来源：地产密探（ID：real-estate-spy）

　　作者：密探君

　　退潮之后，看谁在裸泳？

　　1月23日，A股上市房企之一的云南城投（600239，SH）曝出惊天巨亏，净利预计亏损近30亿！

　　作为顶着“云南省属大型国企”头衔的这家上市房企，此消息一出，令人震惊！

　　让人“目不暇接”的事情，远不止于此。2019年以来，许雷、刘猛等原云南城投董事长、总裁级高管等涉嫌贪腐案先后落马，详情且看《重磅｜许雷“案中案”，视千亿级国企为己领地，揭秘巨亏之谜》一文。

　　更早些，云南城投曾斥巨资“鲸吞”银泰系掌舵人沈国军旗下的银泰置地，后来试图吃下“成都会展大王”邓鸿的环球世纪会展文旅集团等，因力不从心而败北。

　　作为一家地方国企，云南城投却像民企一样疯狂玩并购，且出手不凡，“买买买”之外却又不断“卖卖卖”，即便是资本界的资深人士，也喊“真看不懂啊”。

　　2月23日晚间，云南城投针对交易所的一系列质问对外披露了答复函，2019年度巨亏之谜一步步被揭开大幕。先说一下大家最感兴趣的“高尔夫球场”问题。

　　如果不是交易所不懈追问，我们很难知道云南城投也有高尔夫球场，这个球场就位于美丽的大理洱海边上，应算是数千亩超级大盘“海东方”项目的高端配套。

　　有意思的是，在云南城投打造“海东方”的整个战略版图上，这个高尔夫球场对外官方名称叫“海东方体育公园”项目。

　　据悉，海东方项目总规划建设用地1893亩，分为住宅、商业小镇、酒店。住宅一期、二期分别于2013年-2017年陆续竣备，住宅三期于2018年取得预售证；悦榕庄酒店占地255亩，其中89亩已于2016年11月开工建设，主体结构已基本完成。

　　注：大理“海东方”

　　截止2019年末，海东方项目尚有166亩酒店用地、641亩商业用地及545亩住宅用地未进行开发建设。作为高端生活配套，云南城投还租用1353.28亩用地建设体育公园，具体从何时开始租的，暂无法知晓。

　　海东方体育公园项目属大理州政府重点招商引资项目，2011年取得大理海东方经开区管委会《关于批准海东国际旅游休闲体验区项目开展前期工作的批复》，随后开展了相关规划设计工作。

　　据云南城投公开表述：2017年，国家部委联合对全国高尔夫球场清理整治，根据公布的清理整治结果，体育公园属于整改完成项目。

　　注意！这里的官方表述是：海东方体育公园并不是被清理、砍掉，而是整改。更重要的是，云南城投判断“项目后续建设可继续实施，不存在减值迹象”。

　　来源：云南城投2018年年报

　　实际上，早在2004年初，国务院紧急下发《关于暂停新建高尔夫球场的通知》，要求“地方政府、国务院各部门一律不得批准高尔夫球场”。2006年，国土资源部、国家发改委将别墅类房地产开发、高尔夫球场、赛马场项目等6类列入禁止用地项目。

　　2009年11月，国家发改委、国土资源部、住房和城乡建设部等7部门又联合发布《关于开展高尔夫球场建设情况调查的通知》，要求各地对本地9洞以上的高尔夫球场摸底。

　　2011年7月，国家又掀起高尔夫球场清理整治风暴。2017年，国家部委联合对全国高尔夫球场清理整治，还公布了相关结果。力度之大，超乎寻常。

　　对于云南城投来说，既然是海东体育公园项目是大理州重点项目，该整改也整改完成了，所以就自我感觉良好，以为没事了。

　　谁知道：躲过了初一，却未躲过十五。

　　2019年底，大理州洱海保护及流域转型发展指挥部下发《关于贯彻落实生态环境部回访调研洱海保护治理指出问题省政府领导有关指示要求的实施方案》，要求取消海东方体育公园项目（高尔夫球场）建设。

　　更悲催的是，实施方案要求该体育公园项目已租用的1353.28亩用地由企业出资建设为生态公园。2020年1月初，云南城投才获悉这个方案。

　　如此以来，云南城投1353.28亩租地费及前期建设投入将打水漂，并认为得到政府补偿也几乎不可能。谨慎判断：2019年12月份按已发生的成本全额计提该项目减值准备，总计2.15亿元。

　　受环保部回访调研洱海保护治理的影响，海东方三期及剩余未开发地块目前也被要求暂时停建并配合政府进行整改。

　　云南城投认为，海东方项目建设用地均为公开招拍挂取得，目前正在等待政府后续处理方案，后续处理方案尚不明确。

　　上述一系列整顿之后，竟引发连锁反应，即该项目借款利息不再满足资本化条件，涉及2019年资金利息12047万元，被全部转入财务费用。

　　值得一提的是，2019年云南城投房产地销售收入约40亿元，同比下降约47%，不足以覆盖全年营业成本费用。全年融资额111亿元,同比下降41%，平均融资成本由2018年的7.23%上升至2019年的8.63%。

　　颇为震惊的是，云南城投表述说，2019年新增融资额及销售回款主要用到保障金融机构还款，后续开发资金严重不足，导致项目开发周期拉长、竣工结转延后，新竣工量下降65%！

　　预告2019年业绩巨亏的当口，云南城投迅速启动筹划重大资产重组及关联交易，拟向母公司云南城投集团集中出售旗下涉及17家全资或控股子公司股权，其中涉及银泰公司最多。

　　甚至，去年下半年，云南城投还向间接新母公司保利集团出售相关资产，以补资金窟窿，参考《云南城投“割肉”，保利“救急”！4个项目包涉超2000亩地》一文。

　　外界不禁要问：一系列“卖卖卖”之后，云南城投要能剩多少资产？