◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
◎ 作者 | 密探君
“近乎腰斩”！流年不利。
看看用益信托最新数据：今年1月份，集合信托发行及成立规模环比均遭大跌。比如房地产信托募资392.5亿元，环比下滑45.9%。
外界预计：当前受疫情影响，地产复工、销售均被暂缓，信托融资规模将每况愈下。
就房地产来说，地产密探查阅用益信托网自2月以来的相关信托发行信息，发现绝大多数为相关信托计划的存量发行，说更具体一些，就是分期发行的。
受市场悲观预期等负面影响，合格投资人的积极性也相对一般，作为发行端的各大房企，面对此情此景，发行额也普遍较小。
虽然如此，地产密探发现：2月7日以来，有一单房地产信托发行却超出一般认知，格外引人关注，即由平安信托受托发行翔远226号集合资金信托计划第2期，发行规模18亿元。
谁有这么大能耐，敢融资发行这么多？据悉，融资方为广西宝汇置业，上述18亿元信托资金将主要用于该项目公司名下的宝能南宁“五象湖1号”开发建设，实际利率远不止预计收益率，后文会透露。
对于这笔巨额融资，除了广西宝汇置业100%股权被质押之外，项目土地及在建工程最高抵押70%，深圳宝能投资集团提供担保，该集团就是“万宝之争”以来被称之为“门口野蛮人”的资本大鳄——姚振华旗下的企业。
五象湖1号地块来自宝能2014年4月底一次土拍所得，当时地块总面积191亩，总价6.22亿元，被当地称之为五象湖1.0版“万华绿合宝”（万科、华润、绿地、合景泰富和宝能）的参与者之一，开启楼面地价“千元时代”。
来源：新浪乐居
2019年，火爆的南宁楼市竟然在五象湖板块就诞生了“4大天王”，其中有3个地块楼面价已破14000元/㎡，让早期的拿地者可谓“随便闭着眼卖楼，都能赚钱”。
来源：血拼南宁楼市
集地价、地段优势于一身的宝能五象湖1号，在后来面市过程中却一波三折，包括被当地市民向政府投诉反映烂尾，以及延期交付、WQ、案名改为“宝能城”、新建售楼部等。
广西宝汇置业由深圳宝能恒创实业全资控股，深圳宝能恒创实业又曾由宝能地产全资控股。宝能地产成立于2002年，宝能控股（中国）有限公司绝对控股，中国信达参股。
去年11月底，宝新金融（01282，HK）与宝新置地（00299，HK）联合公告：拟3亿元从宝能地产收购深圳宝能恒创实业100%股权，间接拿下宝广西汇置业旗下五象湖1号项目与广西盛泽旗下五象新区花球金融中心项目。
从公告文件看，平安信托为五象湖1号项目的信托贷款总计20亿元，其中开年18亿元为该信托计划第2期发行募资，年利率11%-11.5%，利率之高，业内为之惊讶。
宝新置地、宝新金融均由宝能系姚建华的胞弟姚建辉主要控制，宝能控股（中国）有限公司也由境外注册的宝能控股（集团）有限公司全资控股。据悉，宝能控股（集团）有限公司由姚振华间接拥有80%权益、姚建辉间接拥有20%权益。
2019年12月底，宝能系上述交关联易最终完成过户。从这一交易看，宝能控股旗下的宝能地产出售了南宁2个项目给港股上市平台宝新金融及其宝新置地，自此宝新金融及宝新置地手上已有9个地产项目。
这或意味着宝能地产扩张并不顺利。从成立时间看，2002年已诞生的宝能地产，早期储备扩张土地凶猛，外界传闻其直奔上市而去，也有猜测实质更像喊着上市口号的融资，但后续的发展远落后于预期计划。
2016年，注册资本金100亿元的宝能城市发展建设集团（以下简称宝能城发）宣布成立，最初由深圳宝能物流和深圳宝能投资集团联合投资，这两个股东为姚振华几乎全资控制，胞弟姚建辉持股比例非常低。
2018年底，深圳宝能物流、深圳宝能投资集团却集中退出宝能城发，由宝能地产全部接盘投资，宣告宝能城发与宝能地产从平行关系变成从属关系，但如此一腾挪，却引发了一场强烈波澜。
不同于宝能地产主打纯房地产开发，宝能城发一方面承接宝能集团汽车、科技资源想政府之所想，发展产业地产，也涉及城市地标等开发。
据西安方面透露，宝能新能源汽车产业园今年2月底将首车下线、9月底实现量产。该项目总投资50亿元，设计产能50万辆，带动就业1万人。
受相关利好刺激，多地政府为引进宝能汽车，一把手亲自上阵，一路绿灯，特事特办，比如有针对性地抛出供地方案等。
注：昆明宝能汽车城项目论证会
宝能城发纳入宝能地产麾下，在外界看来，姚振华要进行资产整合，或只是第一步。因为单一的产业地产或单一住宅与商业开发，均有较大风险，估值也不会高。
包括余英等原保利的高管被姚振华挖来，随着整合、管理机制等变化不断出走，留下宝能“一言堂”的抱怨。
在业界评价中，姚振华给外界留下借造车圈地万亩，却难以留住得力干将的印象。数千亿级地产帝国蓝图，又该如何早日呈现？
外界佩服姚振华在资本市场上的长袖善舞，也留给名校商学院MBA教课书级经典收并购案例，却在实打实的产业精耕细作上却留下诸多遗憾，暴露出诸多不足。
