近年来，我市住宅小区地下车位的所有权问题一直困扰广大业主，不少业主因此与开发商矛盾不断升级，有的时候还会发生冲突，甚至闹到了打官司的地步。
重要消息
4月30日起
《桂林市城市车位（库）不动产登记办法（试行）》
将正式实施
该《办法》的实施
将为我市商品房小区建设的
地下车位登记确权和交易管理
提供有力的政策支持
地下车位办证大势所趋
据悉，近年来，随着经济社会发展和人民生活水平提高，我市私家车的保有量迅速增加，广大业主对地下车位的需求持续增长，而有关地下车位的销售、租赁、使用以及管理等方面的规章制度相对欠缺。
因相关政策不明朗，一方面，地上空间少量停车位无法满足业主日益增长的停车需求，业主有车无处停，导致小区乱停车堵塞应急通道、碾压绿化带、停车剐蹭等问题时常发生；另一方面，既有的地下停车位被闲置，有位置无车停。这种尴尬的对比在一定程度上加剧了业主的不满。
当前，由于无法进行不动产登记，我市住宅小区地下停车位基本上是采取以租代售的模式进行收费。
开发企业为了收回成本，推行长租模式，按照车位的出售价格收取租金，造成业主花了买车位的钱，却得不到车位的产权，业主意见比较大。
《办法》出台以后，能够为购买车位的群众办理不动产权证书，保障群众的合法权益。
车位能够办理不动产证之后，有助于理顺产权关系，规范房地产市场。
桂林某小区地下车库实拍
地下车位作为小区配套设施的一部分，关系到我市房地产市场的健康发展，开发企业持有大量的车位，形成重资产，不利于企业的发展和运营。
同时，地下车位的产权不明晰，造成许多业主不敢买、不能停，对小区的物业管理的规范产生了一定程度的影响。
桂林房协自2018年开始，一直通过各种渠道向有关部门呼吁尽快启动住宅小区地下车位确权工作。
网络示意图小编从桂林房协的一份调研报告上看到，截至2019年末，仅五城区和临桂区120个住宅小区，已规划、已建成和在售地下车位总数为182880个。其中五城区65241个，临桂区117639个。
已售出59050个，其中五城区26789个，临桂区32261个。
待售123830个，其中五城区38452个，临桂区85378个。
销售率仅为32.3%， 也就是说近七成的地下车位“躺在地底下休眠”，成为了名副其实的“不动产”。
网络示意图
纵观国内其他城市，2019年10月之前，大部分城市均未启动住宅小区地下车位确权。转折点来自于2019年10月8日《自然资源部关于城镇住宅小区地下车位(库)确权登记若干问题的意见(征求意见稿)》。
尽管之后未公开披露该意见是否正式行文，但此举在某种意义上表明，自然资源部是支持住宅小区地下车位确权的。
从这之后，各地此项工作明显提速，仅广西区内，北海、钦州、防城港等城市相继出台有关政策。
在各方的努力之下，市政府于2020年初启动了住宅小区地下车位确权的调研，市自然资源局、市住建局多次赴外地考察学习，并召开座谈会、听证会，听取相关职能部门、行业协会和部分房企意见，最终形成了《办法》。
热点问题解析
由于《办法》全文比较长，有些用词相当专业、晦涩，为便于小伙伴们理解，小编整理了一些核心的热点问题进行解析。
1.什么样的车位可以办证？
本市城市规划区国有土地范围内利用地下空间建设规划的机动车车位（库）（含地下车位、地下车库以及乙类人防工程车位（库），地上架空层规划的机动车车位）。
地上公共通道、公共绿化用地上的车位，甲类人防工程车位（库）以及地上、地下非机动车车位（库）不可以办证。
P.S. 人防工程按可能受到的空袭危险分为甲、乙两类，甲类人防工程防常规武器和核武器、化学武器、生物武器的袭击；乙类人防工程防常规武器和化学武器、生物武器的袭击。
要想知道你家小区的地下室属于甲类还是乙类人防工程，可以向开发商咨询。
2.地下车位（库）的定义是什么？
办法所称的地下车位（库）包括结建地下车位（库）和单建地下车位（库）。结建地下车位（库）是指同一建设主体结合地面建筑一并开发建设的地下车位（库）。单建地下车位（库）是指利用地下空间独立开发建设的地下车位（库）。
P.S. 单建式人防工程是建在地面以下、上部没有地面建筑物的人防工程。比如桂林市中心广场、临桂区市民广场等这类公共活动场所均属此类，与广大小伙伴没啥关系。
结建式人防工程是建在地面建筑物下面的人防工程，是地面建筑物不可分割的组成部分。所有的住宅小区地下室均属此类。
3.办证程序有哪些？
