《广州市物业管理条例》拟年底颁布，首次提出“业主共有资金”，未经业主共同决定不得使用

　　专家称：这是广州有史以来难度最大、历时最长、立法成本投入最高的一部法规

　　羊城晚报全媒体记者 赵燕华

　　28日，广州市第十五届人大常委会第四十二次会议表决通过了《广州市物业管理条例》（以下简称《条例》）。《条例》共八章110条，预计于今年年底颁布。据悉，《条例》在建立物业管理委员会、业主共有资金管理、共有物权登记和信息公开等方面都有制度创新。

　　广州市人大法制委员会主任委员邓成明介绍，《条例》是广州有史以来难度最大、历时时间最长，也是立法成本投入最高的一部法规。它与每一个市民密切相关，充分体现了广州的特色、亮点。

　　作为《条例》的起草单位，广州市住建局相关负责人对《条例》进行了解读。

　　物委会中业主代表应过半

　　广州市于1998年开始出现业主大会和业主委员会。目前，全市已成立业主组织976个，占比约三成。

　　针对业主委员会成立难的问题，《条例》创设物业管理委员会制度，由物业管理委员会（以下简称“物委会”）组织推动成立业主委员会的工作。同时，在业委会缺位时，由物委会组织业主共同决定小区公共事务。

　　市住建局物业处处长张涛用“业委会‘孵化器’”来形容物委会。他介绍，《条例》明确了物委会成立和解散条件。同时明确物委会职责，即：负责组织选举业委会，执行业主大会的决定。在业委会产生后物委会解散。此外还明确物委会的成员构成、产生方式、议事制度等。物委会由街道办事处、镇人民政府居民委员会、房屋行政主管部门、物业服务人、业主代表共同组成，业主代表人数应当超过半数。物委会主任由街道办事处或者镇人民政府代表担任，副主任由居民委员会代表和业主代表共同担任。

　　《条例》还特别指出，物委会作出的决定违反法律、法规规定的，由区房屋行政主管部门责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　物业费调整须经业主同意

　　《条例》强化了物业服务行为监管，并明确物业服务费调整程序：因物价变动、职工最低工资标准调整等原因，需要调整物业服务费标准的，要求物业服务人应当委托会计师事务所进行审计，并制定调整收费标准的方案。审计报告和调整方案向业主公示，调整方案需经法定比例的业主同意。

　　值得一提的是，颇具争议的“物业企业到底需不需要向业主公开收支情况”的问题，在《条例》中一锤定音：根据《条例》，要建立物业服务费信息公开制度。要求物业服务人每年向全体业主公布物业服务费资金年度预决算，每季度公布物业服务费资金的收支情况。业主、业主大会或者业委会对公布的物业服务费的资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出异议的，物业服务人应当自收到异议之日起七日内书面答复。业委会可以聘请专业机构对采取酬金制的物业服务费资金的收支情况进行审计。

　　换言之，广州市首次正式明确，无论物业服务企业采取酬金制还是包干制，都需要向业主公开收支情况。据透露，目前实行“酬金制”的物业服务企业并不多，主要以几家港资企业为主。

　　物管拒不退出业主可不交费

　　如何规范新旧物业服务人交接、退出？《条例》明确，前期物业服务合同或者物业服务合同终止的，物业服务人应当在限期内退出物业服务区域，同时向业委会、决定自行管理的业主或者其指定的人移交物业管理区域相关资料财物。原物业服务人拒不移交资料财物或拒不退出的，业主可以不支付合同终止后的物业服务费。业委会、物委会或者居委会可以向镇人民政府、街道办事处、区房屋行政主管部门报告，并向辖区内公安机关请求协助。拒不退出或者拒不移交财物资料的物业服务人应承担相应法律责任。

　　同时，《条例》还明确物业服务人信用管理制度。要求市房屋行政主管部门建立行业信用档案，对物业服务人实行守信联合激励和失信联合惩戒措施，并制定物业服务人的信用管理办法。

　　值得关注的是，《条例》对前期物业管理作了规范，明确建设单位和物业服务企业的承接查验责任。要求双方签订承接查验协议，保证物业符合使用条件，这样将有利于后续物业管理活动。

　　共有资金可用于补充维修资金

　　针对当前业主共有资金管理不够透明等突出问题，《条例》明确建立业主共有资金管理制度，规定业主共有资金的来源、管理单位、使用范围、信息公开和财务管理制度。

　　一是明确共有资金的来源。包括利用共用部位、共用设施设备经营产生的收入，管理规约、业主大会议事规则约定或业主大会决定由全体业主共同分摊缴交的费用，共用部位被依法征收的补偿费，共有资金产生的孳息及其他合法收入。

　　二是规范业主共有资金的管理。共有资金的管理单位和财务管理制度应当由业主共同决定。一个物业服务区域开立一个共有资金账户，账户开户单位是共有资金管理单位。管理单位应当将全部共有资金存入其开立的共有资金账户。

　　三是明确共有资金使用范围。共有资金可以用于补充维修资金；共用部位、共用设施设备的维修养护费用和专项财产保险；业委会的办公经费、业委会委员的补贴、业委会专职工作人员的薪酬、召开业主大会会议所需费用；对共有资金的审计费用；以及业主共同决定用于物业管理的其他费用。未经业主共同决定，不得使用共有资金。

　　四是建立共有资金信息公开制度。管理单位应当向业主每季度公开业主共有资金的收支情况。业主、业委会、物委会对共有资金收支情况提出异议的，管理单位应当自收到异议之日起七日内书面答复。

　　据了解，此次立法是广州首次提出业主共有资金的概念，取代了此前小区公共收益的概念。

　　业主是房屋外立面安全责任人

　　《条例》明确，业主是房屋外立面的安全责任人

　　近年来，物业小区“高空抛物”“高空坠物”事件时有发生，如何从立法层面界定事件责任人？根据《条例》中的“外立面安全管理”，明确业主是房屋外立面的安全责任人。

　　同时规定，业主委托物业服务企业负责房屋外立面的维修、养护和管理的，物业服务企业应当加强对房屋外立面的维修、养护和管理，防止外立面发生爆裂、脱落等危及安全的情况。

　　对于房屋渗水纠纷处理原则，《条例》明确，因房屋建设质量问题出现渗水，房屋保修期限未届满的，建设单位应当及时维修。房屋保修期限届满的，责任人应当及时维修，依法承担赔偿责任。责任人不履行维修义务的，管理规约或物业服务合同可以约定由物业服务人维修，所需费用由责任人承担。