房价的天花板在哪里？
每次跟朋友聚会，大家必讨论的一个话题就是——深圳的房价到底有没有底，究竟能涨到多少万？
最近有人给出了答案——50万一平！
这还不算啥，有人还喊出了更亢奋的声音——80万！
今年以来，对深圳楼市的看多声音一下子多了起来，我盘点了一下，这些文章的重要论据就是关于深圳各种各样的政策利好。
有像宇宙中心、大前海、深港大都会这样的纯概念性包装；还有像中国特色社会主义先行示范区、东进战略、粤港澳大湾区战略、光明科学城这样的实质性战略，但这种也是需要时间才能让利好真正落地。
凭借着政策利好，就能断言一个城市的房价吗？深圳房价80万，到底是不是想多了？
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决定一个城市房价根本走势的，是这个城市的基本面。
当然，我们不否认深圳的潜力，越好的城市，发展潜力越高的城市，房价就有越大的想象空间。只是以深圳目前的发展水平来看，房价着实贵了一些。
深圳房价之高全球闻名。2016 年深圳就被国际货币基金组织列为全球“最难买得起楼”的城市，房价收入比高达 38.36 。2019年4月12日，CBRE世邦魏理仕最新发布的《2019全球生活报告：城市指南》显示，深圳房价名列世界第五，国内超过北京，国外超过伦敦、纽约这两大世界顶级城市。
那么支撑深圳世界第五房价的底气在哪里呢？
毫无疑问，深圳的GDP和科技创新是没的说，GDP已经超过香港、更是全国的“创新之都”。但除此之外的基础设施，包括教育、医疗、文化等方面还远远无法与世界顶级城市相比.
就拿教育来说，相比北京世界一流大学8所、世界一流学科建设高校34所，深圳本地的大学少之又少，而且层次不高，至今没有一所985和211高校，与不仅跟北上广无法相提并论，甚至还比不上南京、武汉、西安、成都等城市。
虽然经济飞速发展，但是说到底，深圳还是太年轻，只有几个方面属于国内排头兵，但综合城市竞争力尚有不足。
今年5月，国际管理咨询公司科尔尼管理咨询公司（A.T. Kearney）发布了《2019全球城市指数报告》，是对全球各城市的国际竞争力与发展潜力进行系统评估。该报告包括《全球城市综合排名》和《全球城市潜力排名》，这两份榜单分别评估了当前世界顶级城市的表现和未来城市的发展潜力。在这两份排名中，深圳分别位列79名、49名。北京排名则分别是第9和第39。
一个综合城市实力排名第79的城市，却有世界排名第5的房价！显然，深圳楼市的性价比实在是有些欠佳了。
不过也许你会说，在多重政策利好之下，深圳势必会越来越好，但城市建设并非一朝一夕之功，需要长期的积累和沉淀，需要长达几十年的时间，如果你是想短期之内收获一波快钱，那现在的投资显然是不合时宜的。
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决定房价的另一个关键因素，则是供应。
有专家总喜欢说，深圳面积小，所以住房供应会严重不足，但对此我就表示呵呵了，面积并非决定供应的唯一因素，还要看开发强度。
深圳的土地利用率之高在全国都是数一数二的，去过深圳的人都知道，深圳30层以上的楼盘，无论是住宅还是工业都是如此。更不用说深圳的小产权房和城中村的农民房，其实大家现在都是够住的。
当然，有专家说，小产权房又不给转正，大家住的没有保障。但我们必须要注意一下2018年深圳出台的住房改革新政，堪称“二次房改”，其中提到2035年深圳计划新增170万套住房，但纯粹市场化的商品房只占40％，剩下的60%都是人才房和保障房。人才房价格为市场的60%左右，安居房价格为市场的50%左右。
这也就意味着，深圳将会用价格更加便宜、供应更加充足的人才房保障房，来解决大多数人的基本住房需求。不过与此同时，总的盘子就这么大，保障房建的多了，商品房自然就少了，僧多肉少的情况下，有限的商品房自然会成为资金角逐的对象。
因此，龙头地段的龙头项目还是很有潜力的，但问题在于，像深圳湾这样的热点区域实在是太火爆了，总价上千万的单位都能被各种秒，正所谓疾风暴雨不终朝，再猛的区域也需要歇一歇。
所以别总把目光盯在现在大热的“网红盘”，中国投资市场上的跟风总没什么好事。要多去研究战略规划和房价情况，发现那些价格不太高、过去涨幅不大，但是未来会发生很大变化的价值洼地。
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另一个关键因素，则是要看政策和资金的影响。
近两年，中央频频吹风“房住不炒”，严控资金流回房地产。现在，开发商和居民两端的资金均被牢牢卡死。对于房地产这种高杠杆的行业，控制了资金就意味着扼住了它的命脉。
现在各大开发商的日子都很不好过，开发贷、信托、外债等各种渠道的融资已经全面受限。而买房人也表示压力很大，各地首套房普遍上浮了10-20%，甚至有些地方已经上浮了30-35%。所以，现在的房屋销售情况很不乐观，根据克而瑞数据，今年8月，一二三线城市新房成交量全部出现下滑：一线城市新房成交量环比下降10%，同比下跌7%。二三线城市成交量同环比双降，跌幅分别为3%和6%.....
为求自保，各大房企已经在部分城市开始了降价促销，前些天广州某楼盘就传出了两天降了6000元的消息。随着开发商现金流的吃紧，这种情况肯定会越来越多。
更进一步，对于投资者而言，你不仅要面临价格风险，房价即使不跌，就算涨幅不大相比其他投资品也是一种机会成本，还要面临流动性风险，像燕郊，已经出现了大打折也无人接盘的窘况。
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最后，复盘一下今天的观点：
首先，从长期来看，靠买房暴富的时代已经过去了，千万不要因为“深圳房价未来80万”，就像当年股市中专家放言“沪指10000点不是梦”就拿着党章冲进股市一样，急吼吼地榨干自己的六个钱包去加杠杆买房。
房价也许有一天真能到几十万一平，但谁知道是多少年之后？你会发现，这些狡猾的自媒体人，在喊出“房价80万”的判断时，既没有时间、也没有具体区域。
其次，从中期来看，投资买房的收益已经大不如前，不过一些豪宅会有一定机会，但一定要精选地段及小区，不要盲目跟风抢购“网红盘”，要靠自己的独立分析。总之，蒙眼狂奔的时代已经过去，买房要变成一项考验耐心与眼光的精细活儿。
再次，从短期来看，希望大家不要低估国家“房住不炒”的决心，对于房地产的政策管控短期内是不会放松的，房价只要能保持当前水平，那么算上折旧成本和持有成本，其实投资买房反而是亏钱的。因此，大家要摒弃赌徒心态，切忌加杠杆炒房。
最后，说点掏心窝子的话，最近我看到一组数据，自2013年开始，居民净存款已经连续七年零增长了，大家的六个钱包都耗在房子上了，这真是太可怕了，所以我们既不愿、也不能再放出来房地产这头大老虎了。
希望大家都能住的好。
来源： 财经三分钟
