来源：米宅珠三角

　　1

　　先问大家一个问题：

　　深圳贵吗?

　　估计所有人都会说，贵，太贵了，贵到离谱！

　　确实很贵。我每天接触的投资客自住客，有大量600-800万的中端客户，他们共同目的是买一套小三房，有升值潜力，品质略好，学位中上。

　　听起来要求不算高，但我会直接告诉他们：买不到，哪怕预算打到1000万，也要在品质、升值和学位上做出取舍。

　　有很多在内地横着走的中小壕，拿出千多万来深圳准备拍一套豪宅，无一例外都被毁三观，树新生，不论是深圳的房价，还是深圳的房东，分分钟教你重新做人。

　　但是，我又要说，深圳并不贵，只是每个买房人都太贪心，既要又要，既要住的舒服又要有升值潜力，甚至还要附加学位，这几个需求合并同类项，价格必然上天。

　　如果不那么贪心，深圳真的不贵。

　　抛开福永、松岗、布吉、观澜这些远差破不讲，就说福田，深圳中心区，区位、城貌、交通、配套、教育，无一不优质的全能型选手，还有大量4-6万的房源，三百万买两房，四百万买三房，面积够用，配套齐全，生活便利，你信吗?

　　今天，大渔就带你抽丝剥茧看福田，看深圳这座城市是如何两极分化，又如何被妖魔化为高房价之都的。

　　2

　　福田房价地图：

　　单看地图没用，因为太多楼盘被平均了，你看到的房价地图只是表象。

　　实际，和深圳东西部的分化一样，福田也在严重分化。

　　顶级梯队：香蜜湖：品质+学位+配套12-18万

　　第一梯队：百花：顶级学位+配套+老旧商品房 10-13万

　　第二梯队：

　　竹子林：深高学位 8-12万，普通学位 6-9万景田/香梅北：福外学位 8-11万，普通学位 5-8万华强北：荔园+红岭学位 8-12万

　　第三梯队：

　　车公庙：普通学位+中等品质楼盘 6-9万园岭：中等学位（园岭中学）+拆迁概念（园岭新村） 8万莲花：中等学位（莲花中学）+老旧小区 7-8万中心区：四神盘（中海华庭、星河国际、城中雅苑、发展兴苑） 8-10万，中低品质楼盘 5-7万

　　第四梯队：

　　保税区： 6-8万梅林： 5-7万新洲： 5-7万皇岗/赤尾： 5-7万八卦岭： 5-6万 （荔外落户带动一批老破小涨到八万）

　　第五梯队：华强南：4-6万

　　同一个福田，上等盘和下等盘的差距可以高达6倍。

　　梳理一遍会发现，除了香蜜湖和百花，福田大部分片区的房价是5字头起，有大量单价5万多的楼盘，认真淘一淘，4万多的也有不少。甚至还能找到2字头的。

　　比如这个位于华强南的国际文化大厦，74平总价200万，单价2万6。这可不是公寓，也不是写字楼，是货真价实的住宅。

　　当然，这绝对不是漏，千万不要去捡。

　　3

　　除掉极个别奇葩楼盘，福田真实存在大量4-5万的房源，它们交通便利，配套齐全，学位充足，很多户型不差，居住舒适度不低。

　　这类房源的普遍特点是：

　　20-35年楼龄独栋或双栋大塔楼，无社区花园，停车位紧张八九十年代楼梯房，房源、产品和社区老化户型差，客户不出阳台，异形或有尖角楼盘偏办公化，办公大于自住学位中下

