来源：米宅海外

　　澳洲央行，在今年6月和7月接连两次降息，在10月1日，又再次降息25个基点。

　　现在的澳洲利率，达到历史最低---0.75%！

　　这打开了澳洲进一步降息的大门，今后的货币政策一定会更加宽松,资产价值会增加。

　　澳洲房价，已经涨了20年了。

　　著名房产机构RP Data显示，从1995---2015的20年，澳洲8大首府城市累计增长330.5%。

　　其中悉尼涨了330.1%，墨尔本涨了424%，布里斯班涨了259.4%。

　　基本上速率，就是每年涨7---10%，每7-10年翻一番的节奏。

　　之后，澳洲政府为了抑制房价过热，和中国一样开始了楼市调控政策。

　　澳洲从2017年中期开始，楼市就开始暴跌。

　　从2017年房价巅峰到现在，悉尼房价已经下跌了14.5%，墨尔本的房价下跌了10.9%。

　　世邦魏理仕预测，2019年全年，悉尼的房价将下跌15％~20％，

　　墨尔本房价将下跌12％至17％。

　　一时间，澳洲楼市遭遇了一波楼市寒流。

　　但是现在，正式澳洲初春时节，楼市冬天也快过了，春天要来了。

　　2019年9月，澳洲房价突然走出了自2017年以来的近两年半最高涨幅。

　　8月首都城市房价平均上涨了1.1％。

　　房价指数，,是衡量房屋销售价格变化的指标。澳洲房价指数已经从底部强劲回升。

　　面对这波楼市涨势，各个机构专家纷纷看好未来预期。

　　汇丰银行驻澳首席经济学家保罗认为未来几个季度，澳洲房价将以个位数的速度上涨。

　　澳大利亚联邦银行表示：澳洲房地产市场开始趋于稳定，并可能从目前开始企稳走高。

　　SQM Research董事总经理路易斯认为，明年澳洲房价可能会出现两位数的增长。

　　REA集团的首席经济师Nerida也预测，未来5年，澳洲房价将再次飙升！

　　西太平洋银行的消费者信心指数，投资者购房时间和房价预期指数均出现了明显反弹。

　　那么，这波澳洲房价小飙涨，到底是因为什么？

　　能持续多久呢？

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　　澳洲房价为什么涨

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　　国际争端

　　最近的世界舞台可谓精彩纷呈，明争暗斗层出不穷。

　　资本是世界上最敏感的东西。

　　当它感觉到不安的时候，一定是流到安全的地方。

　　澳洲资本市场和楼市，是全球最稳定最安全之地之一。

　　其中，就有一大部分资本，流入到了澳洲楼市。

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　　降息

　　澳洲央行5个月内三次降息，现在抵押贷款利率创下历史新低。

　　并且大概率在2020年之前，会进行第四次降息，利率将达到历史最低的0.5%！

　　政策意图很明晰，就是放松货币政策，刺激经济，促进消费，促使就业和产业发展。

　　降息还有一个最直观的效果，那就是强力刺激楼市，让大家用低利率更便宜的价钱去买房投资房产。

　　并且，澳洲政府不仅降低利率，还开始进行大幅度的减税政策。

　　楼市靠着这把两把火，不涨才奇怪。

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　　消费方式改变

　　由于澳洲工资长期停滞不涨，现在的澳洲人越来越明白，光靠工资是远远不足的。

　　把自己的现金换成资产投资，才是最根本解决生活危机的方法。

　　房地产投资的重要性，被更多人的所重视。

　　据悉尼先锋阿德金斯（Lisa Adkins）和康宁斯（Martijn Konings）报道：

　　长期以来，在澳洲，评判一个人的社会地位，是他所从事的工作。

　　但是由于工资不涨，而房价物价飞涨，很多人感叹钱不够花。

　　澳洲的税制呢，有助于人们拥有更多的房产，那些把钱进行房地产投资的人，从房价飙涨中获利成为富翁。

　　而老实工作的人，却囊中羞涩。

　　现在，人们衡量自己价值和社会地位的传统标准已经崩溃。

　　这个标准，就是是否拥有自己的房子！

　　如果你想过更好的生活，那就去买房吧，这个想法，已经是很多澳洲中产阶级的共识。

　　他们会越来越偏重房地产投资，会有更多人去选择贷款融资买房。

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　　银行信贷放松

　　现在澳洲的银行金融机构，不断地放松降低贷款者的资质，放松抵押贷款压力测试

　　新房贷款批准数量出现大规模增长。

　　现在银行的抵押贷款利率，已降至自1950年代以来的最低点。

　　贷款买套房，变得越来越容易了，越来越便宜了

　　那些有魄力的聪明人，就以房养房作抵押再多来几套。

