来源：柯谈地产观

　　6月份时，我在文章《几月买房最划算？》里就给大家预测了整个2019年的楼市行情：

　　现在看来十分正确，其实，这个自信我还是有的。

　　我在《几月买房最划算？》和《2019年下半年的楼市，这8件大事必定发生！》里，反复告诉大家：今年最好的买房时机就是年底，尤其是对于已经横盘的一线和开始下跌的强二线。

　　如果新房打折促销，就买新房，新房没有价格优势，就大力砍价后买二手房。总之记住一点：没有便宜占的房子，绝对不要碰。

　　对于呼和浩特、大理、湖州、南通这类还在明显上涨的城市，持币观望，切勿追高，不出半年就会彻底歇菜。

　　为了确保大家能在年底前顺利买到心仪的房子，我特别重新整理了一套二手房买卖秘籍，全部都是最最实用的干货技巧，每一条都是我的亲身经历和血泪教训。 我只拎重点，不展开分析，大家务必要反复研读。 只要能全部掌握，可以直接为你增加至少10年的二手房买卖经验值。

　　1

　　再专业、再有经验的玩家，顺利买到二手房的几率也最多只有90%，剩下10%就是人品和造化了。房东和中介想要坑你，那是分分钟的事。

　　如果觉得买二手房太烦，想直接买新房，我可以负责任的告诉你，一手房出现质量和维权问题的概率要远远大于10%。

　　2

　　看房低于50套，不配买房，看房低于100套，不懂买房，看房超过200套，你才刚刚入行。

　　买房次数低于3套的，都属于小白阶段，超过5次，才能开始积累专业经验。二手房的坑只有全部踩过或者全部亲眼看到，才是无价之宝。

　　3

　　笋盘不是你想捡，想捡就能捡。很多笋盘从出现到成交基本上1-2天就会完成，而且都是内部循环，一般人根本不知道。

　　所以，你买房要广撒网，委托中介不能少于10家，多多益善，而且要和中介搞好关系，一定要确保第一时间掌握笋盘信息。你捡笋的竞争对手不是专业投资客就是中介店老板。

　　4

　　买房子的风险只有两点：一是钱付了，没拿到房，二是房子拿到了，但是凶宅或者有其它纠纷和质量问题。

　　所以，看房时一定要亲自弄清楚房东为啥卖房，决不能只听中介忽悠。是置换、瓜分遗产、移民，还是房子有产权和质量问题，最好当面问房东，侧面问邻居，并多方考证。这是买二手房极为重要的一个环节，切勿疏忽。

　　5

　　看房时，当中介的面，房子的优点和缺点都要讲，这样显的你专业，不会被忽悠。当房东的面，多说缺点，少提优点。

　　下家的任务就是打击房东的自信心，让他觉得房子必须赶紧便宜出手，不能烂在自己手中。比中介和房东都能挑出更多的优缺点，你才能掌握谈判的主动权。

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　　付定金前，至少要看两次房，看完室内，务必顺便看小区。白天看房型、看采光、看小区电站垃圾站，晚上看噪音、看安保、看停车。

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　　付定金买房前，切记要到房产交易中心查询房子的产权情况。房子是否有银行按揭、抵押、法院冻结和产权纠纷，一目了然。

　　买二手房首先要学会的就是这点，最重要也最简单，但是却最致命。

　　8

　　买房时税费一定要各自承担。现在房东卖房都喜欢到手价，所有税费都让下家承担。

　　买房有契税，卖房有个税、增值税，商住公寓还有土地增值税和房产税，公司持有的住宅有增值税、土地增值税、房产税和企业所得税。继承和受赠的房产，不是满五唯一的话，还有差额20%的个税（也称遗产税）。买房的税太单一，卖房的税却可以复杂到没人能够算的清，除了交易中心。

　　所以，买房时务必要求上下家税费各自支付，如果迫于房东的淫威，下家可以在合同中写明只承担增值税和个税，其它如有一概不管。但假如你是卖房的房东，把所有税费都推给下家才是专业的表现。

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　　牛市时，要先买房再卖房，这样可以提前锁定房价，因为牛市里，房价三天一小涨，五天一大涨，房价锁死后，再把交易时间拉长，在这段时间里，自己卖的房子就可以趁机涨价。

　　熊市时，务必要先卖房再买房，可以年初卖房年底买房，高价卖低价买。另外，熊市卖房难，买房易，卖房需要6个月，买房只需要1个月，先买后卖，你资金链很容易断裂。

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　　中介费一定要打折，小中介至少5折，链家也要搞到9折。我买房15年，还没有见过不打折的中介。

