之前我们的厦门篇
厦门楼市，没有你想象中的艰难
和苏州篇
苏州，一个没有市中心的城市
苏州，目前经济体系里最具争议的城市
后台很多的小伙伴询问了不少城市。作为一个选择定居苏州的人，你懂的，对城市是很挑剔的。
所以这次来说一个看起来和厦门颇有几分相投的北方城市，就是：
青 岛
01
青岛，某种意义上，于我而言是不能说的。原因也简单，就像《私人订制》中的葛大爷那样。
因为我真的在青岛有套房，套用知乎开场金句，事先声明，利益相关。
不过本质上却没什么不可说的，一个价值投资者，这次难得冲动压倒了理智。
青岛应该是北方城市中难得的将使用权凌驾收益权的城市。
换句话说，这应该是我眼中将宜居平衡感把握最好的北方城市。
而定义一个城市宜居的底层逻辑就四条：
1）不可复制的自然生态
2）足够好的城市规划和管理
3）相当的城市能级
4）这个是能给人希望的城市
而青岛如今的格局密码基本都被隐藏其中。
02
就像再成功的男人也难抵超大杯的诱惑，长于内陆总是对大海有着不可遏制的冲动。
于是1897年11月4日，对海权无比执念的德国殖民者终于得到了“巨野教案”这个梦寐以求的借口，强上了这个当时的小渔村。
但有时你不得不佩服这帮帝国主义老流氓的眼光，会挑地方。
“青山绿树，碧海蓝天，不寒不暑，还有红瓦。”
碧海不必多说，青岛理直气壮的拥有北方几乎最好的海。是否不寒确实不了解，不过我几乎每次夏天夜里在海边撸串都tm有被冻的经历。
所谓红瓦，八大关等德国巴洛克式建筑群美学则是文青们的打卡圣地。
而青山则是最容易被忽视地方，一切起源于这里。
03
故事开始前，先简单认识下青岛的七区三县好了。
作为百年前的一张白纸，德国人不仅看上市南等主城区的依山傍海的环境，还能以山为屏，抵御冬天北风。
最重要的是带来当时最好的城市基础建设，网上流传多年的下水道段子也源于此。
以及最好的城市规划和投入，短短17年，一个小渔村变身东方巴黎，所谓荣耀莫过“上青天”。这片你可以把他理解成外地人眼中的青岛。
从市南到崂山的黄金海岸线，集中了青岛最好的山海生态和历史旅游旅游。百年的城市发展，可以说这里沉淀了青岛最成熟和优质的教育，商业，公共配套，以及地铁，高铁，航空等资源。
而被忽略的“青山”的丘陵地形则进一步加剧了这种土地稀缺性。
对于一个开车不是堵车就在堵车路上的主市区，还要经历上上下下体验，这是个2.5D魔幻的城区。尤其东北方的崂山在基本断绝了主市区继续向东发展的念想，
所以某种程度，湾东的主城区你可以把他看作厦门岛岛内，高度发展后的土地稀缺性和最优质资源的共同作用下，理所应当有着青岛房价的高峰。
04
但城市毕竟要发展扩张的。
对于青岛格局的演变，大家抛开干瘪的数据，只要记得一本家喻户晓的书就行了—《三国演义》。
没错，青岛目前城市格局就是一场青岛，黄岛，红岛的三国杀。
魏国—青岛东海岸主城区，“此诚不可与之争锋也”。
拥有顶级资源和土地稀缺性的主城区拥有压倒性实力，绝非其他版块一朝一夕能赶上的。
但这里不得不再次佩服德国人眼光，1877年的《山东地理环境和矿产资源》中，精密的德国人几乎就断定这是中国最好的湾区。
天然良港胶州湾不仅给青岛带来全国排名第五港口吞吐量。还在湾区概念大行其道的当下，厦门还在努力从海岛型城市向海湾型城市转型的时候，让青岛天然具有的湾区扩张的资本。
青岛，应该是中国最具湾区气质的城市。
这点也是同样作为本省土豪购房最爱，青岛最终没有形成的厦门那种豪宅化房价底层基因。于是，扩张从西边黄岛开始了
05
吴—黄岛，“历三世而国成”。
黄岛，即大名鼎鼎的国家级新区—西海岸经济开发区。如果你对他还陌生的话，每到夏天你可以来这里的金沙滩的青岛啤酒节看人海。
但作为曾经各种配套都不完善的新区，却每一年来都会给我带来惊喜。
作为没有太多历史包袱的新区，天然的可以高起点全面规划。
多年的孵化下，一条滨海大道铺开，从金沙滩的旅游区，唐家湾的CBD，再到胶南的东方影都新影视产业，各种类似惠普全球大数据中心这种百亿级别项目推进的再加上西海岸不错的海景环境。这里就是青岛版的“浦东”。
某种意义上，这里承担了相当的青岛经济职能，这点数据上已经很明显，黄岛GDP对其他区位占据领先地位了。
也意味着这里可以提供相当的产业和就业机会。随着跨海隧道和即将开通的跨海地铁打通，全新的青岛西站又一步加重区域砝码。
曾经刚需板块的黄岛房价顺理成章的成为仅次于主城区的性价比之选，而且在上一轮楼市涨幅中，黄岛的低基数还带来了最高的复利回报率。
更为重要的是，现代化的规划和相对低的均价以及不弱的生态，西海岸被其他山东城市人民日渐偏爱。
