买房过程当中，购房者关注的重点，除了房价水平，楼盘品质等因素以外，是否能够保值增值也是考量的关键指标之一。只不过，过去十多年，由于房价一直呈现上涨态势，基本买到房子就能赚到，所以购房者基本不用担心房子是否能够保值升值。关于这一点，大家都有深切体会，在楼市最火热的时候，笔者所在的城市，可能上午买了房子，下午每平米就能上涨几百甚至上千元。

　　不过，现在楼市不一样了。目前，房地产处于20多年来时间最长的一次调控周期，而且密集程度也刷新了调控记录。根据相关统计，2017年全国各地调控发布次数250次以上，2018年438次，而仅仅2019年前11个月就已经高达550多次。当然了，面临严厉调控，全国房价水平也经历了一轮明显降温，就拿上个月来说，国家统计局监测全国70个大中城市房价变动水平，其中一半的城市二手房出现了下跌。

　　此外，买房亏本现象也开始出现了。据媒体报道，昆明有业主260万买房，半个月时间降了30万。显然，楼市已经发生了很大转折变化，闭眼买房的阶段过去了。对此，世联行董事长陈劲松表示，别指望调控会放松，房价上升的歌就先别唱了。无独有偶，孙宏斌也劝告大家，本轮调控短期不会放松，不要抱有侥幸心理。面对这种态势，着急买房的购房者无疑最犯难了，那么如果现在买房，10年后房子是“更昂贵”还是“更便宜”呢？

　　01.首先，为什么以“10年”作为时间节点？

　　众所周知，城镇化是支撑房地产继续发展的重要因素之一。根据统计，截止2018年，我国常住人口的城镇化率为59.58%，要达到至少70%以上的城镇化水平，按照目前每年1%的增速，至少还需要10年时间。也就是说，从中高速城镇化阶段到低速阶段至少还需要10年。关于这点，中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁也多次表示，从现在开始到2030年还会有2亿人进城。

　　因此，未来10年或将是我国城镇化快速发展的阶段，而一旦城镇化进入到低速阶段后，无论是人口流动还是住房需求都会趋于减弱，自然而然对房价的支撑作用也会降低。根据国际经验来看，城镇化一般是从农村到城市，然后再到都市圈、城市群，目前我国已经进入到了第二阶段。对此，业内普遍认为，未来人口流向大概率会流入国家级19个城市群。那么，面对这种分化态势，未来10年如何买到更值钱的房子？其实，对于这个问题，李嘉诚、王健林早就说过了。

　　02.关于如何买到更值钱的房子，李嘉诚“2字”点透

　　李嘉诚说，影响房产价值的决定因素是什么？第一是地段，第二是地段，第三还是地段。简而言之，概括为两个字：地段。关于这一论断的传播范围之广，一点也不亚于马云的“房价如葱”。而且，过去这一二十年的房地产发展过程，已经证明只要选对地段，买房保值增值就成功了一大半。

　　根据经验来看，一般房子越靠近三个地段，未来增值空间就越大。第一类是靠近学校。让孩子赢在起跑线越来越成为家长们的共识，而且优质学区房的价格也要比普通房产贵10%-20%左右。第二，靠近公园。公园一直有“城市绿肺”之称，伴随未来对品质、健康、环保的改善需求越来越强烈，在寸土寸金的大城市里，靠近公园的房子会越来越金贵。第三，靠近地铁。如今住房建设普遍呈现郊区化，但工作、娱乐活动中心主要还是在市区，所以通勤时间更短更快速的房子更具有价值。

　　03.盲目买房行不通了，王健林预测未来买房“新方向”

　　在接受媒体采访时，王健林表示，我国的房地产市场是分化的市场，不同地区情况不同，所以有的城市热一些，有的地方冷一些。但不管怎么说，未来大城市的房产相对安全，真正有风险的是县城和小型地级市。原因有两个：一是后者基本属于人口流出地，大量的房子不容易被消化。二是由于教育、医疗等公共服务资源存在地区差异，所以人口都会往大城市流动，自然就会对大城市的房价形成支撑。

　　通过上文分析，我们已经知道，我国的城镇化已经进入到了下半程，未来10年人口将主要流向都市圈、城市群。对此，恒大经济研究院长任泽平作了进一步说明，未来大约新增两亿人口，其中80%会流入都市圈、城市群。值得注意的是，目前国家已经规划了19个国家级城市群，几乎包括了所有就业条件更好、薪资水平更高、医疗教育等公共资源更加丰富的一线城市和省会城市，也就是说，平均每个城市群还将流入近1000万人口。

　　笔者认为，一言以蔽之，哪里公共服务资源更优质，哪里机会更多，人口大概率就会流向哪里，世界范围内任何一个国家都概莫例外。但是，具体来看，主要分为三类城市：第一类是以京津冀、长三角、珠三角等三大城市圈为核心的城市；第二类主要是省会城市、高铁沿线中西部城市、具有独特休闲养老资源的特色城市；第三类：城市群、都市圈周边承接产业转移和人口住房需求外溢的卫星城市。

　　04.十年后，房子“更昂贵”还是“更便宜”？

　　通过上文分析不难看出，未来房地产市场会逐渐进入到分化阶段，盲目买房不可取。具体来看，王健林是从全国整体的角度出发，预言了未来买房的“新趋势”，而李嘉诚则是从单独某个城市的角度出发，点透了买房的通用原则，把两者综合起来看，对于当下纠结的购房者来说，具有比较全面的参考意义。总体而言，上文中我们提到的这些房子类型，未来基本会继续维持高价水平。此外，如果我们再把M2带来的通胀因素考虑进去，结果就更加明显了。试想，10年之前，一斤鸡蛋大概2块多，现在一斤就要5块多，钱虽然多了，但是购买力相应降低了，所以按照这样的通胀速度，未来好房子只会越来越贵。

　　反之，伴随房地产调控的逐步深入，过去三五年，新房供应井喷的小县城楼盘和过度开发的三四线城市郊区楼盘，未来变现能力可能会降低。为什么这么说呢？很显然，本地的刚需本身就不缺房子，尤其是经历了这一轮的房价调整以后，且不说炒房客已经离场了，就算仍然有伺机而动的炒房客，目光早就已经转移到大城市去了，也就是说，这些中小城市可能会逐渐陷入“本地人不缺房子，炒房客也不看好”的尴尬局面，所以房价下行调整或不可避免。除此之外，商住房、小产权房，商铺、写字楼，以及无法更新改造的老破小，未来也会越来越难转手。