来源：米宅

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　　时间转眼就进入11月了。楼市已经有一个多月都没有什么值得写的东西。

　　所以今天你打开地产类微信号，一眼扫过只有两类内容：

　　第一类、XX降价\开发商破产\楼市凉凉\成交量下跌等等

　　第二类、XX限购放松\降息放水\XX迎来国家战略等等

　　这样的内容看多了，你会产生两种错觉：

　　1、现在你去市面上看房，很容易就能买到特价房或者房东割肉的二手笋盘！

　　2、要么现在就是捡漏的好时机，要么现在买房的都是高位接盘侠！

　　可是实际上是什么情况呢？

　　从市场基本面看，新房特价都是一惊一乍，没几个是真的；而3年横盘下调，让更多的房东选择佛性卖房，除非真的很缺钱。否则你要谈价就陪你谈，你要降价，对不起，已经调了三次了！

　　从政策基本面看，限购持续放松已经两年了，放眼全国，除了北上深，还有哪个配拥有姓名的城市没有放松限购？没有降低购房门槛？

　　是的，这就是现在这个阶段的现实情况——

　　1、似乎到处都在凉凉降价，出特价房，直降2000甚至3000元/㎡，甚至5000元/㎡，但你却真的很难买到价格让你满意的房子；

　　2、似乎很多城市都向你发出邀请，门槛儿一降再降，楼市一凉再凉，但你真的面对这些城市做选择的时候，你会发现，很难。在一二手不再倒挂，限价成为虚设之后，你现在去二线城市买房，真的很有可能成为接盘侠。

　　现在这个阶段，只要你还想着买房，你就会面临这样的境遇。所以，私下会有很多人问：

　　我该怎样在众多的“特价房“里找到真漏？

　　现在究竟哪个城市是买入好时机？就像2017年的重庆、2018年的沈阳，买了就赚了。

　　对于专门做房产研究的人，我的回答通常是：

　　第一、你要学会看基本面

　　第二、你要学会横向比较

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　　什么是看基本面呢？

　　比如，我们看城市的基本面，就看这个城市量级就可以。其中，这个“量”就是这个城市的人口；“级”，这个城市的政经定位。

　　先看人口数量——

　　只有持续不断地人口流入，或者巨大的本地人口规模，才能激发刚需自住、改善、学区、投资等大量房产购买需求。

　　因此，一个城市是否持续的快速发展，并吸引更多的人口，决定了这个城市房产是否有价值。

　　这就是房产投资界至理名言——“只有大城市才有房地产“的出处。

　　或者更直白一点说：

　　主城区人口低于400万的城市，从房产投资的角度看，不算是有价值的城市；

　　主城区人口低于500万的城市，从房产投资的角度看，不算是好的选择。

　　再看政经定位——

　　如果一直听《大白的楼市一线声音》课的都知道政经定位包含两个部分：

　　一个是行政级别，是这个城市的政治地位；

　　一个是战略级别，是这个城市的经济地位。

　　而一个城市的定位最终是多高，就是它的政治地位+经济地位的总和。

　　那么我们结合人口和定位这两点，可以把国内有房产投资价值的城市分成三档（排名不分先后）：

　　一线：北京（超一）、上海、深圳、广州（半一）；

　　强二线：南京、杭州、武汉、成都、重庆、天津、苏州、长沙、西安、郑州、沈阳；

　　二线：合肥、青岛、济南、昆明、宁波、福州、南昌、贵阳……

　　在这里有三点需要大家注意：

　　1、一线、强二线、二线是从全国中心、区域中心到省域中心，再结合人口量级进行的综合划分，这里面既考虑当下，也考虑未来。

　　比如一线，从政经角度看是全国的中心，比如北京是全国的政治中心，上海是全国的金融中心；

　　强二线是区域级中心，比如武汉的长江中下游城市群中心城市、成都是成渝城市群中心城市；

　　二线是省域中心，要么是经济强市，要么是政治中心省会，比如青岛和济南；

　　2、每一档里面的城市有强弱之分。但，未来同等级城市是拉近的态势。

　　这里面有量变和质变的区别。也就是你是强二线，哪怕你是强二线的鸡头，你也不是一线的凤尾。但无论你是二线的鸡头还是鸡尾巴，虽然有强弱差别，但总体是没差出一个量级的。

　　因此，同一量级的城市，虽然永远存在强弱之分，存在资源分配的不同，但未来房价的天花板是大致趋同的。

　　我们举个例子，武汉和郑州相比，郑州只是一个新崛起的城市，无论是城市量级还是在中国经济版图中的知名度和存在都是很薄弱的。而武汉整体都很强，且国内外知名度和美誉度都很高。