按西海岸规划，2020年为240万人，2030年为410万人，几何级增长的城市态度下隐藏的黄岛野心，这样的野心才是目前153万人口的黄岛最可期的未来。
06
魏吴争霸，蜀汉当立。
蜀—红岛，“创业艰辛而事成”。
红岛，位处湾北，虽是青岛的地理中心，却是曾经的荒芜之地。
改变从一座桥开始。胶州湾大桥，青岛一己之力投资近100亿的2018年前世界最长跨海大桥。某种程度上，红岛是这次投资最大受益方。
作为一个曾被谣传将为新市政府迁址地，未来这里将定位为青岛的公共服务中心和高新技术中心。目前已落地了大量公共项目，这其中最具代表性莫过于奥体中心。
对于下面奥体调研的实景图，事实上没有去过的是很难想象到达这的艰难。
但换句话说，有着湾区最充足的可利用土地，在这样政策大规模投资下，还有附近青岛新机场落位，红岛有着青岛最富想象未来，但是对于当下，每一个想用买房入股红岛的个体而言，要有足够的长远的耐心。
07
所以当未来这样三足鼎立的格局真正呈现，这才是一个中国真正的湾区城市典型样本，也是青岛规划下的城市美学。
青岛还在城市的血脉—地铁和交通布局中充分表达了态度。
总结起来就是轨交湾区环绕。
而新一轮枢纽布局，高铁青岛西站，红岛站，新的胶州机场在进一步分解主城区的交通负担时也将重构青岛这个旅游大市的流量入口。
当然，至于即墨，胶州，平度，莱西等作为目前土地供应的半壁江山，在刚需中群雄并起。
对于部分刚需而言，一时做不成魏蜀吴的“奉孝，孔明，公瑾”，这里大概是最好的晋身之梯了。
但是青岛还有着更大的野心，作为山东城市群的核心城市，注定要有更多的担当。
落位到发展上，就是“三湾三城”。简而言之，就是以胶州湾为核心，继续扩张新的湾区。
至于这样手笔，一切留给时间了。
但所谓宜居，规划基础上还要有优秀的城市管理，这点我想分享一个细节。
本地人总是自嘲青岛为“金边抹布”，事实上这也是滨海城市的共性。但是青岛居然神奇能在非滨海的“抹布”区也时刻能保持干净整洁。
不得不说，这个能在喜来登门口找到撸串摊，其实本质很北方粗放的城市，在管理上确实有南方气质的精细。
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城价如股价，其实青岛算二线城市行情启动比较晚，尤记16年下半年初，青岛楼市在预热中还略带悠闲。
直到外溢和供求双挤压下，压抑5年的青岛彻底爆发。在经历418调控和上合峰会后两个波段后，青岛楼市基本处于胶着和热冷不均的状态。
大势上说，由于行情启动晚加上供求不足以及后来限价，青岛楼市的新房一直呈现一房难求的火爆，刚需则不断外溢，这次7月去了一些新房楼盘都无房可买。
本质上这可以看做一种行情惯性的延续，但值得注意的是未来3年青岛打算入市2330公顷土地。
二手房则在调控和全国楼市整体行情下，开始出现摇摆，本质上这不奇怪，行情起伏是一个盘整期楼市的正常现象。
股票看价值，只要护城河和发展趋势在，那就是有支撑的。
首先，作为万亿GDP俱乐部成员，一个能和其他山东城市把中国GDP第三大省省会活生生挤成省会首位度唯一低于10%的城市。“山东济南，世界青岛”，一语道破青岛的经济实力。
而且上半年财报可谓惊艳，不仅拿下了一二线城市名义GDP最高增幅，还在增量上一举进入前四。
而且比苏州幸运的是，青岛作为少有的副省级和计划单列市，在科教文卫上甚至可以和济南分庭抗礼。加上山海城市的环境，也就不难理解山东人民对青岛的偏爱了。
09
但有光就有暗，隐忧在每个城市都存在，青岛也不例外。
在青岛，几乎相对很少听到年轻人有着足够高的工资满意度。
这本质上青岛和苏州面临同样的处境，作为一个实业为产业主导的城市，在经历日韩企业和本土实体企业诸如青啤，海尔，海信，澳柯玛放缓提前下，青岛也注定要走上产业升级这条路。
虽然偶尔还能闻到一些本位的味道，不过从张瑞敏拿着锤子砸冰箱那时起
这个年轻的城市注定就是要向前看的。
而上合峰会本质也是国家对青岛的投资，首个上合经贸合作区，一带一路桥头堡，未来最大东北亚港口建设，东方影都的电影产业聚合，各种金融产业也纷纷入驻。
一个城市的房价的未来根本上还是要取决在产业水平和产生的吸引力。
宜居只是表象，而买房入股也好，定居共同成长也罢，一个城市的成长是对这个城市个体股东最大的负责。
而于我而言，最难以抵抗的在于被误解的“青岛大虾”背后实际遍地实惠的海鲜，以及越来越难买到的一厂版青岛啤酒的魅力。
是的，所以我每次都要装满后备箱。
（文章来源：真叫卢俊）
