根据统计局最新发布的9月份70城房价变动数据显示，我们以更能反映市场真实情况的二手房为例，除了一线城市房价涨幅略有扩大外，二、三线城市已经分别连续17个月、18个月保持相同或持续回落。其中，9月份共有23个城市的房价跌回到了一年之前，下跌幅度最大的是牡丹江，同比下跌了9.1%，接近一成。与此同时，天津、石家庄、太原、济南、青岛、郑州、南昌、重庆、贵阳、三亚等大家耳熟能详的城市均位居房价下跌的榜单之中。

　　此外，根据央行发布的《2020年第三季度城镇储户问卷调查报告》显示，对于下一季度的房价走向，25.1%的居民预期“上涨”，51.2%的居民预期“基本不变”，11%的居民预期“下降”，12.7%的居民表示“看不准”。从中不难看出，预期房价“基本不变”和预期房价会“下降”的比例达到了62.2%，已经远远超过了一半，这说明房地产调控取得了十分显著的效果，长期以来“只涨不跌”的房价观念也出现了明显的转变。

　　基于以上两点看，不管是市场的实际表现还是央行的调查报告，都指向了一个共同的主题：伴随房地产市场进入调整期，房价走势和预期都已经出现了明显转变，闭眼买房的阶段已经过去了。大家都知道，在房价上涨的年份，由于供不应求，购房者关注的重点是如何买到房子，但随着楼市环境的变化，如今购房者关注的重点应该是如何买到好房子，不仅能够住得舒服，关键还要能够抗跌，实现保值和增值。毕竟，房地产已经告别了普涨阶段，买对了，房子才能更值钱；买错了，不仅可能亏本，甚至可能无法转手变现。

　　那么，未来哪里的房子更具备升值空间？李嘉诚早已“说破”

　　通过房地产起家，并多次登上华人首富宝座的李嘉诚，可以说是眼光敏锐，擅于抓住房地产的每一个机遇。他的很多房地产投资理念都被业内广泛采用，更成为不少购房者买房的参考原则，尤其是那句被奉为经典的买房名言：决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。

　　那么，到底什么样的地段才是好地段呢？长期以来，不少购房者都会把好地段看作是一座城市的繁华地段。实际上，过去这十多年，伴随城镇化的快速推进，很多城市的面积都得到了快速发展和扩张，随之也逐渐衍生出了其他一些更好的区域和地段，所以如今一座城市的好地段就不能简单拘泥于繁华地段了。

　　根据过去一二十年的房地产发展过程看，升值空间比较大的房子所处的地段无外乎靠近以下4个地方：名校学区、轨道交通、大型商超、政务中心。内行认为，伴随房地产市场进入调整期、分化期，未来10年，这一原则依然适用，而且房子越靠近这4个地方，保值升值的潜力和空间也就越大，是实打实的黄金地段。

　　1、靠近名校学区的房子

　　曾经有位朋友告诉笔者，如果不是为了孩子上学，面对这么高的房价，宁愿选择一辈子租房。其实，这是很多刚需的内心写照，在笔者看来，与其说房子是刚需，不如说依附在房子上面的各种资源是刚需，而教育资源就是重中之重。“望子成龙”、“赢在起跑线上”等约定成俗的说法，足以说明国人对于孩子教育的重视程度。因此，在优质教育资源紧张的大城市里，即使需要花费高价钱，家长们也愿意给孩子营造良好的学习环境。

　　受这种传统观念以及供需关系影响，学区房的价格要比普通住宅高出不少，平时也经常会看到关于天价学区房的各类报道。以济南为例，据报道，市中心某优质学区房单价达到5万元，而周边普通二手房的价格则维持在2万-3万不等，优质学区房要比普通住宅高出2倍。正因为“物以稀为贵”，即使楼市处于下行阶段，学区房也能走出独立的行情，逆风而涨。如今再加上二胎政策全面放开，所以预计未来10年，优质学区房依然是香饽饽。

　　2、靠近地铁轻轨的房子

　　交通的重要性，与学校几乎不相上下。最近几年，随着城镇化进程的快速推进，越来越多的城市进入到了地铁时代，不仅开发商会把地铁作为重要宣传点，购房者也倾向于沿着地铁买房。原因有两点：一是“距离不是距离，时间才是距离”，与BRT等快速交通相比， 地铁具备通勤时间短，不会堵车等优势，可以大大节省上下班时间。二是“地铁一响，黄金万两”，地铁的开通，能够带动人口、资源聚集，拉动沿线片区的发展，从而带动房产升值。

　　但是，需要注意的一点是，并非所有的地铁房都适合购买。业内认可的标准是，距离地铁站300-1000米左右，步行5分钟就能到达的才算是正儿八经的地铁房，是最好的选择。如果太近，噪音太大，不适合居住；太远的话，如果走过去需要20分钟，根本就失去了地铁房的意义。除此之外，许多地铁线路还在规划之中，最终能不能落地还很难说，所以不要轻信置业顾问的说辞。

　　3、靠近政务中心的房子

　　随着城镇化的推进，以及发展区域的调整，越来越多的城市将政务中心搬到了地段相对偏僻的新城区。头几年，虽然政务中心周边的房价没有太大起色，但是三到五年左右，这些片区的房子几乎都会实现快速升值。原因主要有两点：一是政务中心所处的位置往往代表一个城市的未来发展方向，所以能够吸引开发商积极拿地，购房者买房置业。二是政务中心周边规划较为清晰，学校、医疗、交通、商业等配套落地的速度较快，自然就带动了房价上涨。

　　就拿济南来说，最新数据显示，目前济南平均房价为1.6万左右，但政务中心周边的房价水平为3万-4万左右，几乎是平均房价的2倍。再看看三线城市临沂，目前老城区的房价为八九千，但政务中心所在的新城区平均房价已经达到了1.5万，一些较好的楼盘甚至超过了2万。关于此类例子，不胜枚举，不再赘述。

　　4、靠近大型商超的房子

　　经常听到这么一句话：万达去哪儿，哪儿就火了。其实，从根本上来看，这说的就是大型商超对于一个居住片区，乃至房子升值空间带来的影响力。一般来说，一个成熟的商业综合体，可以聚集大量的品牌，可以吸引人流和人气，可以形成一个2公里的生活圈，满足周边居民的娱乐、餐饮、购物、健身等需求，从而带动一个居住片区的发展，这就是商圈效应。说白了就是人气，对于任何一个区域，一旦有了人气，就意味着有了购房、租房的需求，这样还担心房子卖不掉、租不出去吗？显然，保值升值都不成问题。

　　总而言之，即使房地产市场正在面临调整，但与普通房产相比，上面提到的这4类房子，无论是保值增值，还是将来转手变现，都会更加轻松和容易，是实打实的黄金地段。

　　最后多说一点：除了靠近以上这4个地段以外，很多购房者表示还应该靠近医院。实际上，在笔者看来，医院并没有那么“刚需”，完全因人而异。打个比方，如果家里有老人或者老人独居，那么靠近医院买房确实是一种不错的选择。但是，对其他家庭来说，普遍都不太喜欢靠近医院买房：一方面医院周边的环境比较杂乱，不仅噪音比较大，交通时常拥堵，而且卫生状况也不尽如人意；另一方面从心理上看，在医院周边居住，很多购房者内心总有一道坎儿。因此，到底要不要靠近医院买房子，关键就看自己的需求了。