2020国内楼市何去何从？|楼市|新房价格|二手房

　　文：刘璐

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　　要理解当前国内楼市的复杂走势，看这一篇文章就够了。

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　　1，对当前国内楼市走势的四种认识

　　在刚刚过去的5月底，重要会议胜利闭幕，其中众多涉及国计民生的问题引发广泛而持续地关注。其中，关于房地产的表述再次提到“房住不炒”和“因城施策”。下面，本文就将结合最新的70个大中城市房价指数，谈一谈对2020年我国楼市走势的一些看法和判断。由于5月份的房价指数尚未发布，所以本文所涉及的房价指数以国家统计局于2020年5月18日发布的“2020年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”为主。这其中有非常重要的信息值得我们仔细揣摩。

　　乍一看，这份表单所传递的信息让人觉得扑朔迷离，甚至可能有一些混乱。的确，我们看到一些城市在涨，而一些城市在跌。如果同时考虑各地新房和二手房的情况，那么这2*2=4种组合的走势就让人感到更加难以把握。那么，在当前楼市这种复杂的现状背后，有没有系统性的规律可循呢？经过梳理，我们不妨按照下述四个大类来进行探讨。

　　首先就是“新跌旧涨”，即新房指数下降但二手房指数上涨。这一类型的典型案例如北京。在4月，北京新房指数环比下跌0.3%，但二手房指数环比上涨1.1%。这的确是一个有趣的现象。但如果往前倒推几年，我们可以发现，2017年之前北京的新房、二手房指数都有很大的涨幅，但随着2016年“9.30”开启的新一轮严厉楼市调控，特别是2017年3月升级版的调控之后，北京的二手房价格指数应声而跌，但新房价格指数则维持在“高位盘整”的态势。到2018年年底至2019年这一阶段，北京的二手房指数又出现了断断续续的一些回暖，而新房价格指数维持相对的稳定。这一态势基本持续到了2020年。例如，2020年3月北京的新房价格指数环比持平，也就是说不增也不降。因此，综合判断，北京这一类的城市，当前新房价格指数有走跌回调的趋势，而二手房价格指数有继续回暖的趋势。最终，这二者会实现一个相对平衡的状态。同理，厦门和合肥也是典型的新房指数“前期涨幅较大”的城市，因此其新房价格指数当前的“回调”压力也相当之大。

　　值得一提的是，同为一线城市的上海，其3、4月的新房和二手房指数都在涨，且涨幅还有扩大的趋势。4月深圳的新房价格指数持平，但二手房价格指数上涨较为明显。而3月深圳的新房和二手房的价格指数均在上涨。综合来看，深圳今年的新房价格指数可能趋稳，但二手房价格指数上涨压力较大。广州则非常有意思，4月的新房和二手房均环比持平，既不增也不降，显得非常“稳健”。但3月广州的新房和二手房则为“双降”。综合来看，广州当前的新房和二手房的价格指数在横盘中走低的压力较大。

来源：国家统计局

其次就是“新涨旧跌”，即新房价格指数上涨但二手房指数下跌。这类城市在当前其实相当普遍，而且以二线大城市居多。以这份榜单上紧挨着北京的天津、石家庄、太原三城为例，4月的新房价格指数均上涨，但其对应的二手房价格指数均走跌。其他一些在2017-2018年调控较为严厉的城市当前一般都是这种走势，如郑州、长沙、重庆、西安等。这里面的原因较为复杂，但概括起来主要有两个原因。一方面，由于一些城市（以一些“热点”二线城市为主）受到“限价”调控政策的影响，新房价格上涨受到明显的抑制，因此当2019年这些城市陆续放开“限价”政策之后（或因地制宜地采取更灵活的调控政策，如限价与拿地价格挂钩，等等），这些城市的新房价格就出现了一些上涨。另一方面，由于不少城市在2017-2018年间的拿地价格普遍较高（由于土地市场活跃，这一时间段内各地的土地拍卖溢价率普遍较高），因此在“面粉和面包”这样的成本推动因素之下，使得这些城市2019年至今的新房价格指数持续走高。与之对应的是，由于这些城市的二手房市场虽然也受到“限购”和“限售”等调控政策的影响，但由于没有“限价”作用于二手房市场，因此当地的二手房价格一路走高。当然，时间顺序有先有后。于是，这些城市当前二手房价格指数的下跌则更能真实地反应当地楼市的价格走势。换句话说，其当前二手房价格指数的下跌意味着楼市阶段性见顶之后的回落。

