楼市拐点已来！
文/财经要参
这堪称是十多年来，最大的房地产变革之一！
今天，据澎湃新闻报道，广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，并将于9月25曰上报住房城乡建设部。
换句话说，广东省正在酝酿取消商品房预售制度，将全面实施现房销售。
熟悉中国国情的人都知道，中国推行一项重大政策，往往要提前试点。
就是找一些地方先吃螃蟹、先试试水，看看水深水浅，能否过得去。如果过得去，后面大队人马可能就紧随而上了。
广东是一个大省，让广东先行先试，可以看出取消商品房预售制度，中央或许下了很大决心。
商品房预售制度，也称“卖楼花”，在国内已经实施了将近25年了。
说起来，“卖楼花”这一招，还是大陆向香港霍英东学的，这是港英时期，房地产商在资金不够的情况下，以信用为担保的一种融资手段。1994年，这一制度才由由香港传入内地，并逐渐被广泛运用。
25年来，“卖楼花”这项制度，给缓解房地产企业资金困难、增加住房供应，起到了积极作用。但从现在看，这项制度的弊端也在逐渐显现。
一方面，商品房预售制度，加剧房地产企业高杠杆、高周转的运营模式，放大了金融风险。
商品房预售，说到底是一种金融制度，是一种变相的加杠杆。你想，其实玩房地产开发就是玩资金，原则上来说，滚动的越快，收益越高。
表面看起来，房地产企业用少量的资金，撬动居民贷款，滚动价值很大的楼盘，这是一本万利的收益。
但是，换个角度想想，老百姓买楼花的钱，从哪里来？相当一部分也是银行。
这样，这个杠杆越抬越高，资金量越绷越紧，如果房价一直上涨还好，哪天房价下跌了，这个绷得过紧的杠杆就可能断裂。
到那时，就可能出现房产商卷钱跑路，买房者血本无归，甚至引发金融风险。
另一方面，房子还没开工就已经卖出去了，也诱发了开发商的道德风险，导致不少房子质量不过关，甚至成了购房者的噩梦！
商品房预售了，等于产品还没生产出来，就已经有了买家，而且已经付钱了。这样，很多开发商对工程质量的把控就不那么在意，承建商更加是得过且过。
于是乎，经常是业主被销售人员忽悠买房、一掷千金，收房时却发现房子一堆问题，与自己期望值相差甚远，却只能吃哑巴亏。
别的不说了，就说前段时间碧桂园塌楼事件，就是上面这种“高杠杆、高周转、低质量”的注脚。
4月7日，广西崇左碧桂园项目二期一工地发生坍塌，致1死1伤；
6月24日，上海奉贤区碧桂园在建小区工地发生模架坍塌事故，致1死9伤；
7月2日，位于河南省安阳市中华路的碧桂园在建工地发生火灾；
7月19日，河南省淅川碧桂园工地发生火灾；而这一次的六安市碧桂园·城市之光工地事故则致6死多伤。
7月26日，金安区碧桂园·城市之光建筑工地发生一处围墙和活动板房坍塌，导致6人死亡、1人伤情危急、2人伤势较重。
碧桂园隔三差五闹出这些幺蛾子，一定程度上，都与这种商品房预售息息相关。
也许正是这些原因，才让国家下定决心，让广东先行先试，逐渐取消商品房预售制度，在降低楼市高杠杆的同时，也杜绝商品房预售制度带来的工程烂尾、违法违规销售等风险。
三
限售、限购、限贷、摇号、限企业购房……今天，广东省又来了狠狠打下了一个棍子：取消商品房预售制度。
无关乎，前段时间，很多房地产企业都在急吼吼地转型，毕竟春江水寒鸭先知啊。
可以想见，如果真的取消商品房预售制度了，一大批转型慢、底子薄的房地产企业，估计将面临现金流断裂的危险，面临出局。
有人说，今年的房子，或是质量较差的房子；那么，过两年，我们或将买到质量最可靠的房子！
从一斑窥全豹，可以看到，国家去杠杆和调控房价的决心。在这种大背景下，国内房地产开发商或将出现一轮洗牌，一场浩浩荡荡楼市变革正拉开帷幕。
毕竟，房子是用来住的，不是用来炒的。违背这个铁的法则，即使一时赚到了快钱，但早晚是要赔回去的！
商品房预售制度能否改怎么改？
文/上海证券报
9月21日，记者从官方渠道证实，广东省房地产协会当天向各副会长单位下发了《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》（下称《通知》）。
《通知》称，广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，现下发给各副会长单位征求意见，并将于9月25日上报住房城乡建设部。
该材料提出一个重要建议——逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。
广东省房协相关人士昨日表示，目前相关制度是否调整仍在研究论证阶段，下发通知主要是为了在形成汇报材料前再次倾听一下会员单位的声音，进行汇总研究。
北京市房协一位人士向记者表示，对于上述“消息”并不了解，但是在目前去杠杆的大背景之下，该类政策只对高杠杆的开发房企形成压力，对稳健的房企影响有限，对购房者则有益。
据《通知》称，日前，住房城乡建设部向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省住房城乡建设厅下发《关于对现有行政许可事项进行清理论证并对已取消下放落实情况进行全面评估的函》，
要求对商品房预售许可进行深入研究，建议保留或提高许可条件的，要列明法律法规依据外的理据，充分论证继续保留或提高许可条件的合理性、必要性；建议取消的，要同步研究提出事中事后监管措施。
由此，广东省住房城乡建设厅拟订了相关材料并提出了逐步取消商品房预售制度的建议。
广东省住房城乡建设厅拟订的材料建议在一些城市逐步试点取消预售制度，对于新出让土地，逐步实行现售。并拟定取消预售，全面实施现售的时间表，分阶段推进。
第一阶段若干年内保留预算许可，把预售条件的工程形象进度提高至主体结构工程封顶；第二阶段全面实施现售，并将时间表向社会公布，让房地产行业和社会公众都做好充分的准备。
材料还说，通过逐步提高商品房预售许可条件，引导市场有序适应改革，使开发企业降低资金杠杆，充实开发经营的资本金，有利于防范化解行业和金融风险；
有利于房地产行业内部的优胜劣汰加速进行，提升房地产开发品质，促进房地产市场持续健康发展；有利于把土地、资金等稀缺资源，向优质房企配置倾斜；
有利于提高房地产开发企业的抗风险能力，降低购房人的购房风险，维护购房人的合法权益。
自1994年《房地产管理法》颁布以来，商品房预售制度实施已近25年。
商品房预售制度的改变，事关房地产行业发展模式及其配套制度的重塑，更直接关系到房地产企业的资金安排、建设计划乃至战略规划等重大事项的调整。
正是有鉴于此，广东省房地产协会特向各副会长单位征集意见。
文章来源：财经要参、上海证券报
