进入2020年5个多月了，如果购房者仔细观察就会发现，当前房地产市场正在经历微妙的变化：受突发事件的影响，前3个月的楼市几乎进入到了停滞期，其中杭州、济南、南京、青岛等10个城市在春节假期期间甚至出现了“0成交”的情况。

　　但是，从4月份开始，伴随生产和生活逐步进入正轨，楼市冰冻的僵局开始逐渐被打破，有了复苏迹象。尤其是进入5月份之后，房地产市场的表现似乎更加强劲。如果翻一翻最近的楼市报道，就会轻松发现，“回暖”两个字出现的频率似乎越来越高。那么，楼市真回暖了吗？5月后的楼市怎么走？接下来就探一探究竟。

　　3个信号显示，楼市确实开始恢复了

　　第一、土地市场出现“局部回暖”

　　众所周知，土地市场是楼市的“晴雨表”。根据统计数据来看，与前3个月相比，房企在4月份开始积极拿地“补仓”，对比去年同期数据，目前土地市场基本回归正常水平。根据某研究机构发布的4月房企拿地排行榜显示，百强房企拿地总额为3882亿元，同比增长了7.2%，环比增长108.9%。

　　除此之外，厦门、南京、扬州、杭州、佛山等多个热点城市甚至还出现了高溢价率地块。以厦门为例，4月底，某房企以103.55亿元摘得宅地一宗，溢价率为43.82%，刷新厦门土地交易纪录。不过，土地市场恢复的城市主要集中在一二线热点城市，对于房企而言，这是目前最稳妥最安全的选择。

　　第二、楼市成交“开始恢复”

　　根据多家媒体报道，目前已有28家房企披露了2020年4月份的销售业绩，销售额平均环比增速为14.29%，平均同比增长5.27%。此外，克而瑞统计数据也显示，今年4月百强房企单月实现全口径销售金额9002.3亿元，较3月环比上升17.2%，较去年4月同比基本持平。

　　毋庸置疑，销售额上涨的背后是楼市成交量的增加，而且4月份的销售回暖态势也延续到了5月份。就拿“五一”小长假来说，北京新房成交量同比增加5倍，南京新房成交量同比增加2倍。此外，上海、苏州、济南等城市也都表现不俗，分别上升146.6%、89.3%、211.1%。由此可见，热点城市楼市成交开始有了恢复的态势。

　　第三、购房信心指数“趋于稳定”

　　根据日前央行发布的《2020年第一季度城镇储户问卷调查》报告显示，对于下季度房价走势，23.0%的受访居民认为继续“上涨”，48.0%的认为“基本不变”，15.9%的认为会“下降”，另外13.1%的“看不准”。由此可见，占据71%的受访居民认为房价会继续保持稳定或上涨。

　　此外，中国房地产协会网站也刊文表示：相关机构对全国29个省市的消费者置业意愿进行了网络调查，超过60%的受访者认为目前是市场底部，可提前入市。通过两组数据来看，目前购房信心指数开始趋于稳定。其实，上海、深圳、杭州、成都等城市早就已经出现排队买房现象，除了是前期积压需求的集中释放，也说明在当前的经济环境下，很多人仍把买房当作资产避险、保值的手段。

　　鉴于以上三点来看，从“源头”的土地市场，到“下游”的销售端，再到购房者的信心指数，目前的楼市的确开始出现了回暖迹象。那么，这是否意味着房地产又要再一次转势了呢？在笔者看来，并没有那么容易，因为现阶段所谓的“回暖”基本都是相对于今年前3个月的“冰封期”来说的，即使个别城市出现了排队买房现象，但也仅仅是局限于个别楼盘，无法代表整体，所以只能说楼市开始逐步“解冻”，开始逐步“恢复”，但还谈不上真正的“回暖”。

　　实际上，进一步探究，楼市恢复背后的真相：降价促销依然是主流态势

　　根据克而瑞日前公布的《2020年1-4月中国房地产企业销售操盘榜》显示，与去年同期进行比较，从操盘金额排在前20名的企业来看，七成房企今年前四月的销售均价低于去年同期水平。其中，排在前3位的分别是华润置地、中国恒大和中国金茂，销售均价都下滑了15%以上，分别达到了16.23%、16.09%、15.64%。

　　换句话说就是，70%的房企都“投降”了，最大降幅超过了16%。就拿恒大来说，今年前4月，公司累计销售额2125.7亿元，累计销售面积2371.1万平方米，同比分别增长19.4%、43%，创下历史新高。但是， 实现该业绩的“真相”是恒大在价格上做了很大的让步，从今年2月开始，恒大先后推出了75折、81折等各种打折促销措施。由此可见，连头部房企尚且都如此卖力促销，中小房企的压力就会更大了。

　　那么，为何房企铆足了劲，以价换量呢？究其原因有三个：一是楼市调控下，房企融资渠道依旧比较紧张，而且国家三令五申严控资金违规进入楼市，所以房企普遍面临资金压力。二是各家房企偿债高峰期陆续到来，加快销售回款成为盘活现金流、应对债务压力的有效手段。三是，楼市持续调整，市场不确定性因素增加，房企之间规模竞争加大，谁抢占了市场谁自然就拥有话语权。

　　由此可见，降价促销、以价换量的根本原因还是目前楼市比较冷淡，甚至有些城市依旧比较低迷。此外，据人民法院公告网的数据显示，进入今年以来，已有超过150多家房企破产， 基本都是分布在三四线城市的中小房企。因此，从表面上看，有些楼市销售数据开始回升，甚至也有一些房企赚得盆满钵满，但背后真相可能只是冷暖自知罢了。

　　5月份之后的楼市怎么走？央媒、央行都有“表态”

　　针对当前楼市恢复的现象，5月6日， 央媒经济参考报刊文《“暂停键”重启 五一楼市回暖》表示，“房住不炒”仍是房地产发展红线，热钱难以集中流入，虽然个别城市可能会出现“红五月”、“红六月”，但整体而言，在“房住不炒”的背景下，楼市难以长期维持高活跃度，价格也难以有大幅度上涨。

　　5月10日，央行发布了2020年第一季度《中国货币政策执行报告》，55页的报告信息量很大，其中针对房地产行业的走向，央行再度重申要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

　　对于今年的楼市，甚至说未来更长一段时间的房地产而言，此次央媒明确表态，以及央行再度定调，实际上是给当前的房地产市场亮出了一张明牌：国家调控房地产的决心很大，调控政策很难出现放松，平稳依然是房地产市场调控的主基调。

　　笔者认为，听锣听声，听话听音，在这样的房价走势下，接下来市场需求不会出现密集式、爆发式增长，绝大多数普通城市的去化压力依然存在。当然，即使个别热点城市出现了楼市回暖的迹象，但在“稳地价、稳房价、稳预期”目标下，调控和监管也一定会加码升级。因此，对开发商来说，降价跑量仍是今年的主要营销策略。对于购房者来说，遇到高性价比房源的概率大大增加了，但是需要注意的是，时过境迁，不要再抱着过去的经验买房了。