　　除了众多的二线城市，其他如海口、三亚、泸州、南充、遵义、锦州等规模更小一点的城市也在此列。

来源：国家统计局

第三是“新旧均跌”，即新房价格指数和二手房价格指数均走跌。毫无疑问，当前大量的三四线城市均属此类，比如包头、牡丹江、安庆、北海等。值得一提的是在2019年房价上涨较为迅速的贵阳，当前其新房和二手房的走势均开启了较为明显的下跌通道（可以对比贵阳在3月份的“双跌”走势作为验证）。

来源：国家统计局

第四是“新旧均涨”，即新房价格指数和二手房价格指数均上涨。显然，这类城市让当地的楼市调控压力加大，“房住不炒”的“紧箍咒”也一触即发。当然，其背后的原因依然值得深挖。不难发现，这里面很重要的一个原因是“滞后补涨”的惯性延续。仔细观察，我们不难发现一些二线和三四线城市的身影，而它们大多是2016年这一轮房价上涨中的涨势滞后的城市。除了沈阳、大连、长春、哈尔冰等东北大城市，以及兰州、西宁、银川、乌鲁木齐等西北省会城市之外，唐山、秦皇岛、丹东等北方中小城市也在列。这些前期的“滞涨”城市是否会补缺其他城市提前走过的涨幅呢？也许有的城市能，而有的城市不能。

　　此外，对于一些华东的城市来说，这也是值得警惕的一类走势。除了前面提到过的上海，南京、杭州、无锡也值得关注。此外，类似扬州、徐州、温州、金华等华东城市是也是“双涨”的走势。这的确让人们又回想起了2016年。毕竟，2016年上半年的楼市行情就是由上海领衔的华东城市推动的。因此，当前对于华东城市而言，必须要警惕新一轮的房价上涨及过热。

来源：国家统计局

2，为什么我们需要反复强调“2017-2018年”这个时间段？

　　通过对中国楼市的长期研究，我发现了一个很有意思的现象，即楼市中的很多问题其实是周期性地反复出现的。不论是普通购房者还是专业的业内人士，都觉得2020年的楼市行情特别扑朔迷离。这么复杂的楼市行情，我们应该怎么样去理解？楼市本身又是如何一步一步地发展成目前这个状态的呢？这些关键问题其实都可以通过对前面几年楼市周期（特别是2016年以来的这一轮楼市行情）的总结性研究找到答案。

　　楼市周期是一个宏大的话题，一两句话很难说得清楚。但如果非要用一句通俗的话来概括，我觉得是“扩张期比谁拿地多，紧缩期比谁跑得快”。对于房企来说，最大的“悲剧”可能就是拿地拿在了高点，而卖房又卖在了低点。对于购房者同样如此：有的人在2017年3月的高点在北京燕郊买了房，随后在2018年的低点扛不住了又把房卖了。

　　正如本文前面所分析和总结的，当前中国城市间楼市的分化已经越来越大。当前我们已经很难再像2012-2015年那样用同样的涨跌走势来概括大多数城市了。

　　2016年以来，不同城市的涨跌先后和涨跌程度的差异性都远大于从前，这是当前人们觉得楼市走势扑朔迷离、难以把握的根本原因。

　　具体来说，以北京、厦门为代表的楼市热点城市，在2017年3-4月就已经率先开始了下跌调整（特别是二手房市场），到2018年年底又开始出现了一些恢复性的回暖迹象。

　　不少二线城市（包括成都等城市在内），2018年下半年开始出现二手房的下跌调整。

　　很多三、四线城市在2016-2017年都还没有怎么涨，在2018年则出现了“低价股补涨” 的行情，到2019年也开始出现分化，一些继续上涨，而一些开始下调。总体来看，由于2018年大量三、四线中小城市房价大涨（受一、二线核心大城市房价高企，调控严厉导致的购买力外溢和本地的棚改等因素共同作用），2019年以来，这些三、四线城市自身的基本面很难继续支撑已经高涨的房价，回调压力开始显现。而进入2020年，正如前面分析的“双跌”走势所述，这些城市在今年的房价下跌压力会很大。

