来源：地产密探（ID：real-estate-spy）

　　作者：密探君

　　3天前，渝太地产（00075，HK）对外宣布：通过股权收购间接拿下天府眉山视高片区6幅地块。

　　虽然今年是房地产收并购的“大行情”，但一家既非知名又非重量级的房企对三四线城市的地产项目收购动作，似乎很难引起外界的高度关注。

　　地产密探详细研究却发现，这背后其实并不简单，除了交易双方复杂背景之外，交易标的之定价及所在的区域等，既有蹊跷之处，也不寻常之处。

　　第一，渝太地产虽籍籍无名，大股东为中渝实业，与中渝置地同属一个老板，即号称“重庆李嘉诚”的张松桥。这是一个颇为低调的“渝商大佬”。

　　据“英伦投资客”报道：2017年初至2019年末，中渝置地一共往英国砸下了114亿元人民币，收购了伦敦多笔重量级物业，与李嘉诚不断撤资内地而选择全球押宝英国如出一辙。

　　2019年，渝太地产几乎全依靠物业收租维持业绩，加上投资物业评估增值收益，若抛开物业增值部分，业绩非常难看， 截至去年末账面现金4.51亿港元，无负债。

　　去年，中渝置地实现收入5.64亿港元，同比下滑9000万港元，毛利却高达5.55亿港元，另从收入结构看，英国市场已成该房企的收入支柱，来自中国内地和香港的收入日趋萎缩。

　　第二，渝太收购6幅地块定价悬疑。

　　渝太地产斥资3.5亿港元从Brilliant Power Limited收购所持PrimeCircle Global Limited100%股权，这两家公司均为英属维京群岛的离岸公司。

　　结果是，渝太地产间接取得四川圆中润达丰置业发展有限公司80%的股权，从而间接拿下位于天府眉山仁寿视高片区的6幅地块。

　　上述6幅地块合计占地436.35亩，逾29万平方米，总地价约8.72亿元，除了89号地为今年初摘得外，其他5宗地为去年7月份摘得。此外，这6幅地块全部为底价成交。

　　据公告载述，2020年2月底第三方评估报价19.46亿元（21.23亿港元），增值率逾123%！

　　如此巨额增幅，间接收购项目公司80%股权的最终成交价却只有3.5亿港元，渝太地产解释说，基于目标公司去年财务状况、这6幅地块账面值及应付而未付的地价。

　　PrimeCircle Global Limited作为被收购标的公司，净负债为7649.2万港元，从项目公司成立日期至2019年12月31日(即目标集团成立后唯一一个财政年度)，目标集团税前及税后分别净亏损-8674万港元、-7736.4万港元。

　　这说明：PrimeCircle Global Limited专门为四川圆中润达丰置业发展有限公司成立而设立的离岸公司。从付款条件看，卖方估计已陷入“缺钱”窘境，急需套现。

　　第三，神秘卖方，何许人也？

　　上图所示的项目公司就是四川圆中润达丰置业（成立于去年5月），四川圆中即为四川圆中天府创谷置业，中国WFOE即为在境内注册的外商投资企业——成都圆润企业管理有限公司，由在香港注册的“圆中（国际）投资有限公司”全资持有。

　　“圆中（国际）投资有限公司”由Prime Circle Global Limited全资控股，从母子公司英文名看，均与Circle圆中有关，我们暂且称之为“圆中系 ”。

　　我们上述分析发现，“圆中系”3家公司的成立均为摘得6幅地块的四川圆中润达丰置业而后续设立，特别是境外部分，可以说都是“空壳”公司。

　　四川圆中天创谷置业由圆中置业成都公司（持股65%）、海南自贸区圆中商贸服务有限公司（25%）及成都成都七槿商贸有限公司合资成立。经查，圆中置业成都公司、海南自贸区圆中商贸服务有限公司均由圆中控股集团间接全资控股。

　　另据悉，圆中控股集团由港资企业“名信国际发展有限公司”全资控股。圆中控股集团官网介绍说，该集团是圆中资本集团（香港）在中国内地的产业投资控股平台，在港注册的“圆中（国际）投资有限公司”的公司英文名称与之呼应。

