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　　种种迹象表明，房地产税真的快来了

　　“稳步推进房地产税立法”，这是今年政府工作报告的新提法。

　　一向先知先觉的资本市场，在这个新提法出来后，反应激烈——房地产板块的股价连续三日大幅下挫。市场意识到，喊了多年的房地产税是真的快来了。

　　再深入一点剖析房地产税改革任务的时间节点、落地的基础条件、地方财政压力等种种迹象，我们预判，房地产税立法程序的完成，可能比大家预期的要快得多。

　　房地产税出台的时间节点

　　2013年十八届三中全会《全面深化改革若干重大问题的决定》中明确提出，“到2020年，在重要领域和关键环节改革上取得决定性成果，完成本决定提出的改革任务”。而 “加快房地产税立法并适时推进改革”是其中的“重要领域和关键环节”之一。

　　随后，从2014年以来的历年政府工作报告，都可以看出房地产税立法一直在按照上述预定目标推进，没有出现明显的拖延或滞后。

　　因此，如果仅从2020年改革任务的时间节点看，今年或最迟明年完成房地产税立法的可能性较大。

　　房地产税落地执行的基础条件

　　第一，2018年6月，全国统一的不动产登记信息平台已实现联网，我国不动产登记体系进入全面运行阶段。不动产登记信息全国联网后，不同种类房产将统一汇总到国家级平台上，不同地区、不同部门之间“信息孤岛”将被彻底打破。

　　另外，国务院刚刚发布的《关于压缩不动产登记办理时间的通知》，要求大幅压缩不动产登记时间，在2020年前不动产登记数据质量要达到“完善”的水平。如此，为房地产税征收提供了实际可操作的平台。

　　第二，2019年个税专项抵扣政策正式落地，其中首套房贷利息纳入抵扣范围，这一方面会减轻普通家庭税收负担，另一方面也会进一步归集全国家庭住房信息，为房地产税的征收创造条件。

　　综合来看，房地产税的征收已经“万事俱备”，只欠立法程序和随后的细则落地之“东风”。

　　房地产税法出台的立法程序

　　谈到立法程序，许多观点认为房地产税的立法将经历漫长的程序。然而，最近三年的情况与大家想象中的不一样——2018年全国人大明确提出的制定、修改和审议的17部立法任务中，进入最终审议环节或审议通过的有14部，占比高达82%，而2017年和2016年的占比分别为95%和68.2%。

　　2019年3月8日，全国人大明确提出2019年“制定房地产税法”的立法安排，根据历史经验，这一表述将加速房地产税立法程序的完成，2019年房地产税立法进入最终审议环节的可能性超过60%。

　　需要指出的是，房地产税法是一般法律，与《物权法》等基本法漫长立法过程有所不同，也无需提请两会的全国人代会通过，只需由不定期召开的全国人大常委会审议。

　　综上可知，立法程序不会拖房地产税法出台的后腿。

　　房地产税加速出台的现实因素

　　最近一轮的房地产去库存，被业界称为“房地产企业最后的狂欢”。地产圈大佬冯仑判断：房地产进入后开发时代，存量房时代正在来临。

　　这个观点，有大量的数据可以佐证。

　　中国社会科学院城市与竞争力研究中心披露的数据显示，2018年城镇居民人均居住面积达到40.8平米，套户比达到1.13，而美国、日本、德国、英国的人均居住面积为67平米、19.6平米、39.4平米和35.4平米，套户比分别为1.15、1.16、1.02和1.03。由此可见，国人的居住条件与发达国家不相上下。

　　这种居住条件，是在短短二十年内实现的，而在2000年-2018年，我国城镇居民人均居住面积从20.3平米增加到40.8平米，正好翻了一番。其中，2000年-2018年城市地区商品房累计竣工面积达135亿平米。

　　可以说，中国房地产市场的跨越式发展，是用短短的二十年时间，走完了发达国家半个世纪以上的历程。

　　值得注意的是，2013年-2015年商品房竣工面积达到历史高位之后，最近几年竣工面积在一路走低（参见下图），这印证了新建住房和增量市场的发展空间越来越小，存量房时代渐行渐近。

　　存量房时代的到来，不仅反映在新房和二手房交易的此消彼长关系上，还能在土地交易市场中得到验证。

　　2018年末，全国住房市场待开发土地面积4.56亿平米，再创近十年来新高。土地库存的大量增加，已经反映到最近半年的土地交易市场上——全国100大中城市土地成交面积多数月份大幅负增长（参见下图）；2019年1-2月土地成交总价为3973亿元，仅为2018年全年（3.33万亿元）的12%。

　　土地市场的低迷，将加大地方政府的财政压力，开拓新的地方财政收入来源迫在眉睫。

　　事实上，在2018年-2019年两次政府工作报告中，“稳妥”或“稳步”推进房地产税立法的提出，都以“健全地方税体系”作为前置目标。由此可见，房地产税将成为未来地方财政收入的主要税源。

　　综合来看，房地产税最终落地不会遥遥无期，相反可能会加速出台。

　　最近，住建部明确表示中央“房住不炒”的调控精神没有改变。在此大趋势下，那些在全国范围持有大量房产的投资客，受房地产税的影响将较大，这些群体需要未雨绸缪，提前调整自身的资产配置结构。