　　虽然楼市行情走势难以用同样的一句话概括，但是“先涨先跌、后涨后跌”还是基本可以概括2016年以来的楼市行情的。这也是导致2020年的楼市行情相当混乱的原因，出现了有的城市涨、有的城市跌的“乱象”。

　　2019年，开发商（主要是全国性的大房企）的关注点是重返一、二线大城市。2020年至今的约半年时间似乎延续了这种走势。当前大城市的房价向下压力总体不大，局部甚至还有上涨动力。但是大量的三、四线城市的房价下降压力非常大。至于很多城市的新房市场，其走势就更复杂。由于“限价”政策的存在，让不少城市这一轮的新房价格涨幅低于二手房，之后随着“限价”政策的逐渐松动，很容易出现当地二手房跌但新房还在涨的奇怪现象。

　　2016年以来的这一轮楼市行情，不仅表现为城市间的楼市发展差异性大增，而且一个城市内部不同区域间的楼市行情差异性也逐渐变大。因此，当前不少城市内部也常见到一些区域行情冷清、另一些区域行情火热的现象。

　　3，对当前楼市的宏观判断

　　不知不觉中，2020年已经过了将近一半。然而，受疫情的影响，一季度不少城市和行业的经济活动都按下了“暂停键”，房地产也一样。进入二季度，随着各地加速复工复产，包括房地产在内的各行各业也正在逐渐恢复活力。如果要对2020年的楼市做一个总结性的前瞻，我觉得是：楼市总体趋于“平淡”，各地楼市分化进一步加剧。

　　前半句是指经历了2016-2018年这三年的楼市成交量大增的行情，2019年的楼市趋于“平淡”是正常的市场调整，而2020年在大概率下也会延续这种“平淡”。

　　2016-2018年这三年全国商品房销售总金额达37.77万亿元。作为对比，2010-2015年这六年间的年平均商品房销售金额为7.02万亿元，而2010年的金额仅为5.25万亿元。换句话说，按照2010年的标准来看，2016-2018年这三年相当于卖了约7.9年的房子；而按照前述平均金额的水平来看，2016-2018年这三年也卖了5.38年的房子。如果再考虑到2019年的15.97万亿，那么2016-2019这四年的楼市“大行情”共销售了53.74万亿元，相当于按照 2010年的标准卖了10.24年的房子，或者按照前述的平均标准卖了7.66年。楼市快速奔跑了四年，停下来喘口气，这很正常。市场放缓脚步，“消停”一下，让市场参与各方冷静下来，这本身也有利于我国楼市的平稳健康发展。

　　后半句可以通过一个例子来理解，假设我们观察2020年的某一个时间节点，那么在这时间节点的空间之中，全国既有城市的房价在涨，也有城市的房价在跌。而且在同一个城市的内部，也可能出现某些区域在涨，而某些区域在跌的情况。这的确是非常有意思的一个现象。

　　毫无疑问，我们正身处一个前所未有的大时代。有一些人甚至觉得我们仿佛处于一个科幻小说中描述的时代。就房地产市场本身而言，受到的影响因素的确太多了。市场、政策，内因、外因，从居民偏好到行业竞争，从金融体系到调控政策，甚至还要考虑到复杂多变的国际环境，这其中的每一个细分因素，都有可能对房地产行业产生深远的影响。

　　对于所在城市的楼市走势感兴趣的朋友，可以留言给我。发送所在城市名称即可（仅限70个大中城市），我会尽力回复大家！对于这些楼市行情波动规律性的详细分析，可以参看我在下面推荐的书。

　　4，新书推荐

　　细心的读者朋友可能已经发现，我在本文的前面部分多次提到了2017-2018年这个时间段。的确，2017-2018年对于中国的房地产市场而言，几乎可以说是能够载入史册的一个非常有代表性的时期。就调控的频率和力度而言，这是近十多年来频率最高且力度最大的一个时期。