　　圆中控股集团对外宣称资产规模逾200亿美元，横跨健康、生物、科技、新能源、瞪羚基金、产城和地产开发等。其中，与本篇稿件所述相关的就是产城和地产开发。据介绍，圆中产城代表项目即“中国天府国际创新谷”，总约投资700亿元，总占地约10600亩。

　　据四川新闻网报道，去年6月份，“中国天府国际创新谷”作为优秀项目落户眉山。所以，我们看到1个月后境内外合资企业四川圆中润达丰置业摘得5幅地块，今年初又摘得一幅地块，但地价不能说不够便宜，而是太过于便宜。

　　来源：圆中控股集团，

　　从项目规划看，拟以视高镇区域为起步区，以观寺镇、高家镇为核心对周边区域进行整体开发，其中视高区域的产业涉及全球创新创业产业基地、海归人才科创中心、国际步行街区、国际美食城、国际人才服务中心、国际演艺中心、国际人才公寓。

　　第四：环天府新区的新一轮“卖地”热潮，各路资本疯狂囤地。

　　去年7月17日，圆中控股集团旗下四川圆中北科实业发展有限公司曾底价摘得视高镇天府大道西侧，环天府新区快速通道南侧“2019（TR）-11号”、“2019（TR）-13号”2幅地块。

　　从用地性质看，这2幅地块属于商服用地兼容住宅用地，作为拿地方的四川圆中北科实业发展有限公司由圆中控股集团、昆明侨信生物间接合资成立，但网上查不到任何有关昆明侨信生物的有价值信息或科研成果等。

　　实际上，地产密探从眉山市公共资源交易中心仁寿分中心发现，自去年初开始，位于仁寿环天府新区快速通道两侧供地异常凶猛，尤其是视高，各路资本疯狂拿地。

　　按宗地编号看，从“2019（TR）-1号”开始，至今已累计出让78幅地块，既有像龙光地产、新城控股、大悦城控股等房企大鳄，其中大悦城控股累计拿地数百亩，以及眉山天投集团、天府新区仁寿视高城市公共资源管理有限公司。

　　还有一些，如四川恒邦双林教育咨询有限公司、四川德源卓逸置业、四川联创考拉科技产业有限公司、四川新华川港利达企业管理有限公司、四川天府讯动人工智能科技有限公司等，从部分公司名字及股东背景看，都属于跨界进入房地产开发。

　　比如四川德源卓逸置业，股东就是一家新农业科技公司，也直接拿到几幅住宅、商业项目用地，四川天府讯动人工智能科技有限公司去年3月成立，母公司是一家概念设计规划公司，注册资本300万元。

　　有意思的是，四川联创考拉科技产业有限公司成立于2018年9月，主要股东为联想新视界（北京）科技有限公司、拉卡拉网络技术有限公司等，实际上主要由“联想系”控制。

　　我们知道：联想系旗下融科智地曾卖给融创，退出地产。如今这是卷土重来？

　　这些其他产业背景的公司疯狂拿地，虽都是底价成交，但这些地又都是住宅、商服用地，确实让人难以理解。

　　这背后，说得好听一点，是很多资本看好区域新规划的发展红利，说得不好听一点，就是一场豪赌。

　　去年7月，据四川日报报道，《眉山环天府新区经济带规划》获得当地政府批复实施，突出总体定位“天府公园城、眉山创新谷”。2025年总人口43万人，城镇人口28万人，城镇建设用地控制在50平方公里以内。

　　2025年，如何填满28万城镇人口，这本就是一件艰巨的任务。

　　视高楼市，打着“不限购”的口号于2017年起开始狂飙，特别是万科、保利等品牌房企疯抢拿地进驻，2018年入市后新盘售价每平米一度超过2万+，癫狂至极，然而爆炒后，成都“5.15”新政一出，大环境一冷，视高彻底熄火。

　　2019年以来，视高再现新一轮卖地潮，虽未出现溢价地，但需警惕的是，不少拿地者并非实力房企，或背景也不够雄厚，在“房住不炒”背景下，最担心的应是项目烂尾，毕竟土地拿在手上捂着也不是事儿，当下现金流才是第一位的。