总资产在5亿元以上的企业超百家，部分企业集团资产超百亿元。
也就是说，每3个江山人，就有1人在外地甚至国外，相当于每家1人；每6个江山人，就有1个人在做生意。
比如修车行业，当中国汽车保有量突飞猛进，加之十多万小汽车取代电动自行车成了农村人的代步工具，修车店如雨后春笋般冒出。经营得好，一年赚五十万以上没有问题。
比如在养蜂产业，江山已经是数十年的隐形冠军。至今，江山养蜂规模与经济效益连续29年居全国各县（市）之首，并早在2001年就被评为“中国蜜蜂之乡”。
8月，你在内蒙古策马扬鞭，偶遇的养蜂人很可能来自浙江江山。多少离乡的江山人，每天以花丛为伴，以蜜蜂为伴，以星河为伴。
江山养蜂人养蜂路线，图源：浙江新闻客户端有人调侃，每年春节在衢州出现的路虎，绝大部分是江山人的。这些在外面做生意的人，回来看老爸老妈了。
当然，他们顺带买两套房给爸妈住，给孩子住也在情理之中。
200多万，即使全款压力也不大。
04
除了购买力极强，棚改和信贷宽松也是很重要的原因。
这些年，三四线城市棚改如火如荼。江山所在的衢州也不例外。2016年至2020年，衢州棚户区开工分别为4681套、6335套、15505套、7392套、404套。
而每年衢州商品房销售面积，稳定在200多万平方米。如果按一套100㎡计算，每年商品房销售套数在2万多套。
也就是说，每年棚户区开工套数，就相当于全年商品房销售套数的1/5到1/2。
猛烈的棚改催生大量拆迁户，他们一齐涌入售楼处，用白花花的银子堆高了城市的房价。
当然，涌入售楼处的，还有用经营贷买房的人。经营贷流入楼市，不仅仅是一二线城市的专利。
今年1月，某国有大行衢州分行因为信贷资金违规流入楼市等原因，被罚95万。截至目前，在浙江，同样因信贷资金违规流入楼市被罚的，还有台州4家银行、湖州1家、绍兴2家银行。
看来，当年温州炒房团的遗风，还没在浙江完全消散啊。
05
整个江山，不仅房价高，涨幅也很吓人。中国房价行情网数据，今年3月，江山市二手房均价已经达到18749元/㎡，同比涨幅21.71%。
这个房价上涨速度，能在全国300多个城市里排前十，甚至高过广州、杭州，仅次于淮安、泉州、嘉兴、上海、商洛和盐城。
有人会说，既然房价涨得这么猛，买几套投资可以吗？
前些年的低点买入，如今的高点卖出，几套房这么一转手，确实能轻松赚百万。前提是，房子能够卖出去。
从长远看，像衢州这样的三四线城市，楼市的前景并不乐观。
2009年到2019年这10年，整个浙江省，只有衢州市和绍兴市小学生人数增长率为负，表明这两个地方人口流失的严重性。
图源：刘晓博说财经没有了接盘侠，疯狂的房价还怎么涨？
况且，近些年颁布的一系列政策，对于包括衢州、江山在内的大部分三四线城市而言，绝对够得上一次次暴击。
截至目前，我国城镇化历程大致分为三个阶段：
早期：分散型，鼓励中小城市发展；
中期：集中型，优先发展大城市；
现在：两种思路融合，“分类引导大中小城市发展方向和建设重点”。
早期鼓励中小城市发展，在某种程度上造成资源错配，如一二线土地指标短缺，三四线泛滥，导致一二线住宅供不应求，三四线库存严重。
人往高处走的定律决定了大城市始终是最吸引人口的地区。中小城市的人口，要么向大城市流动，要么保持不变。想要人口涌入，几乎不可能。
现在，融合发展的思路意味着，小城市不必做大，发展特色即可。小城市的人想到大城市发展，户籍等限制会逐步放宽。
最近国家发改委印发《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，规定：
城区常住人口300万以下城市要落实全面取消落户限制政策；
城市群和都市圈内社保缴纳年限和居住年限要实现累计互认。
从之前的“督促”到今年的“落实全面取消”，表明户籍制度改革在加速。
这意味着，多数城市的落户门槛会进一步降低。加上越来越多的城市用真金白银抢人，人口必定会大范围从三四线城市向一二线城市流动。
城市群内社保及居住年限累计互认，则会加速这一流动过程。
所以说，当三四线县城人口在流失，房价又在涨，就是在催生一个个巨大的泡沫！
目前，楼市调控主要集中在一二线城市，当矛头转向三四线时，也就是泡沫戳破之时。
曾记否，当年温州炒房，房价腰斩？
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