回顾进入2020年以来的这5个月，购房者可以清晰地看到并且感受到，房地产市场经历了一个从“冰封期”向“恢复期”逐渐转变的过程。面对这种微妙的变化，关于要不要买房，房价是涨是跌的问题，再次成为了购房者关注和讨论的热点话题。
其实，在笔者看来，要不要买房，房价是涨是跌，不能一概而论。为什么呢？因为，在我国并没有一个统一的房地产市场，由于经济实力的差距，人口流向的不同等等一系列因素， 一二线城市与三四线城市的房地产市场情况千差万别。
当然，不可否认，过去三四年，几乎所有城市都迎来了一轮房价上涨的狂欢盛宴，但随着调控不断加码，楼市逐步降温，如今一二线与三四线之间的分化趋势已经再次显现。关于这一变化，我们通过下文国家的定调，中国社科院的提醒，经济学家的暗示也完全看得出来。据此推断，今年开始，三四线城市的房子可能“不香了”。
今年开始，三四线城市的房子可能“不香了”
一、国家一锤定音，伴随城镇化进入下半场，城市群成为发展重点。
在今年大会上，除了重申房住不炒以外，国家还明确定调：深入推进新型城镇化，发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。众所周知，目前我国的城镇化水平已经超过了60%，这意味着伴随城镇化进入到下半场，中心城市、城市群将成为国家发展的重点，比如报告中明确提及的长三角、珠三角、京津冀、大湾区、成渝等城市群。
此外，值得注意的是，目前国家已开始探索城市群内户口通迁、居住证互认制度，显然这将明显提升中心城市、以及城市群的整体竞争力。笔者认为，伴随中心城市、城市群进一步发展壮大，房地产将持续进入到分化阶段，与一二线大城市相比，那些人口不断流出、产业发展乏力的三四线城市，房产投资价值会越来越小，房价支撑力也会进一步减弱，房子自然会慢慢备受冷落。
二、人口流出，空置率居高不下，三四线城市住房供大于求。
经济学家任泽平表示，当前房地产可以用八个字概括：人地分离，供需错配。说白了就是，供地多的城市人口少，供地少的城市人太多。他还进一步表示，未来还会有2亿人要进城，而80%都将会流入到中心城市、城市群。言外之意，未来三四线城市住房将会呈现供大于求。其实，从供给端来看，过去这些年，不少三四线城市过度开发，城区面积不断扩张，房子越盖越多，郊区甚至出现了所谓的“鬼城”、“空城”。
从需求端来看，本地居民普遍都不缺房子，而且据西南财经大学的调查报告显示，目前三四线住房空置率为26%，高于一二线城市。究其原因：一是年轻人、农民工不断向一二线城市涌入，自家房子被空置；二是房住不炒之下，炒房客离场，过去几年囤的房子一时无法出手，只能选择空置。由此可见，三四线城市住房供大于求的趋势越来越明显，再过八年十年，房子“烂大街”也不足为奇。
三、棚改红利逐渐走到尾声，房地产开发大拆大建阶段渐行渐远。
棚改是重要的民生工程，改善了城市面貌，提高了居民生活质量，但不可否认，棚改也成为了推动房价上涨的重要原因之一，三四线城市尤甚。不过眼下，棚改已经逐渐走到尾声。一方面，根据《国家新型城镇化规划（2014~2020年）》显示，2020年基本完成棚户区改造任务。另一方面，从去年开始，国家多次表态要进行老旧小区的改造，这次大会对棚改只字未提，但第一次对老旧小区改造设置了具体的目标。
显而易见，棚改开始退潮，旧改已经接棒。笔者认为，这一变化意味着房地产开发大拆大建的阶段已经渐行渐远。对三四线城市来说，房价上涨失去了一个重要的支撑力，继续回调仍是大概率事件。此外，值得一提的是，由于三四线城市本身就供大于求，所以那些品质较差、地段偏远、配套不全的房子可能还会面临卖不掉、租不出的尴尬，显然这样的房子已经“不香了”。
四、房价预期出现了转变，三四线楼市逐步回归理性。
伴随房地产市场逐步复苏，楼市出现了“冰火两重天”的景象。以土地市场为例：根据中原地产数据统计，截至5月18日，包括北京、深圳、杭州等50个大城市在内，合计卖地高达14268亿元，同期上涨9.8%。与之相比，三四线土地市场的流拍率却创下近年新高。根据CRIC监测数据显示，在刚刚过去的这一个半月，监测重点城市共有79宗土地流拍，主要集中在三四线城市，占比达65%。
笔者认为，一二线与三四线土地市场分化的背后，说明开发商对于土地拍卖更加谨慎和理性，拿地重心重新回归到了一二线城市，而三四线等非热点城市开始受到了房企的冷落。当然，除了房企更加谨慎和理性以外，在房住不炒的长期定位下，炒房客也已经纷纷离场，加之目前购房者普遍都回归冷静和理性，所以不排除未来会有大量投资性房产被抛售的现象出现。
针对三四线楼市走向，社科院早有提醒，经济学家也有“暗示”
早在去年，针对三四线城市的房价走向，中国社科院就给购房者提了醒：棚改货币化安置逐步退出，失去了政策托底，加上前期需求透支，三四线城市市场销售有可能进一步回落，所以要防范市场价格下跌过快。
除此之外，5月22日，经济学家杨伟民在接受经济日报专访时也给出了“暗示”：目前住房短缺问题已经解决了，存在的主要是结构性问题。人口流入较多的一二线大城市面临着住房供给不足的问题，而广大三四线城市以及级别更低的小城市却存在大量的空置房。
对此，杨伟民还进一步表示，现阶段出现结构性问题的主要原因就是城镇化中的人口流动，而且按照目前的趋势看，农民工等群体以后也很难再回去了，因为制造业、住宿、餐饮、交通运输、批发零售等许多行业都离不开他们的支撑，未来国家将会通过共有产权房、公租房等方式来解决“新市民”的住房问题。
由此可见，人地分离、供需错配的现象还将会持续出现，未来三四线、五六线城市的空置房子会越来越多，完全可以用“烂大街”来形容了。
鉴于此，三四线城市的房子还能买吗？
最后总结一下，与一二线城市相比，三四线城市的房子如同“甜蜜的陷阱”。虽然目前房价只是处于稳步回调的阶段，但根据国家定调、社科院提醒、经济学家的“暗示”来看，楼市已经呈现分化态势，供求关系逐步迎来转折，市场预期开始发生转变，所以长期支撑三四线房价上涨的因素开始被大大削弱。因此，从短期来看，房价继续下行调整是大概率事件，但从长期来看，对于那些处于城镇化末端的非热点三四线城市来说，再过个八年十年，房子不仅“不香”了，反而还会出现“烂大街”的情况。
不过，需要补充一点，并非所有三四线城市的房子都不能买。笔者建议：一方面，城市群周边的三四线城市依然是价值洼地，伴随城市群进一步发展壮大，未来将会大量承接一二线城市的产业转移和人口外溢。比如，京津冀城市圈内临近北京的廊坊、保定等；再比如，珠三角城市圈内临近深圳的惠州、中山等。另一方面，如果具体到三四线城市内部来说，未来买房关键要看准地段和配套，只有占据稀缺资源的房子才会更有价值，才会更加容易转手和变现。比如，靠近优质学校、公园、地铁站、核心商圈等。一句话概括，闭眼买房阶段远去了。
