嘉宾|毛广奇（金隅中铁诺德 都会森林营销总监）
·节目实录·
远见者当能把握瞬间以此书写属于自己的传奇
上官剑：大家好，欢迎收看房产我来说。今天大家看到我们不在演播室里，我们在这样一个全新的场景中，跟大家聊什么呢？
我觉得杭州楼市就像一个江湖，里面有很多传奇故事。当我们回首杭州这20多年的房地产发展历程，大家会发现，开发商来来去去很多，这其中的每一家开发商都想在杭州留下自己浓墨重彩的一笔。
如果我们把眼光聚焦在其中的高端市场，金隅这个名字就一定忽略不了。每次说到金隅，我第一想到的就是2016年12月，在我们目前所在的钱江新城核心区，现在应该叫钱江新城2.0核心区，金隅和中铁诺德拍下了这么一块地，楼板价是43288元/㎡。
当时我确实非常惊讶，金隅为什么会以一种志在必得的姿态以这样的代价拍下这块地？但是当我看到交付的金隅学府，体现出的品质感和精致感，我觉得金隅对于钱江新城土地的打造是能给人很大的惊喜的。
所以今天我们邀请到金隅中铁诺德都会森林的营销总监毛广奇毛总，和我们房产我来说的制片人朱恺丰朱老师。
其实在2016年，杭州还没有正式发布拥江发展战略，甚至没有钱江新城2.0这个概念。金隅对于钱江新城的开发，从西翼的金隅学府到东翼的都会森林，非常具有前瞻性，当时是一个怎样的考虑？
毛广奇：2016年12月，当时考虑拿这块地并且最终拿下，过程中我们没有纠结太多。一是因为在钱江新城南星桥这个传统豪宅区，在优秀开发商林立的舞台上，我们通过学府的产品还是赢得了市场的一致好评。所以当时我们整个团队，不管是产品，还是营销，都是非常有信心的。我们希望在钱江新城的土地上，通过第二个作品，再次把公司的品牌进行升级。
当时钱江新城所有的土地我们都有关注，景芳三堡地块是当年钱江新城第一宗出让的土地，所以我们义无反顾。同时这块地的体量特别的大，总建筑面积约26万方，而且是完整的。这样的土地在今天来看，体量都是属于杭州主城区前5的。
所以我们拿这块土地的原因很简单：第一，我们有这样的实力；第二，我们看好钱江新城；第三，我们想通过这块土地去建造一个产品，再次让我们的品牌提升。
朱恺丰：其实回顾杭州房地产的发展历程我们就会知道，金隅是比较早进入杭州的外来房企之一，应该算是第一批了。从下沙沿江到钱江新城。
金隅在选择土地的底层逻辑里，还是有一些前瞻的考量在里面。金隅在拿学府这块地的时候，其实大家对于钱江新城的期待远没有现在这么高。包括在2016年拿都会森林所在的江河汇这块地，其实我们真正对于江河汇有巨大的期待、愿意去详细了解它的规划，也就近两年的事。
上官老师，你刚才讲江河汇是钱江新城2.0的核心，但是我对江河汇的定义是跟你不一样的，我觉得江河汇是钱江新城和钱江新城2.0的重要连接处。因为有江河汇，所以钱江新城的1.0和2.0才真正连成一体，所以它其实应该是整个钱江新城的核心区。
而且江河汇有非常多地标性公共建筑的规划，也会在亚运会前落地，所以我觉得这个位置不仅仅对于钱江新城2.0来说很重要，对于整个钱江新城都是非常重要的。
上官剑：我认同，江河汇现在的位置就像钱江新城2.0的龙头，甚至我们也可以说它是整个钱江新城的腰，就像一个人如果他腰硬了之后，他就有更多的力量。
朱恺丰：所以我说它对于整个钱江新城会有更多的支撑作用。我们整个钱塘江湾区最终会建设成钱塘江金融湾区。钱塘江金融湾区在规划伊始对标的就是世界三大湾区：纽约的长岛湾区、洛杉矶湾区、东京湾区，这三个湾区都是世界比较有名的金融湾区。
▲纽约长岛湾区钱塘江金融湾区最重要的落点在哪里？其实看规划我们就知道，钱塘江金融湾区最核心的点位就在江河汇。江河汇未来就是杭州的金融中心。
上官剑：都会森林的客户，他们怎么看待这样一个区域？或者有多少人是因为江河汇这个区域来买这个项目的？
毛广奇：其实我们说现在客户的敏感点其实还是后置的，我相信直到今天还是有不少人可能还不知道什么是江河汇。但是我相信有一天，等新鸿基的超级TOD综合体造出来，等摩天轮立起来，他们才会会知道原来这才是杭州的眼，才是杭州的新中心。但是那时候，可能就已经晚了。