　　要赚就赚个彻底。

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　　自由党获胜

　　澳大利亚总理斯科特•莫里森政府在5月奇迹般获胜。

　　他上台推行的一些列刺激经济，刺激楼市的政策，是这次澳洲楼市上涨的最大推手。

　　政府都明确表态要保楼市了，肯定不是光说不做的。

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　　预期信心

　　追涨杀跌是全球人民的通病。

　　莫里森上台的政策，降息、银行调低利率等等事件累积在一起，更多的投资者预测房价必会在6个月到12个月内上涨。

　　而现在，正是属于房价低位，利率低，税也低，正是最好的出手时机，

　　诸多买家纷纷涌入市场，楼市开始回升。

　　看到楼市回升，又会有更多投资者入市，房价会重新涨。

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　　供应量减少

　　现在的澳洲，住房开发已经大幅放缓，未来五年内新房的开发将很少，

　　而且，澳大利亚建筑业进一步衰退，7月AIG建筑业表现指数下跌至39.1点，

　　这是六年以来的最低水平。

　　这意味着建筑业活动正在大幅减少。

　　建筑业的放缓，供应量的减少，这将带动房价上涨。

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　　汇率

　　澳洲央行在下一步的货币政策上，将进一步走货币宽松政策，利率将在长期内保持在低位。

　　由于降息，澳元汇率大跌， 澳元兑美元一度逼近0.6670，创逾十年新低。

　　外来投资者正碰上兑换澳元最便宜的时期。

　　一套别墅，现在买能便宜几万甚至几十万。

　　薄利多销，多来几套。

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　　楼市春天

　　澳洲刚刚送走冬天，9月---11月为春季，每逢春天，是澳洲的房产销售旺季。

　　这将为市场带来更多的入场者，也为市场带来更多的新房和二手房。

　　一定程度将加速这轮楼市的复苏。

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　　中国买家

　　中国买家，一直是澳洲楼市的主力。

　　经过降息、房价上涨，澳元汇率降低等一些列因素后，中国大陆买家近来对澳洲房产的兴趣明显回升。

　　据Domain报导， 最受中国游客青睐的澳洲城市分别是墨尔本、悉尼、布里斯本和黄金海岸。

　　其中，中国买家对黄金海岸房产的询盘量在以两位数的速度增长。

　　那里房价相对较低，许多基础设施建设正在进行中，投资也在涌入，而且往来中国也方便。

　　仅在过去五年中，Mermaid Beach海滩的房产价值就飙升了63％，

　　现在黄金海岸的海滨独立房几乎全部卖完，剩下的没多少了。

　　而且由于黄金海岸房产供应减少，黄金海岸房价将继续保持同比增长。

　　是妥妥的硬通货！

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　　会持续多久

　　目前房产市场已经触底，价格正在开始反弹上涨。

　　这需要一些时间市场才能恢复到动不动就两位数上涨的程度。

　　因为投资者需要一段时间才能回到市场。

　　在2019年剩下的几个月里，房市的信心会不断增强。

　　住房开发放缓，未来五年内新房的开发将很少，房源仍然相对有限，

　　这些，都会最终推高房产价格。

　　这些也需要时间，和耐心。

　　在未来，最有房价上涨潜力的城市，当属布里斯班。

　　房地产研究公司BIS Oxford Economics发布报告显示，

　　由于经济衰退和供应量过大等因素，这些使悉尼墨尔本房价在未来三年内的增幅将较为缓慢。

　　2019---2022未来三年，布里斯班的房价将上涨20%。

　　增长速度赶超悉尼和墨尔本，将成为澳洲的领头羊，

　　人民网也报道称：布里斯班将成为未来三年房价涨幅最大的首府城市。

　　BIS牛津经济研究所主任安吉•齐格马尼斯表示，随着国家经济的复苏，潜在买家能够从较低的利率和就业增长中获得机会，提高他们的支付能力。

　　据2019年9月27日数据显示：

　　布里斯班公寓一房的平均周租金为420澳元，月租为 8100人民币。

　　2房周租金为550澳元，月租为11000人民币

　　3房周租金为800澳元，月租金为16000人民币左右。

　　综上所述，澳洲楼市的这次涨幅绝对不是偶然，是由众多因素叠加在一起形成的。

　　并且随着未来澳洲的在此降息，货币政策的松动，澳洲房价的开涨，大概率就是板上钉钉的事情。

　　从现在开始，你的选择，就是接下来几年内的最低位。