办法施行前，经依法批准建设、符合建设工程规划许可证或者施工设计要求且已通过竣工验收的地下车位（库），由现地下车位（库）实际持有权利人补交土地出让金。经发展改革、自然资源、人防、住房城乡建设等有关部门审查确定后，自然资源部门应当与现地下车位（库）实际持有权利人签订土地出让合同补充协议或者划拨决定书补充协议。不动产登记机构依据土地出让合同补充协议或者划拨决定书补充协议的有关内容进行地下车位（库）不动产登记。
P.S.如果你已经和开发商签订了车位使用权转让协议并支付了车位价款，那么需要办理不动产证就得再补交土地出让金。当然，如果你不想办或者不需要办，也就不用去补交了。
4.土地出让金如何计算？
办法实施前，经依法批准建设、符合建设工程规划许可证或者施工设计要求且已通过竣工验收的地下车位（库），其所需补交出让金以基准地价为依据，区分不同用途和相应级别。
补交出让金的计算方法具体如下：
地下一层的单个结建地下车位（库）补交出让金=单个结建地下车位（库）实际占地面积×国有建设用地相应配套用途级别的基准地价×3%。
地下二层及其以下的车位（库）不再收取出让金。
办法实施前，经依法批准建设、符合建设工程规划许可证或者施工设计要求且已通过竣工验收、但未分摊国有建设用地使用权的首层架空层车位，其所需补交出让金以基准地价为依据，区分不同用途和相应级别。补交出让金的计算方法具体如下：
单个首层架空层车位补交出让金=单个首层架空层车位实际占地面积×国有建设用地相应配套用途级别的基准地价×3%。
P.S.有关部门尚未明确“实际占地面积”是否包含公摊面积，小编从前述自然资源部的征求意见稿里看到，“配建地下车位用于转让的，还应提供确认地下车位转让后属于权利人专有和共有部分的面积”，也就是说，自然资源部倾向于地下车位的产权面积包括停车范围面积和车行道、出入口坡道、设备用房（人防设施、消防泵房……）柱间、墙角等等公摊面积。
因此一个地下车位的实际面积通常达到了35平方米。各地对于地下车位面积亦分为两种情况，一是按照公摊面积+车位占地面积办理产权登记，车位产权证载面积约35-40平方米。二是仅按照车位占地面积办理产权登记，车位产权证载面积约13-15平方米。
按照《桂林市人民政府关于印发桂林市2019年城区土地定级与基准地价的通知》有关规定，我市大部分住宅小区均属于二级住宅用地，基准地价为3525元/平方米。
按照上述公式可计算出一个地下车位可能需要补交的土地出让金大约为1375-3700元之间。
架空层车位计算方式大体与地下车位相同，小编在此就不再赘述。
需要指出的是，上述计算仅为小编合理推测，最终计算仍需有关部门另行明确。
5.办证需要什么材料？
申请地下车位（库）所有权首次登记应当具备下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）国有建设用地使用权证明；
（四）地下空间建设工程符合规划的证明；
（五）地下空间建设工程已竣工验收的证明；
（六）经审核备案的测绘报告、不动产权籍调查资料；
（七）涉及人防工程的地下车位（库），应当提供自然资源部门核准的地下室平面布置图和人防部门验收备案意见及批准的人防工程平战转换方案等资料。
申请首层架空层车位所有权首次登记应当具备下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）国有建设用地使用权证明；
（四）建设工程符合规划的证明；
（五）建设工程已竣工验收的证明；
（六）经审核备案的测绘报告、不动产权籍调查资料。
其中，登记申请书、申请人身份证明由申请主体提供，其余材料通过部门信息共享获取，不动产登记机构不得要求申请主体另行提供。
P.S.对于业主而言，如果想要办理车位不动产证，只需要准备登记申请书和身份证明即可，其他的材料不用花费时间、精力在各个部门之间奔走了。
6.车位使用权出让年限多久？
多用途国有建设用地范围内配建地下车位（库）和架空层车位，与地上建筑物配建比例明确且按用途在空间上能够明确区分的，地下车位（库）和架空层车位的土地用途、使用年限按对应地上建筑物的土地用途和使用年限认定。
在空间上不能明确区分的地下车位（库）和架空层车位土地用途、使用年限，按照使用年限最长土地的用途及其使用年限认定，出让年限起始时间与国有建设用地使用权出让年限保持一致。
P.S.简言之，你买的房子如果是住宅，那么对应的车位使用权出让年限就是70年，如果是商铺、写字楼、服务型公寓等非住宅，那么对应的车位使用权年限就是40年。
7.哪些地方的车位可以确权？
办法适用于桂林市五城区（秀峰区、象山区、叠彩区、七星区、雁山区），各县（市）、临桂区可根据实际情况参照执行。
P.S.灵川、临桂以及其他县市的小伙伴想办理车位确权还需要耐心等待当地政府出台相应办法。
