房地产企业估值很低是一个大家都知道的事情，一眼定胖瘦，不需要什么复杂的计算也能看出来。问题是估值低的公司往往存在风险，这种风险有可能是真实的风险，也有可能是感觉上的风险。而估值高的企业市场都是一片看好，这种看好有可能是真的公司特别好，未来潜力特别大，也有可能只是一种心理作用，未来的发展并不是那么好，即使未来真的好，也很难达到持续的高速增长来消化高企的估值。
前几天我发了一条微博，很多人说现在的股市没有好的投资机会，不像2014年又好又便宜的公司很多，到处都是机会。比如当时6倍的万科，8倍的格力，10倍的茅台现在来看都是绝佳机会。问题是当时为什么这些机会无人问津，股价一直便宜的趴那里那么久都没人买呢，因为当时大家不觉得这是机会，越是低估的公司大家越是觉得风险很大。机会从来不是百分百确定的事情，如果大家都确定这是好公司，没有风险，未来潜力无穷，那股价早就涨到天上去了，机会也就不存在了。如果你对公司没有深刻的认知，没有超出市场大众舆论的理解，即使你身边都是机会，这些机会每天还求着你去抓住，你也觉得这是危险，滚远点，不要来烦我。
大众对公司估值的理解往往是看市场定价。当公司估值50倍，大家自然会认为这个公司值50倍，会找出一大堆理由来支撑它为什么值50倍。而公司估值是5倍呢？大家就会认为公司只值5倍，哪怕公司再优秀，再有潜力都只值5倍，一旦涨到7倍，就觉得高估了，最后涨到30倍了，就会觉得值30倍了，在各种利好的影响下，觉得还能值50倍。
当我们超脱出资本市场的迷雾回归到公司本身上来时，一切就会变得清晰简单了。这个公司本身如何，如果你要买下这个公司，你愿意出多少钱？我们回到万科身上，万科过去的成就，给投资人带来的长期回报率就不用多说了，只有茅台格力这样的企业才能相提并论，但这只是过去，过去不能代表未来，这话是有道理。但是过去如此优秀必然有其原因，对于万科来说，这个原因就是公司优秀的管理和企业文化，而这些原因现在并未失去，过去在一定程度上也能代表未来。但是过去还有一个外部原因就是中国房地产行业的高速发展，很多人觉得万科的成功没什么了不起，只是赶上了房地产发展的大时代。
作为一个旁观者，你可以很轻松的说出这句话，觉得别人的成功是靠时代，靠大势，但是你如果是一个参与者，你处在这个大趋势里面，你不敢说这句话。时代就如同大浪淘沙，有人能顺势而起，有人就如同过江之鲫，早不知道被大浪拍死在那块沙滩上了。过去几十年的房地产行业，很多参与者都赚到了钱，但绝大多数只是赚一把就下车了，或淘汰了，多少英雄豪杰投身其中最后都被雨打风吹去，最终能一直引领行业，一直稳稳的站在潮前的公司又有几个？
就如同一只股票涨了一百倍，没错，买过这只股票的人很多都赚了钱，但是他们只参与了其中的一小段涨幅，稍微一震荡就下车了，甚至还亏钱，又有多少参与者能全程赚完这一百倍呢？其实中国自改革开放以来，整个国家都是一个伟大的时代，一个不断向上的大势，但是真正能抓住这个伟大时代的人又有多少呢？包括我们现在依然处于这个时代之中，几十年之后你回头一看，啊，当年我年轻的时候那可真是伟大的时代啊，各行各业现在都成长了几十倍了。但是当你现在身处其中，你感觉到的是危险，有各种不确定性。所谓的大时代，大趋势，都是事后看才明白，身处其中的时候，你是感觉不到的。就好像巴菲特把他的成功归功于美国经济的发展，他只不过是坐了经济的顺风车，但是美国经济这个顺风车又有几个人能抓住机会上车，并全程没下车呢？
我认为能一直抓住大时代趋势的公司只有一种，首先在心态上就是要做一个长久的企业，不是短期赚一把块钱的思维，只有拥有这种心态，他才会抓住本质的东西，比如说万科，王石从一开始就是按国际化的标准来建立企业的现代化制度，管理团队，经营思路，企业文化等等，无不是从长远发展来考虑的。这样的公司他心系长远，但是着眼于当下，把当下的业务深耕细作做到极致，他并不知道未来时代会如何发展，但是我们把心态放好，把业务做好，把基本功练好，无论未来行业如何波动，我们都能应对。这和那些搞个关系拿一块地皮就盖房子赚钱的商人层次就不一样。
心系长远，做好当下，回归到商业的本质，行情好的时候我们坐顺风车，行情不好的时候我们依然踏实经营，修炼内功。这样的人，这样的公司才能够一直抓住时代的趋势。最近这两年房地产行业调控非常严厉，有关部门开始宣传要盖有人住的房子，而这句话万科十多年前就开始做了，因为这是商业的本质，回归到消费者，这是永恒不变的商业本质。最近这些年恒大碧桂园开始大力发展物业了，而万科物业早在很多年前就做的很好了，我相信这并非万科有什么超前的眼光，能看到更远别人看不到的东西，能够提前行动，而是万科的企业文化决定的，就是做有人住的房子，既然要有人住，那么就不光只是把房子盖好就完事了，消费者住在这里一辈子，我们要把后期的服务也做好，这才是回归消费者，回归到商业的本质。
