本文总结了本韭菜近期在法国巴黎大区贷款买房过程中的一些心得，谈一谈房价泡沫和大A地产股的机会，分享给各位地产股投资者，希望能起到抛砖引玉之效。
下图是巴黎大区（也可以叫法兰西岛大区）最新的房价地图（2019年9月），红色越深代表每平方米价格越贵，绿色越深则代表越便宜。巴黎大区（图中彩色部分）基本可以类比上海市或者北京市（含郊县）。图中间有两个黑圈：小圈内的部分约200平方公里，可以类比上海的中环；大圈内的部分约900平方公里，如果类比上海的话，介于外环线和郊环线之间。从市中心的地铁站出发，乘坐公共交通系统，到小圈内的地点一般不到30分钟，到大圈内的地点一般要40-80分钟，到大区其余地点一般在120分钟以内。
房价方面：如果忽略治安较差的区域，小圈内的新房房价集中在每平8000到14000欧，折合人民币6万到11万；小圈到大圈间集中在每平3000到5000欧，折合人民币2万5到4万。旧房（也叫二手房）一般比同地段的新房便宜10%到35%，取决于建筑年份，如1970年代的房子比同地段的新房便宜30%以上。法国无公摊，平方米数指的是室内的地板面积。
租金收益率方面：在计算房租年收益率的时候，一般计算11个月的房租，所得税扣去1.5个月房租，地产税扣去1个月房租，最后实际到手的净收入约等于8.5个月房租。在小圈内的新房净租金收益率大约在2.0%到2.5%，小圈和大圈之间的新房净租金收益率在3.0%到3.5%。旧房收益率更高，某些旧房甚至可以做到1成首付，之后完全以租养贷。
法国基本做到了租售同权，租客权利被保护得很好。由于政府建了大量廉租房（巴黎大区廉租房占所有住房的四分之一），租金其实是被压低的；又由于近期的低利率政策，房产价格被小幅推高。
下表是基本的经济大环境。巴黎大区的经济增长率常年高于全法国平均值，人均GDP为5.9万欧元，折合人民币46万。
总的来说，如果贷款买房，因为低首付低利率和不计公摊，巴黎大区的房价只稍贵于杭州南京等国内强二线城市，市区巴黎更贵，郊区巴黎与杭州南京相当。
通过其它渠道也可以知道，中国一线城市的房价放在主流发达国家也已经是一线，中国一二线城市的房价泡沫是巨大的。但是本韭菜认为一二线房价中短期内集体雪崩的可能性很低，一是买（信贷、公积金政策）、卖（供地）和交易环节（交易税增值税）三个因素都被庄家控制着；二是一二线城市高端产业不断发力，人口持续流入，即使是泡沫大也可以维持得住；三是居民收入增速已经高于GDP增速，有消化部分泡沫的能力。
而大A地产股的表现，则是另一番光景。如果把预售款也折算成利润的话，除了几只龙头股，应该找不到几家不破净的。
作为对比，即使在已经早已高度城市化的法国，其第一大地产开发商Nexity，近年仍然能保持接近两位数的增长（18年的净利润增长是12%，19和20年预计的净利润长分别是5%和11%）。Nexity当前PE是11，因为英国脱欧和欧债危机，法国当前股市股灾程度不弱于19年年初的A股，银行PE普遍只有5-8倍，保险巨头PE只有10倍，高增长的奢侈品巨头LVHM的PE也只有25。或许只是国内的机构们过于悲观了，假以时日，大A地产股的PE一定会回到10以上的。
我国地产前几年高歌猛进，将在2019-2020-2021进入利润释放期，2021年的净利润达到2018年的2倍以上不是难事。即使给万科保利8倍PE，其它企业5倍PE，以当前价买入，3年净盈利不会低于60%。
个人更倾向于融资利率低的企业，在危机来临的时候，更有机会活下去。看好$保利地产(SH600048)$$万科A(SZ000002)$$金地集团(SH600383)$
实际行动方面，本韭菜已经满融地产好几个月，等待机构抬轿子。
此外，地产的终极利空是我国的人口结构，不算太近，但也不算太远。留给中国队的时间不多了
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