　　此外，中介费一定要分期支付，签合同付一半，交房付一半，付的早，你就是孙子，付的晚，你才是大爷。

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　　卖房挂牌要全面开花，周边大小中介全部要挂。切记不要独家委托给任何一家中介，没有其它中介的参与和竞争，独家委托的中介就会当你的家，被他们牵着鼻子走不算，还很可能被吃差价。 所有客户的报价都从独家委托中介那里得到，这时你就已经很被动，接下来就是你挨宰的时候。

　　没有竞争和监督，就一定会有腐败，这个道理千古不变。

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　　卖房时确定看房时间大有讲究。一定要选择光照最好，室外噪音最少，房顶不漏水，邻居不太吵时，安排下家来看房。

　　而且，要安排所有看房客同一天同一时间来排队看房，看完一组，进来一组，其他人统统门外排队等候。烂房子也要努力营造成抢手好房。

　　你房子再多的缺点也要烂在肚子里，除了你家人，谁也不能说。

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　　买房，要早签合同晚付款，给自己充足的筹款时间，钱在自己手里才最安全。

　　卖房要掌控大局，逼迫下家缩短流程，越早付款，越多付款对自己越有利。

　　对于卖一套买一套的置换客，房子卖掉后，要提前告知下家，推迟至少半年再交房，要给自己买房装修散味提供便利，省去租房和二次搬家的烦恼。

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　　买房和卖房时，心里价位永远不能告诉中介，出价要给自己留出讨价和还价的空间。下家的砍价原则就是打击上家的优越感和自信心。

　　上家的谈判原则就是不接受电话和面谈等一切形式的砍价，只有当下家拿着真金白银来可以马上付定金时，你才能亮出自己的底价。

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　　买卖二手房过程中，你最大的帮手和阻碍都是中介。高手一定是最善于拉拢中介帮自己跑腿，帮自己砍价，给自己提供独家信息的人。你可以通过中介费打折多少，中介费如何分期，房屋总价砍价提成，红包等形式威逼利诱中介人员。

　　只有当中介全身心的倾向于你这边，你才能在整个过程中得到主动权和最大利益。记住，和中介谈感情是SB，中介心里只有利益。

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　　防止一房多卖最有效的办法有三种：

　　一种是二手房网签系统。国内主要城市应该都已经开始执行。今年正在推进全国150个城市网签系统联网。

　　第二种是资金监管。在执行资金监管的城市一定要走资金监管程序。

　　第三种是自我防范。二手房资金监管执行的城市不多，比如上海目前仍然没有开始实行，你买1000万的豪宅，首付700万现金也要直接转账给房东。为最大限度的避免风险，所有款项必须当面转账给房东，不能付给任何代理委托人和中介。而且从付掉定金起，就要把房东的房产证扣压在中介保险箱内。房东把产证和你的定金首付同时带走，对你来说，是最大的风险。

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　　离目标小区500米以外的中介不要选。夫妻老婆店不要选。开业不满一年的中介不要选。入行不足2年的业务员不要选。

　　最好的中介就是目标小区大门外开业很多年的连锁大中介。因为只有他们才对该小区所有房源如数家珍，哪套是凶宅，哪套是急抛，哪套是置换，哪家有纠纷，哪家有抵押？

　　有带看、法务、交易、信贷、房源维护这些专业分工的中介团队更靠谱，而这些只有大牌连锁中介才具备。

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　　涉及到家庭财产分割的房子不能买。有家庭内部矛盾的房子不能买，因为家庭矛盾最终都会走向经济矛盾，最后都是以房产分割为结局。除按揭贷款以外，有任何形式抵押的房子不能买。小产权房不能买。商住房只有深圳、长沙和宁波可以落户有学区，其它地方的商住不要买。新装修却无人居住的房子不能买，因为很可能是“凤变冰”的房子。

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　　现在全国最大的洼地是一线，没有之一。想要享受最优质的配套，就买北京和上海，想要房价增值最快首选深圳，深圳的未来不可限量，房价同样如此。

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　　夜路走多了，肯定会遇到鬼。二手房的坑你没有踩到，是因为你买的太少。置换的风险最大，卖房的风险最小。没有本事，就别学炒房客频繁进出。看清风向、踏准周期，让自己的频率和调控的频率保持一致，才能实现最大幅度的共振！