但是我们当时为什么会对这个区域有二位老师说的前瞻性呢？其实很简单：第一，我们一直要围绕着城市发展的主脉络去进行精耕，因为这样的区域会有更多政府的配套支持、产业的导入、人口的红利。第二，我们看到整个拥江发展的大规划中，在这个区域它要做摩天轮，它要在江两岸做各种灯光秀，创下两岸同辉。
上官剑：对，我觉得现在通过开发商的规划布局、媒体的解读，老百姓已经越来越认识到，未来这个区域才是杭州最具备登上摩登世界舞台、或者代表杭州名片的区域。到亚运会之前，包括摩天轮、钱塘江博物馆、平安新鸿基的地标性综合体都会全部呈现。
▲江河汇流区效果图整个区域未来一定会非常璀璨。但是这个璀璨，其实站在我们现在所在这些楼的某一栋里，你就能拥有。而且我们既能看到运河的景观，也能看到部分钱塘江的景观。从这点来讲，都会森林在整个钱江新城区域，或是整个杭州，它的地段确实有它的稀缺性。
朱恺丰：地段的确具备稀缺性。第一，都会森林处于立体交通的核心位置，以后项目旁边有地铁站。而项目的北面就是东站枢纽，在今年发布的政府规划中，东站要打造成东站枢纽商务区，以后会引进很多全国或者长三角的总部。杭州政府希望能把东站建设成像上海虹桥商务区这样的以总部经济为依托，以立体交通枢纽为基础的这样一个区域。
▲都会森林区位图然后我们再看一下都会森林的东面，除了刚才我们讲的IFC，丰堡连城其实也很近，这个是钱江新城2.0非常重要的一个作品。它的西面就不用讲了，万象城来福士都在西面，所以它整体的地理位置真的非常好。
毛广奇：我们拿地的时候也在想，我们这块地的地理属性到底是什么？后来我们总结，叫做地段“三芒星”。什么是“三芒星”？第一星，我们距离武林商圈是非常近的。艮山西路现在其实在修建，完成之后如果不堵车，开车去杭州大厦也就十来分钟吧。武林商圈其实还是有大量的优质企业、政府的一些行政部门在那里的，那个区域其实不会再有土地供应了，在那个区域工作的人如果想要改善，或者要寻找一个相对近的居住环境，就在我们这里。第二星，是我们距离市民中心这个钱江新城CBD现在的核心，也是非常近的，直线距离大概在2.5公里。第三星，其实就是我们本身所处江河汇的位置。
▲江河汇流鸟瞰图我们周边还有一个比较好的配套，我们叫做滨水社区。我们与京杭大运河这么一条通往北京的古运河，是零距离的。它能带给我们的是一种滨水生活的方式，以及运河边美丽的风景和开阔的视野。很多人现在也比较讲究养生，晚饭之后也想要去找个地方散步，如果你小区不大，你一定在马路上散步，可是在马路上有很多灰尘，有很多噪音，有小孩子也不太方便。
想象一下如果你住在都会森林，就可以在这么一个没有干扰的地方，在运河边上牵着你的家人的手，一路往我们的IFC走过去，可能15分钟或者20分钟就到了。在里面你能进行购物，能进行娱乐体验，这其实才是我们要提倡的一种生活方式。
▲运河景观我觉得地段本身不在于这个位置而已，而是在于它对你生活方式的改变。我相信住在这个区域是能够改变你很多的，比如出行、比如居住等生活方式。
都会中的森林秘密一个当代社区的系统化营造
上官剑：我觉得决定这个楼盘品质的，或者决定这个楼盘高度的，应该是楼盘所拥有的超级底盘概念。
朱恺丰：超级底盘这个概念，我觉得是一个比较新的概念，在过去并没有很多人会提。但是我觉得从此刻开始到未来的很长一段时间，应该会有很多的房产公司会去提超级底盘，也会有很多的购房者会关注超级底盘。超级底盘到底是什么？
现在我们都知道杭州双限，在限制下，在不得不追求高周转的背景下，大家在产品上的专研基本上已经到极致了。你使用什么样的外立面，你的90方、120方、160方的户型能做到怎么样，其实大家在上面的差异已经不会很大。当然可能也会有一些差异，但是不会特别大。
既然同质化越来越明显，我们怎么去判断一个楼盘它的产品力的确好，的确跟别人不一样呢？最终我们看的就是它对于整个社区各种场景的营造能力，它对于人与人业主与业主之间交互的运营水平，其实就是我们所谓的超级底盘。
