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降价/特价狂轰滥炸,但这些房,买了就掉坑!

降价/特价狂轰滥炸,但这些房,买了就掉坑!
2019年11月04日 07:53 新浪网 作者 直面传媒

  降价/特价狂轰滥炸,但这些房,买了就掉坑!

  来源:米宅

  今天这篇文章,我想通过最近发生的3大重要现象,给大家在买房、投资路上,提几点实质性建议。

  1

  第一大现象:上市名企纷纷掀起“退房”潮。

  上周,又一知名企业正式官宣,将彻底退出房地产。

  厦门钨业,中国最大的钨产品生产商,近日公告宣布将专注核心业务,转让旗下厦门滕王阁房地产开发有限公司所有股权;并且,此后不再从事与房地产开发经营相关的业务。

  厦门滕王阁房地产,成立于1996年2月,至今已经发展了23年,称得上是福建本土的老牌房企了。

  不只是厦门钨业,近期已经明确宣布或有意向剥离房地产业务的大型企业,非常多:

  今年6月,深康佳A急于转型,把房地产业务打包卖给了华侨城;

  7月,紫金矿业宣布,彻底退出房地产业务。并表示未来不会从事与房地产开发经营相关的业务,且承诺下属各子公司未来不会从事与房地产开发经营相关的业务。

  同样7月,万泽股份也宣布,公司及合并报表范围内子公司的房地产业务已清理完毕,未来将不再从事房地产业务,不再新增房地产业务投入。

  9月,中国重汽集团,要挂牌出让旗下房地产公司100%股权,砍掉全部房地产业务;

  紧接着,中国航天建设集团,先后两次降价拟抛售旗下陕西航天房地产股权及债权,退出房地产;

  ……

  和房地产领域划清界限,大型上市公司们从来没有像现在这样,如此坚决与急切。

  什么原因?

  其实归根结底,关键原因只有两个:一是亏损,二是严重影响融资。

  首先,亏损很容易理解,这些上市公司主营业务并不是房地产,同时在房地产领域运营能力一般,利润一般、业绩一般,有些甚至接连亏损。

  诸如开头提到的厦门钨业,近两年房地产业务持续亏损,三季度亏损额达2852.78 万元。

  其次,影响融资,必须清理。

  今年,央行一再加强房地产金融监管,严控资金流入房地产,但凡跟房地产业务沾点边的,想要通过证券市场再融资都会十分困难,甚至连审核都通不过。

  诸如此类,上市公司急切甩开房地产业务,接下来会有更多。

  2

  第二大现象:中小房企迎来了破产高峰。

  这几天,楼市最热的一条新闻就是“408家房企宣布破产”,甚至还登上了微博热搜榜。

  昨天上午,打开人民法院网站,检索房地产破产文书,又有10份新的破产文书出现,包括广州市民生房地产开发有限公司、山东浩然房地产开发有限公司、广东南油海鹰房地产公司等。

  降价/特价狂轰滥炸,但这些房,买了就掉坑!

  截至11月3日上午,今年已经宣布破产的房地产公司增加到了418家。地区分布来看,以广东、浙江、江苏分布最多,而且这些破产房企大多都是三四线城市的本土开发商。

  什么概念?

  这个数字意味着,全国平均每天都有约2家房企宣布破产。

  更可怕的是,四百多家破产房企背后,还有大量中小房企正在生死线上拼命挣扎,濒临倒闭。

  诸如刚刚,广州房企“颐和地产”资金链断裂,再爆危机:

  由于流动性恶化,本该在8月、9月回售付息的两只私募债,至今未能偿付,总余额达10.64亿元,已构成实质违约。

  这是颐和地产历史上首次债券违约。

  不同的是,颐和地产并不是一家小房企,而是国内小有名气的百强房企。1999年旗下项目广州·花都颐和山庄一战成名,随后在华南、华北、华东、西北区域遍地开花,有多个经典项目。

  可以预见的是,百强房企尚能走到这种地步,其他成千上万的、杠杆比率高企不下的中小房企,绝对好不到哪儿去。

  3

  第三个现象:流拍越来越多,地价扛不住了。

  和骤降的气温一样,在这场楼市寒冬中,冷的最快、最彻底的,土地市场首当其冲。

  下半年以来,全国土地市场全面哑火,凉意甚浓。

  以刚刚过去的10月份为例,十一之后各地土拍迅速启动,但和上半年高溢价率频出的火爆场景相反,如今土拍却明显降温,底价成交已成主流,不少城市甚至频繁出现流拍。

  诸如南京,10月10日一口气挂出8宗优质地块,5宗都是底价成交,这在一贯抢地热的南京是很少见的。

  除此之外,苏州、无锡、宁波、郑州等热门二线城市,底价成交地块都非常多。

  三四线土地市场更惨,频遭流拍,无人问津。

  今年上半年,市场小阳春短暂出现,很多三四线城市信心膨胀的不得了,纷纷在地王盛宴中大肆狂欢。

  但下半年以来,画风骤然突变,不仅土拍遇冷,就连优质地块也频遭流拍。

  以南阳为例,三个月来多次流拍率高达60%。

  7月底挂地6宗,有4宗流拍;

  8月又流拍2宗;

  9月中旬,连挂13宗地,6宗流拍1宗终止;

  10月中,一口气怒拍19宗地,未见丝毫好转,12宗全部流拍;

  类似高频次流拍,在贵州、河南、河北、新疆、山东、江西等三四线小城,越发严重。

  4

  2019年最后两个月,我们大概率会看到:

  会有大量上市国企,直接抛售房地产业务,要易主了。

  中小房企资金链濒危的,断臂抛售项目的会迅猛增加;破产数量,也会迅猛增加;

  大量三四线城市,土地流拍、地价猛降会越来越多。

  大牌房企过分追求快周转的,要降价促销,快速圈钱了。

  这些现象本身并不可怕,可怕的是这一系列现象背后,确实有不少好机会,但也有大量深坑正在华丽包装,等你入坑:

  比如,主城周边,远郊区域大降价了,“投资洼地”来了,买还是不买?

  流通性太差太差,坚决别碰!

  比如,三四线新区,地价降了,房价降了,占了便宜啊,买还是不买?

  没有任何投资价值,坚决别碰!

  比如,文旅大盘,融资艰难,周期太长,卖的又慢,多造概念、多降价,诱你入坑,买还是不买?

  楼建好就不错了,配套遥遥无期,坚决别碰!

  比如,一些本土小房企的小盘,蜗速推进,停工、开工、停工、开工……,但价格特低啊,买还是不买?

  它在破产边缘,你的房就在烂尾边缘,坚决别碰!

  记住:

  这个冬天,是房企们最难熬的冬天;

  是买房、投资机会最多的冬天;

  但,也是坑最多的冬天。

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