　　第一，从政策面来看，调控政策和工具不断升级。

　　从以前较为传统的“限购＋限贷”，逐渐升级为“限购＋限贷＋限价＋限售＋摇号”五大主力楼市调控手段。各地政府又颁布了更多更细的调控举措，比如“商改住”禁令、“定向加息”式的房贷利率上浮、“刚需优先”的摇号补丁等。

　　第二，从市场面来看，“十二字诀”可谓总结得非常到位。

　　“冰火两重天”已经不足以描述这一阶段楼市的复杂情况了。针对这种情况，我总结了“十二字诀”：“热点”熄火，“滞涨”逆袭，“新存”倒挂。

　　第三，从消息面来看，市场的神经紧绷，消息纷杂。

　　一旦传出有什么调控政策即将颁布的消息，市场就会迅速做出反应。比如，某项重大调控政策出台或生效的前夜，售楼部灯火通明地连夜备案。此类现象成了这个大时代中有趣的小插曲。

　　在此，我向各位读者朋友隆重推荐我的新作，即《中国楼市看点：典型事件解析（2017—2018）——以成都为例》这本书，完整复盘本轮楼市周期的兴起与发展。

　　本书将一段时间内的楼市小插曲去伪存真、去粗取精、加以打磨后呈现给读者。具体来说，本书主要是把2017年1月至2018年12月国内楼市的典型事件按照时间顺序串联起来，把这24个月内发生的楼市典型事件分成了24个章节，完整地再现了国内房地产市场在这一阶段的跌宕起伏。此外，本书也收录了少数几篇2016年的关键内容作为全书的“引子”，以介绍这一轮楼市行情的“来龙去脉”。是什么导致了随后严厉的楼市调控？2017-2018年的众多楼市调控政策又是如何一步一步地走向深化的？显然，2016年的这些“铺垫”是非常关键的。此外，由于我从小喜欢阅读古典名著，于是在本书中采用了“章回体”的形式来为各个章节的标题命名，这也是一种有趣的尝试，并成为了本书的一大特色。

　　本书的主要特点是“把握两年楼市发展脉搏，洞悉房产新闻传播规律”。本书的研究内容和视角在国内较为少见。本书既是对这两年内房地产行业发展脉搏的梳理，也是研究财经新闻特别是房产新闻传播规律的有用资料。

　　这本书的写作、编辑和出版，我原本以为是很简单的一件事，但却前后“折腾”了约两年的时间。书中收录的所有条目都是经过我精挑细选的，不断地删除，又不断地加入。的确，要在有限的篇幅之内，尽可能完整地勾勒出这一轮（特别是2017-2018年）国内楼市发展波澜壮阔的宏大画卷，这个难度是非常大的。正如这本书的书名所示，我只能通过把一些楼市发展中的“典型事件”串联起来，以求“管中窥豹”地体现出这两年间中国楼市的发展变化。不足和缺失是在所难免的，还请各位读者朋友见谅。

　　我的一个朋友，经济学家陆教授常说一句话：“在时代的洪流之中，开发商只是随波逐流的浮萍，而个人则是在激流中挣扎的尘埃。”我反复揣摩这句话，然后把心得体会写成了我的另外一本书——《一本书看懂中国楼市》，欢迎各位朋友移步阅读。

　　人生常有起与伏，而楼市则也总是在波动之中发展。只愿当潮水退去的时候，我们都还安好。

　　成都，一座被“误读”的楼市热点城市

　　把握两年楼市发展脉络，洞悉房产新闻传播规律

　　完整复盘本轮楼市周期的兴起与发展

　　本书以成都为例，从政策面、市场面、消息面深度剖析2017-2018年中国房地产行业的重要政策、重要房企布局、房地产行业走向和楼市投资机遇，并通过大数据舆情监控，将楼市投资、营销、传播等规律呈现出来。

　　本书以小见大、深入浅出，适合购房者，房地产开发企业，中介、营销代理、广告策划等第三方机构、媒体人士、金融机构、研究人员、相关专业学生以及房地产监管部门等广大读者群体阅读，并特别适合作为房地产相关行业的培训教材或辅助参考书使用。