我觉得超级底盘在接下来会变得越来越重要。
上官剑：对，现在可能90%的楼盘都是标准化的产品，但是之前的金隅学府到目前的都会森林，我觉得完全呈现出杭州不一样的豪宅的特性。
毛广奇：用一句通俗的话来解释什么叫超级底盘，那就是一个人的躯干，用杭州话就是“条干儿”。衣服可以换，妆容可以调，但是躯干是不能变的，这是构成这个项目的真正的底层价值的点。
我们这个项目总建筑面积有将近26万方，从体量来说的话，在杭州主城区是属于前5的。规划户数1096户，毋庸置疑是一个大盘，而且是一个大围合的大盘，它不存在分割。所以我们整个景观和楼栋全是串联在一起，它是统一的。
▲项目鸟瞰图
这块地的形态非常方正，这也是非常难得的。这块地当时在拿地之初，北侧和东侧有将近20多年的天然香樟林。都会森林这个名字的由来，就是因为我们占据了都会的地段，都会的生活。其中的“森林”是因为我们得天独厚的自然环境和我们自己打造的景观。
我们利用这样天然的条件，我们通过10栋楼的围合式布局，把它摆成一个S型天使之眼，如果从天空看下来就像一只眼睛一样。我们打造了子母双花园，让每一栋楼都有它自己的景观空间，而且彼此的视线互不干扰。通过这样的布局，使得建筑密度仅仅只有14.7%。
建筑密度换来的是我们将近80%多的绿地空间，我们因此做了大量的一些创新性景观空间，比如将近7000㎡的中央大草坪。草坪其实并不稀奇，杭州每一个楼盘都有草坪，但是你要大你要纯粹那就非常不容易了。
我们充分利用了我们的整个架空层。
▲架空层实景
朱恺丰：一般的项目，已经不太愿意做架空层。因为架空层的打理也是比较麻烦的一件事，它是需要运营的。
毛广奇：我们去参观了一些相对比较有名的建筑，比如新加坡的皮克林宾酒店，它有一种相对轻松的酒店度假风，这是我们打造架空层的一个灵感。我们希望通过景观的内延，让人们在架空层里面休息和洽谈，而不仅仅只是路过。
我们在小区内部也做了大量的供小孩子玩耍的空间，我认为这是杭州目前项目里最大的一个可供小孩子玩耍的空间。
▲童玩空间实景图
上官剑：特别是经历过这次疫情，有这样一个社区能够让我们的小业主，或者我们自己能饭后走路散步，其实都是非常好的。
朱恺丰：是的。一个小区，它的公共空间最终谁的利用率最高？其实是老人和小孩。因为中年人白天都在外面工作，回来基本也晚。所以你小区的公共空间如何能满足老人，如何能满足小孩，才是比较重要的事情，因为他们才是使用率最高的群体。
上官剑：所以我们看到的我们的窗外不单单有一个大的森林、一个大的草坪，还有水系和奇石景观，都连成一个整体，当然还包括风雨连廊。我们的房子就像造在公园里面，我觉得对于很多人而言都是梦寐以求的。
除了拥有一个好的森林体系，其实他内部的配套设施也值得一提，因为整个都会森林建筑面积面积约26万方，它有足够多可施展的空间。
毛广奇：我们在设置之初也考虑到了我们的客群，我们的客群相对来说是高知人群。我们也不希望看到我们的业主以后经常需要驱车去外面才能健身或是游泳。能够在小区内部解决的事情，为什么不在小区内部解决？带着这样的问题，我们花了很大的精力，在项目西侧的园区里，做了下沉式的FOREST生活馆，业主可以在里面进行商务洽谈。
▲下沉式庭院我们还在里面做了一个恒温泳池，旁边我们还打造了两个小泳池，一个温度大概高5度左右，是小朋友的嬉水池，另一个温度更高一点，是老人的泡澡池。并且，我们在泳池区设置了一个高级水吧台。除此之外，我们做了一个350方左右的健身房，设备非常齐全，从力量型的到女孩子特别喜爱的普拉提，全部都有。我们的泳池，我们的健身房，都是无偿向业主开放的。
▲小区恒温泳池
特别要说明的，我们的生活馆全部都是由滨江物业，也是杭州最高级的海岸系团队来进行运营和管理的。
我们在3000方的FOREST生活馆里面还做了杭州首创的保姆之家，所以我们想提供一种状态，就是保姆不住家，却能提供住家一样的服务。保姆在保姆之家除了拥有起居室，可以看电视，可以在厨房里做菜，还可以使用洗衣房烘干室。
