来源：米宅

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　　从今年开始，不会再有全国统一的房地产市场了。

　　最近一段时间，发生了这么几件大事——

　　11月11日，深圳调整豪宅线，对于建筑面积144平米以下，小区容积率高于1.0的住宅，满两年免征增值税。

　　11月7日，南京发布《2020年南京市人才购买商品住房办法（试行）》，为人才购房出台专门文件，开辟优先渠道。

　　11月6日，广深等9城对香港释放745万张房票，香港人在大湾区9城买房，全面放开限购。

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　　政策调控更加多样、更加细化，不同城市根据自己的不同情况做出调整，可以松，可以紧。

　　也许，未来的城市分化，会比我们想象的还要厉害。

　　而机会，恰恰就出现在“城市分化”之间。

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　　想要把握机会，就得先明白城市增值的原因和动力来源。

　　住宅库存，是一个极大的参考值。

　　就在今年，自然资源部强调分类供地，制定实施2019年住宅用地“五类”调控目标——

　　1、显著增加：消化周期在6个月以下的，要显著增加并加快供地;

　　2、增加：消化周期为12-6个月的，要增加供地;

　　3、持平：消化周期为18-12个月的，维持供地持平水平;

　　4、适当减少：消化周期为36-18个月的，要适当减少供地;

　　5、减少直至暂停：消化周期在36个月以上的，应停止供地。

　　根据不同城市商品房库存的消化周期，结合土地市场的实际情况，从供应端，实施差别化的住宅用地供应。

　　宅地供应和市场库存严格挂钩，未来库存较大的城市，土地指标将锐减。

　　没有库存的地方，会收紧调控政策。

　　有库存的地方，政策给予支持帮助去库存，在库存去完之后再收紧政策。

　　那么，在2019年末这个关键的时间节点，哪些城市的库存不足？哪些城市的库存过剩？哪些城市有好机会呢？

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　　最近，中国指数研究院发布了百城住宅库存情况。

　　数据显示，截止2019年9月末——

　　一线城市：广州、深圳去化时间在10个月以内，短期库存不足，中长期库存继续缩减。

　　二线城市：库存去化时间为9.8个月，继续稳定在9-10个月之间。其中，7成以上城市库存不足，杭州、南京等去化时间在6个月以内。而，厦门等去化时间在20个月左右，短期库存比较充足。

　　三四线城市：短期库存去化时间为13.3个月，代表城市库存去化时间约3.7年，中长期库存过剩，去化压力大。

　　看下面这张图片，是2017年以来各线城市短期库存去化时间走势图。

　　图片来源：中国指数研究院报告

　　一线、二线和三四线城市的分水岭，就此分开。

　　一线城市没有库存压力，整个行业都是给有钱人的。好机会肯定有，但你必须付出高昂的现金代价和长久的耐力。

　　三四线城市基本都需要去库存，整个行业都是给有胆人的。市场复杂，机会少，风险大，那是属于少数人的游戏。

　　随着三四线城市住宅库存的持续走高，机会只会越来越少。

　　图片来源：中国指数研究院报告

　　对于我们大部分普通人来说，二线城市才是关注的重点。

　　而未来的政策导向，也会更加集中在二线城市。

　　随着二线城市全面放开落户，加速人才争夺，城市分化会进一步加剧，三四线很难再分到一杯羹。

　　那具体该关注哪些二线城市？哪几个二线城市更有价值？

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　　下面我们来进一步细化。

　　数据显示，全国热点二线城市的住宅库存已经明显不足。

　　特别是杭州、南京等短期库存处在历史低位。

　　苏州、重庆、武汉等城市的短期库存也不充足，去化时间都低于10个月，未来需要加大土地供应规模来满足市场需求。

　　数据来源：中国指数研究院报告

　　相比之下，成都、长春、沈阳等城市的短期库存比较充足，去化时间都在10个月以上。

　　同时，青岛、岳阳等，短期库存去化时间也比较合理，中长期储备相对均衡。

　　而兰州等城市就危险了，中长期库存去化存在压力。此外，还有昆明、贵阳、扬州、乌鲁木齐等库存过剩的城市，去化时间甚至达到2.5年到5年之间。

　　当下仍处在严格调控之下，同时，四季度各大开发商会在销售业绩目标压力下，加大推盘力度，这些城市的供应规模将进一步提升。

　　新增住宅库存将持续走高，后续必将面临“高库存”风险。

　　随着金融监管力度的不断加大，资金压力将迫使开发商拿地更加趋向理性，在目前各城市库存明显分化的大背景下，开发商会尽量避免库存过剩，且去化时间仍在不断延长的城市。

　　当然，这同样也是我们要规避的。

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　　此时此刻，你看到机会了吗？看到风口了吗？

　　就是那些短期库存的去化周期合理，中长期库存的去化周期在不断缩减的重点二线城市。

　　短期库存去化合理意味着价格不会过快上涨。

　　中长期库存去化不断缩减意味着未来的稀缺性，以及保值和增值能力。

　　找到这些城市，并抓住2019年末这个机会节点。

　　一方面，二线城市正在打折促销，另一方面，他们不断给出诱惑条件请你进场。

　　你有没有看到更多的强二线正在向你招手，除了房子价格有优惠，还会发布人才购房新政，给你真金白银的购房补贴。比如说前几天的南京，就是一个很好的例子。

　　同时，为什么说2019年末是个关键的机会节点呢？

　　受土地成交周期影响，二线城市大量项目将会在年末这段时间形成新增供应。

　　同时，在三四线市场需求不济、成交量急转直下的背景下，二线城市更会成为开发商提升销售业绩、完成年度目标的必争之地。

　　所以，2019年末，是二线城市不可多得的机会。而且，这个机会有可能只存在于2019年末。

　　本轮房价下跌是政策性的，而政策，通常是最不靠谱、最不长久的。

　　买过的，不必担心，更不必折腾非要卖，放在长周期中，这是你的优质资产。

　　没买的，在2019年末这个机会节点，好好挑选。

　　接下来，长沙、郑州、杭州、武汉等这些二线城市都可以关注，把握好机会，选择政策在保护你的区域，运气好的能等个10%-20%下跌，大概率错不了！