1天后,中国楼市最大悬念即将揭晓!

1天后,中国楼市最大悬念即将揭晓!
2019年10月07日 09:24 新浪网 作者 直面传媒

来源 | 国民经略

事情正在起变化。

2019年的中国楼市,出现许多前所未有的新变化。相比于短期市场的起起伏伏,这些变化带来的影响更为深远。

在“政策市”主导的中国房地产市场里,看不到政策之变,就无法把握未来。

01

第一大变化是,10月8日,新房贷利率即将横空出世,中国楼市最大悬念将会揭晓。

届时,中国房贷利率将彻底从“政策利率上浮”转向“5年期LPR+加点”模式,楼市利率将与实体利率完全脱钩。

前几天,9月份LPR报价出台:

一年期LPR4.2%,较上月降低5个基点; 5年期以上LPR为4.85%,与上月保持一致。

1天后,中国楼市最大悬念即将揭晓!

这组数据,将政策意图展现得淋漓尽致:

一年期LPR正是实体经济贷款的参考利率, 定向降息的意味十分明显;5年期以上LPR则是房贷利率的参考基准, 楼市定向加息的意图同样突出。

新模式下,房贷利率是增是减?

目前,北京地区已经做出表率。据报道,有银行首套房利率在LPR的基础上上浮不低于55个基点,二套房不低于105个基点。

由此换算,北京地区个人房贷浮动下限为5.4%,二套房浮动下限为5.9%。与目前执行的上浮10%、20%后的5.39%、5.88%相比,均出现微增。

显然,新利率模式下,实体降息,楼市定向加息。全国各地的房贷利率至少不会低于之前的水平。而一些首套房贷仍在打折的城市,将会彻底告别“折扣时代”,进入“加点时代”。

新模式最具杀伤力的一点是,由于实体经济和楼市利率玩的是“双轨制”。

即使未来出现宽松,房贷利率仍旧能维持在高位,这就最大限度避免资金之水流向楼市,从而为定向调控奠定基础。

02

第二大变化是,房屋网签全国联网已经正式启动,涉及150个城市。

目前,我国已经实现房贷全国联网、不动产统一登记、住房信息全国联网,这一次推出的网签全国联网可谓最后一环,从此将住房交易全部纳入国家监控体系之中。

届时,监管部门将会掌握每一个城市的成交信息,而每一个购房者在不同城市之间的投资房产,也会一目了然。

换言之,在国家眼里,你的房子是完全透明的。

这意味着,房地产税只要想开征,随时都能开征,技术障碍已经不复存在。而对于炒房客的围堵,将不再存在太多困难,炒房客或将迎来最后的兑付期。

03

第三个大变化是,集体土地获得直接入市资格,而宅基地仍被严控,城里人想要到农村购房仍旧遥遥无期。

关于土地制度,最近有两个政策影响深远:一是新土地管理法通过,集体土地获得直接入市资格,原来由国有土地一统天下的土地供应格局彻底扭转。

不过,这一次允许入市的只是农村集体经营性用地,并不包括影响面最大的宅基地,只能用于工业、商业用途,不能用于建设商品房。

然而,一切都没有定数。

就在前几天,北京已经打响集体土地建设共有产权房第一枪。集体土地可用于建设半商业性质的共有产权房,这显然是前所未有的突破。

随着集体土地进一步入市,厂房、商铺、房租乃至房价都会受到直接影响。

二是中央出台宅基地新规,关键内容有三个方面:

1、一户只能拥有一处宅基地;2、严禁城镇居民购买宅基地;3、不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。

这意味着,宅基地仍在受控之列,城里人到乡村建房仍旧受限,而建在集体土地上的小产权房仍然看不到转正的希望。

同时,农民进城落户,仍有保留宅基地的可能,这为“推动1亿人口进城落户”扫清最大障碍。

“零门槛落户”已经遍地开花,三四线城市再不放开落户,真的就晚了。

04

总结一下,这三个政策,都是着眼于中国房地产的未来。

新房贷利率,为楼市定向调控提供可能,从而避免每一次宽松,大水都漫灌到房地产的可能。

网签全国联网,则是全国住房联网的一部分,从而将房产暴露在监控系统之下,投机炒房的空间越来越小,开征房地产税的技术障碍不复存在。

集体土地入市与宅基地新规,将为各大城市提供更多的土地供应来源。虽然这一政策如今还不显眼,但为未来留下了充足的想象空间。

一言以蔽之,房地产的玩法真的不一样了。无论是刚需还是投资,都要及时转变思维,不要再一股脑的“ALL IN”了。

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