▲保姆之家
上官剑：刚才毛总说了这么多的小细节，我觉得都抓住了我们痛点，当然这也是开发商的用心之处。除了内部配套上的用心，我想问毛总，当时为什么考虑这样的外立面设计，以及户型设计？
都会森林是留给每一位对钱江新城抱有梦想的人
毛广奇：杭州的老百姓对于生活品质的追求，在全国都是挺高的，同时算是比较潮流的。对于美的要求，杭州老百姓也是相对比较高的。我们项目所在的钱江新城，高楼林立。抬眼之处都是摩登的写字楼，哪怕连市民中心都这么漂亮，所以们肯定要做一个更现代的作品。
目前主流的做法就是玻璃幕墙加上铝板，所以都会森林的外立面，我们是通过了数字化加工的全铝板，再加上玻璃幕墙。我们整个房子的外立面是非常完整的，我们外立面转角处都是有弧度的，我们最大的玻璃做了将近90度的弧度处理，在工艺上其实是非常有难度的。
▲下沉式庭院实景
说到都会森林的户型，我们的设计原则是不偏袒任何人。这句话怎么去理解？以前常规的做法是小户型做中间套，大户型做边套。大户型本身尺度开间就已经很大了，你再给它放在边套，就是好上加好。小户型本身开间就不大，你又给它夹在中间，它就营养不良了。
我们所有的边套全都做小户型，然后中间套我们做大户型，除了个别几个楼王不一样，大多数我们是追求这个原则的。因为我们每套房都不便宜，我们不想让谁去将就谁。
另外，我们的每一个户型都做了餐客厅一体化。
朱恺丰：其实我们所在的位置就是124方的户型，我们背后就是餐厅，大家在镜头里面其实有比较明显的感觉，它的开间其实是挺大的。我们一走进来也感觉明显，整个餐客厅的采光和通透性都很好，实际感觉面积会更大。
▲样板房毛广奇：是的。我们考虑的是尽量去少浪费空间。我们还特别讲究采光，我们要保证所有的主卧室，包括经常用的起居室都有很好的采光。所以我们打造了大量的落地窗，让光线和阳光能洒进来。同时因为落地窗，我们在屋子里面能看到窗外这么美丽的风景。
朱恺丰：我们对于高端客群购房最关注的三个点做过调查问卷，根据最后的结果，我们看到他们会聚焦三个点：一就是户型建筑的设计水准，第二就是景观环境，第三个其实房屋的使用效率。所以都会森林其实挺好地解决了大家关注的三个点。
毛广奇：对，我们的主力客群和业主90年上下的年轻人居多，其实我们也调查过他们的职业背景，基本上是全行业的高端高知人群。他们以金融人士为主，还有一些高端制造业、计算机行业、海归，还有一些是网红。
网红它是一个时代的潮流，他们的审美和他们的要求相对还是比较高的。所以我相信整个社区未来交付入住以后，它代表的是一种新鲜的力量。这些业主以及他们的下一代，我相信也会很幸福的住在这儿。
朱恺丰：的确我们看到都会森林的业主群体，还是挺符合杭州现在整个新经济当道下的人才结构。
上官剑：我们也看到，现在整个项目的房源也不多了，最后还剩下哪些房源能给我们介绍一下吗？
毛广奇：都会森林现在已经是准现房阶段了，可以看得到从外立面到园区基本上已经完成了差不多了。我们现在整个项目还有将近200套左右的产品正在销售，80%以上的房源都去化掉了。目前“品潮”190方户型已全部售罄，剩余200套产品结构为143方和166方全景奢府邸，总价基本上是在900万—1100万左右。
▲户型图在钱江新城江河汇这个区域，供应量其实非常之少，都会森林应该是张明牌，这样的房子是值得珍藏的，也是卖一套少一套的。
朱恺丰：大家一定要关注，都会森林是准现房。这就意味着你最终入住的等候时间会比较短。我们江河汇当然还有别的宅地，但这些宅地都还处在最早的阶段，它的交付时间会比较慢。我们知道亚运会的前后，我们所有的工程也许还要停工，它真正交付的时间可能会比都会森林晚好几年。
▲准现房实景上官剑：对，所以说我们正处于一个历史机遇的当口，又有这样一个不管是从它的超级底盘，还是小区内部方方面面细节都处理得非常好的楼盘，我觉得非常值得大家去拥有。而且从未来资产保值增值的角度而言，我觉得也值得大家去拥有。