　　定价准则：以上特点占两条，单价5-6万，占三条或四条，单价4-5万，不信可以自行对号入座。

　　上世纪八九十年代就开始大兴土木的福田，早年建造了大量的低水准低品质楼盘，这类房源，一百多万可买到一房，二百多万买两房，三四百万买三房。

　　看完福田的房子就明白，那些天天喊深圳房价高无容身之地的刚需都是伪刚需，说白了，他们不是买不起深圳的房子，而是买不起他们想要的房子。

　　他们想要的房子是品质次新，花园小区，三房，有升值潜力，学位最好中上。

　　他们想要的房子，是全中国人民都想要的房子，这类房子，也是深圳涨的最快，价位最高的房子，和全国的有钱人去抢，买不起再正常不过了。

　　而这些交通便利，配套齐全的老房子呢，大概率是看不上的。因为没有小区，因为居住体验不够好，因为学位一般，更重要的是，因为缺少升值潜力。

　　所以，哪有什么真刚需，都是伪刚需罢了。

　　说到这里，我想插播两句。

　　周六晚上，我去深圳湾人才公园散步，拍下了几张照片。

　　我的小米渣像素手机，拍不出现场体验的十分之一，当时我的感受就是：这么好的城市，谁不想留下来呢?

　　但大家都想留下来，这个城市容纳不了，怎么办?必然要有筛选机制，城市不可能赶人，只能用高房价来筛选了。

　　付的起留下来，付不起的可以离开。

　　因为是你选择了这座城市，而不是这座城市选择了你。

　　不能因为你买了一张来深圳的车票，又在深圳打了几年工，这个城市就欠你一套房，买不起房就是这个城市亏欠和辜负了自己。

　　这种想法是非常非常错误和幼稚的。

　　深圳的上车门槛真的不高。想留在深圳，钱又少的刚需，应该接受现实，放弃不切实际的既要又要，去买龙岗，去买坪山，去买布吉，去买罗湖，去买福田，有大把二三百万的上车盘可选，完全可以解决自住问题。

　　至于升值空间大不大，居住体验感好不好，学位优不优质，那是马斯洛需求的第三层次，不是第一层次应该考虑的问题。

　　话不太中听，理却是这个理。

　　4

　　再来说福田，这几年福田跑输大盘了吗?

　　表面看，严重跑输了。

　　南山均价9万，前海8万6，宝中8万9，福田只有7万5。不但和南山差距越拉越大，还被前海和宝中两个小弟超越了。

　　实际上，透过现象看本质，福田跑输是个伪命题。

　　近几年，福田的品质盘、次新盘、学位房，涨幅一点不弱，尤其是学位房。

　　福田均价之所以低，是被大量4-6万跑输大市的低价盘平均了。这些占据了优质区位的低品质楼盘，先天不足已经命定，除非推倒重建，否则长线一定跑输大盘。

　　而福田的品质盘和次新盘，从2015-2019年，一直在涨。香蜜湖很多楼龄20年的楼盘，均价15-18万，不弱于深圳湾；次新居多的侨香片区也一直在涨，均价已接近12万。

　　学位房的涨幅就更快了，著名的百花片区就不说了，只看景田和竹子林片区，位置相同，品质接近的两个楼盘，带不带名校学位一平米已差出3万。

　　更典型的是华强北和华强南。华强片区是深圳的老中心区，今天已经没落，华强的特点是配套全、环境杂、楼盘老，居住体验差，独栋塔楼和老式楼梯房众多。

　　这两个紧临的片区，仅仅是因为华强北配套了荔园和红岭双学位（红岭其实只能算中等偏上），华强南配套普通学位，房价就天差地别。

　　华强北均价高达10万，华强南只有5万，差出了整整一倍！

　　看福田，就知道深圳的分化无处不在。

　　从大环境看，东部和西部的差距越拉越大。

　　从各片区内部看，

　　品质楼盘和低端楼盘的差距越拉越大；

　　学位房和非学位房的差距越拉越大。

　　深圳的严重分化，告诉我们三个事实。

　　一是人们对更好居住体验的追求，导致高品质楼盘越来越贵；

　　二是学位的紧缺和供需的失衡，导致学位房越来越贵；

　　三是深圳的投资属性越来越强，纯刚需已经消失，不管是投资客，还是自住客，每个人都要求投住一体，导致投资属性强的房子越来越贵。

　　深圳的分化会持续到哪一步，房价的天平要倾斜到什么程度才会发生逆转，很难去预测和量化，这其间又夹杂着旧改、规划、产业、学校等各类变量。

　　更重要的是，深圳房产被完全金融化，投资品化之后，主导房价的，已经不是房子本身，而是深不可测的人性。