提到万科的物业，记得很多人问郁亮万科物业什么时候上市（很多人预计万科物业上市能达到一千亿市值），郁亮的回答就是万科物业不会随便上市，我们的物业不仅仅是物业那么简单，我们的物业必须赋予更大的价值。郁亮这句话是什么意思呢？可能之前雪球方丈说的一个例子很有说服力，他说在他家附近有一个万科的小区，是那种年代比较久的小区了，但是直到现在，走到楼梯上去，每个台阶都擦的干干净净，花园里的花木也保养的很好。
有一个网友回复道：“我就住在万科的小区，物业管理还是很满意的，物业都是年轻人居多，而且长相和制服也看着舒服，绿化和维护以及卫生都很满意，甚至圣诞节什么的还有物业扮成圣诞老人上门给小朋友送礼物。巧的是，感觉小区的邻居素质也很高，不自觉的对自己也提出了更高的要求”。方丈继续回复此网友道：“对，万科通过赋予物业一定的价值观，审美趣味，也在一定程度上挑选和影响了业主，使业主表现出一定的同质性”。
其实通过这个例子你可以理解郁亮那句话要表达的意思，万科的物业不只是赚管理费那么简单，他是有利润之上的追求，通过物业带来的价值，让消费者住在里面更舒服，甚至小区的人文素质也会提升，如果你真的要买房，你仅仅只是关心房子里面的那一百平方的面积吗？也许一个更舒适，一个邻里关系更和谐，人员素质更好的社区会带来更多的价值。可能消费者在买房的时候这些考虑的比较少，因为那是以后的事情，现在也看不到，但是从长远来看，回归到消费者，做有人住的房子，做住的舒服的房子，永远都是商业最本质的东西。我希望万科的物业能给用户带来更好的体验，提升居民的生活舒适度，这样的房子才是有人住的房子，这才是万科物业的价值，而不仅仅是物业能赚多少钱，上市市值多少，我也不关心物业上市的问题。
其实说这么多只是要表达万科做事的心态，万科的企业文化，我认为这是一个公司能一直屹立潮头，能做成百年老店最本质的东西。至于万科的资产稳健，现金充沛，负债成本低等等这些都是企业文化和优秀经营之下的必然产物。万科今年的利润能到400亿左右，现在3000亿的市值，我不知道股价还会不会跌，但我认为从长远来看，万科的价值远不止三千亿。房地产和制造业不一样，没有大量的固定资产，没有一大堆清算就不值钱的存货，万科资产负债表的净资产是扎扎实实的，甚至实际价值比报表上的要好，因为房子存货都是按成本计算的，而且万科旗下很多资产比如万科广场和物流地产等等都是按成本计算净资产的，实际价值远比成本要高。至于利润质量，万科一向是比较保守的，如果其他地产公司按万科这种保守方式统计利润，估计利润要少一大截。
房地产还有一个优点就是销售现金流好，先收钱，等个一两年再给你房。相当于客户的钱给公司免费用了一两年。现金流差的公司往往是先发货后收钱，公司一大堆应收款。中等的模式就是一手交钱一手交货。先款后货的一般是消费品等优秀公司才具有的模式，但是一般也是提前几十天最多几个月收钱，而房地产提前一两年就开始收钱了。下游对供应商的话语权也是极其的强大，基本都要拖欠货款，比如老板走工程渠道后现金流就变差了，因为地产商要拖款，所以房地产其实是一个现金流模式非常好的生意。
而问题是现在大伙对房地产比较悲观，觉得存在很大的危险，这也是导致万科等地产公司估值低的最大原因。其实就我个人而言，我也不知道房地产会如何发展，我并不看好这个行业，当然也不看差。我想即使未来十年中国房地产这个市场总量一直原地踏步，甚至稍微下降，依然不会影响文科的发展，除非这个市场奔溃了，这个崩溃不是指房价下跌，而是房子没有需求了，但是这个可能性极少。万科回归商业本质，回归消费者的企业文化会让他占领更多的市场份额。房价下跌并不可怕，影响的是资本市场的情绪，万科现在的资产稳健性，早就在为房价下跌做准备了。房价如果大幅下崩，会影响短期一两年的利润，万科的拿地价还算便宜，未来一两年即使房价大幅下跌，公司现在的房子降价卖，会让利润大幅下跌，但依万科现在的资产状况，公司本身不会有问题，而其他地产公司势必会破产一大片，房价下跌势必地价也下跌，未来即使房子永远涨不上来，公司的利润不会少，因为地价跌了成本低了（其实长远来看，房价的一路上涨并没有让地产公司的利润率更高，因为地价上涨的更快，反之也一样），反而可以趁着大部分对手倒闭之际，活下来的特别是像万科这样有强大的现金在手，融资利率又低的企业会通吃下竞争对手的市场份额。
所以从长远来看，万科的价值还有很大的成长空间，目前唯一担心的是房地产市场的危机，但是按我的推测，即使房价出现大幅下跌，对万科的影响依然是短期的，不会影响公司长远价值的增长。而且这个房地产危机会不会发生？这只是一种猜测，心理恐惧更胜于实际风险。对于一个低估的企业来说，他必然有其低估的原因，比如14年茅台的反腐低估，格力的去库存利润下滑低估。低估是机会还是风险，那要看你的判断，如果一个企业没有任何问题，大家一致看好，那也就不存在低估了。对于万科来说，我看好的并不是房地产这个行业，我看好的只是万科本身。
作者：梁孝永康2017
来源：雪球