　　对于普通家庭而言，房地产税出台的影响比较有限，即便是全面征收，也会有一定的免征面积或纳税之后的退税政策安排。换句话说，房地产税不会明显增加普通居民的税负。

　　房产税能替代土地出让金吗？

　　最近一个月最热的一个话题，无疑就是房地产税了，昨天人大财经委又传来消息，说是尽快提出房地产税法等相关法案的时间安排，按时审议，完成2020年实现税收法定的任务。

　　其实，房地产税我们之前已经聊过很多次了，但是很多人仍然不相信，这只灰犀牛都已经跑起来，离你一米远了，有些人仍然假装看不见，不相信他会撞倒自己。这不得不说是一种典型的阿Q心态，他们的理由似乎很充分，那就是地方政府在房地产上有巨大的利益，每年的土地出让金，是地方政府的主要收入来源，所以判定不会自废武功。那么好，今天我们就来算算账，看房地产税开始征收后能不能替代土地出让金。

　　首先，全国2018年土地出让金收入4万亿元，而房地产的总市值超过了450万亿，如果按照1%的税率征收房产税，那么全国来看，房产税收入将超过土地出让金，即使按照扣减原值计算，比如打七折确定征收基准，那么完成3万亿的税收也是没问题的，注意这还只是房产税，也就是持有税，如果加上交易税费，再加上出租的配套税种加在一起，基本与土地出让金收入相当。而且大家不要忘了，土地出让金只是收入，他并不能全部装到兜里，拆迁清退也是有成本的。政府收到的土地收入，至少有一半都花出去了，但是房产税是没有成本的，属于纯粹的收入。

　　其次，一线城市来计算，比如北京，人口多房子紧张，2000万人口，1000万套房子，每套房平均少说售价500万元，这就是50万亿市值，扣减30%，再按每年1%的税率，一年3500亿收入，而去年北京的土地出让金收入只有2800亿元，算上土地出让成本，也就是说北京可以免掉一半人的房产税，都不亏。这还不算惩罚税率。

　　第三，二线城市，比如天津，1500万人口，少说也得有600万套房子，均价300万，这就是18万亿市值，扣减30%，每年1%税率，一年1260亿房产税收入，而去年天津土地出让金收入只有1000亿元，所以二线城市显然跟一线城市一样，一旦开征房产税，收入基本能够覆盖掉土地出让金。

　　第四，三线城市，这块就没有太多的数据参考了，但基本可以肯定，在这一轮大涨之后，房价已经很高，而且家家户户都是多套房，房子本身就过剩了，如果要开征房产税，免征的不多，惩罚的不少。所以最有利的可能就是三线以下城市，从去年棚改货币化停止之后，其实大多数地方已经卖不掉土地了，开发商已经实质性的收缩，所以从地方上来看，特别是这些小地方，对于房地产税的出台更加急切。因为机会成本已经很小了，也就是说反正土地已经卖不掉了，还不如换种思路试试。

　　另外，有人还提出，土地70年产权，我们只有使用权，凭什么征收房产税，这就是被一些人带节奏了，人家都说了是房产税，本身就是对你的房产征税，不是土地税房屋产权肯定是你的，大红本的房产证上写的明明白白，这个房子你拥有所有权，所以对他征收房产税是没有任何问题的。有人说国外是土地私有，你只看到了美国的别墅，而且还得是独栋的，房子产权和土地产权才能统一，那么多公寓其实跟咱们也是一样的，房子属于你，土地并不属于你。你只有使用的权利而已。没听说过个人可以把公寓拆了重建的。当然，土地使用权70年的问题，根本就不是一个问题，相信等房产税出台，这个自然也就会放开，至于是150年，300年或者干脆永久使用权，这个都有可能，反正也不卖地了，他这个使用权年限也就没有意义了，这个70年其实本身就是个临时政策，主要是学香港，香港当时涉及一个回归问题，所以才定了这么一个四不像的东西出来。到时候肯定会跟国际接轨的。

　　但其实对于个人的意义并不大，因为房子质量是有限的，建筑质量50年不倒就算合格产品，这几年的房子尤其的差，能30-40年不倒就算不错了，所以根本挺不到70年。大家买一个房子有效的使用期也就50年，除非你是独栋别墅，能够自己翻建。否则到时候肯定会成为危房。而城市的建设期就这么几十年，并不会一直拆迁改造下去。像我们去美欧日参观，一个城市，甚至一个塔吊都看不见。当地人早就不盖房了。

　　我们在一穷二白的时候，靠着土地出让金的卖地模式，获得了快速的发展，也出现了深圳奇迹，但是边际效应是会递减的，现在已经房子过剩了，土地不多了，显然这个模式已经走到了尽头，就好比你吃一个包子解饿，两个包子美味，三个包子正好，现在让你一次吃10个包子，你就容易撑死，所以必须得想办法换一种收入增长方式。得到一张长期的饭票。房地产税就是这样一场变革，趁着房价高，呼声强烈，必然会尽快推出。推动经济转型。房地产税出台，一定会转变现在囤房囤地，炒房炒地的情况，一大堆买了之后放在那等升值的房子，即使不卖也会进入租赁市场，增加房源供给，这才是房住不炒的根本模式。所以赶紧放弃所有幻想，这3年，将是一场重大的财富洗牌。先知先觉者吃肉，房子已经足够给他们一生花不完的财富，而后知后觉者，终究只是一场空，替先知先觉者买单。