　　但从目前国家层面的战略定位看，武汉和郑州是属于同一档，只是一个靠上，一个靠下。那么，从长远看这两个城市是追平的态势。只不过这个时间究竟是10年还是20年，不能确定。

　　但这不影响郑州追赶武汉，并且将来和武汉并称中部双黄蛋的可能。

　　3、人口红利的转移

　　过去十年，是一线城市人口红利的爆发期，不论你是初中、高中、985还是211，选择一线置业买房就撞上了中国近百年的最大的国运。可是，你也会看到，在北上实际控制人口2500万+以后，北上开始赶人。在未来，二线崛起必然成为风口城市。

　　综合以上三点，你最终你会发现：二、三档的价格体系是乱的，有些贵的没有理由，但有些便宜却是有理由。

　　因此，如果你从房产投资的角度选城市，就不能只看城市量级。比如按照量级，北上广深、南京、杭州等等这些都是非常好的城市，但从房产投资的角度看，他们也是最好的选择吗？

　　显然不是的。不是等级越高越值得投资，有价值和能进场是两种不同的衡量体系。低估是横向和纵向双向比较的结果。

　　因为房产投资最核心的一点是价格以及围绕价格展开的建仓成本。看价格就是判断这个城市的雪坡长不长；建仓成本就是考虑这个城市购房资格的成本和信贷条件好不好。

　　好了，我们前面铺垫了那么多，很多人都着急了，别务虚了，来点实在的。

　　我很认可你对选城市的方法论和判断，那么现在哪些城市可以进场选择了？

　　它们是长沙和天津。

　　因为在此之前我们平台已经发过关于长沙和天津的一系列调研稿件，今天我就不再累述。

　　但是如果之前你听过《大白的楼市一线声音》的课程的话，一定会有疑问。因为我在以往的内容中，说到长沙的结论是：

　　长沙是一个基本面很好且房价处在低价区的城市，但长沙自杀式调控给人的感觉是野蛮，且购房资格很难获取，这个城市再好，也只能看看。我之前甚至说过，长沙要阶段性的看空，最好能在换届之后。

　　这是我之前对这个城市预判，简单说我们对长沙最大的芥蒂就是长沙调控的方式。

　　但10月24日长沙出台《人才购房及购房补贴实施办法》。虽然我们已经解读过这个政策并没有改变目前长沙的调控政策。

　　但这个政策代表了一种态度的转变，传递的积极稳健的信号。且长沙有与这个城市量级非常不匹配的低房价。

　　长沙7000万的湖南省，省内唯一的单核城市；

　　长沙2018年GDP突破1.1万亿，增速8.5%，万亿俱乐部成员，且增速在前20大城市中排名第一 ；

　　过去三年常住人口流入分别高达21万、27万、24万人，人口吸引力排名全国前五；

　　目前，长沙已通车1/2/4/磁浮等4条地铁，未来两年还有3/5/6/西环等4条地铁即将通车；

　　长沙除文创产业外，中联重科、三一重工、五矿有色、华菱钢铁等等都是硬实力产业。

　　横向比较，长沙房价属于二档中下区间城市，作为一个省会城市，市中心的平均房价依然停留在1.2万。因此，无论未来有怎样的政策和技术面的影响，它都是价格洼地的，可以预见的是未来这个城市的房产价值处于回升通道中。

　　再来看天津。

　　为什么是天津。坦白说，天津并不着急。

　　它和长沙最大的不同在于长沙是房价洼地，而天津不是。

　　但天津已经到了本轮周期中，目前为止最低迷的阶段，二手成交几乎冰冻，新房回调幅度让你吃惊。因此，特别是对于那些想要高考福利的人来说，没有理由等下去了。

　　从城市的轮动看，天津一定不是第一波启动的，所以天津表面看是不用着急的，但你去问问天津的开发商们，2019年的最后三个月，他们正在经历近五年内最艰难的时刻，你或许不用急，还有时间。但如果让开发商度过了最艰难时候，他们也不急了。你大概率就失去了最佳的入手时机，因此，目前有可能是抄底天津的最佳时机。

　　对于长沙，目前是一万多价格中最具备价值的城市，但是要保有长持心态。

　　对于天津，趁着楼市低迷，开发商无奈的时候，择机进入。