来源：柯谈地产观

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　　风向已定

　　2019年12月10日至12日，中央经济工作会议圆满召开。

　　会议对房地产的原文表述如下：要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

　　会议对货币政策的表述为：稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕，货币信贷、社会融资规模增长同经济发展相适应，降低社会融资成本。

　　这次会议，相较于2017年和2018年来说，具有明显的政策转折意义。其中，最为关键的有3点：

　　一、这次提出“稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展”，这种表述在2017年和2018年的经济工作会议中是完全没有的，是第一次提出。

　　我在12月2日的文章《2020年小阳春购房大法！》里特别强调过，如果这次会议着重提到“稳定房地产”，那么对楼市来说就是重要利好。果不其然，被我预测准了。

　　因为现在的经济形势不用多说，大家都明白，在实现第一个百年奋斗目标的2020年，就是稳定压倒一切，绝不会允许楼市拖后腿、掉链子。这也就是今年四季度开始各地纷纷取消限购，放松调控基本都能得到高层默许放行的根本原因。

　　稳房价，就是不会让房价继续下跌，稳地价就是流拍要杜绝，土地财政必须保证，稳预期，就是打破房价继续下跌的奢望。

　　二、会议通稿“全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制”这句话中，运用“全面”一词，也就代表着，明年只要是GDP增速下滑，房价已经下跌的城市，全部都可以根据各地情况，自行放松调控，高层已经在这次会议中定性默许，各地政府也不用再畏首畏尾、瞻前顾后，唯恐中央反对，只要不过分都可以大胆放松。

　　贵为一线的风向标深圳都已经借由稳经济实施了放松楼市三连拍：取消豪宅税、取消深汕合作区限购、取消商住“只租不售”，如此看来，其它城市更不会遇到障碍！

　　明年，楼市疲软、经济不振的城市，取消针对人才的限购，减免刚需税费，放松首套刚需都会出台，但在坚持“房住不炒”的大前提下，彻底取消限购、取消限贷、鼓励多套投资仍将是禁令。

　　三、货币政策定调为：“稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕，降低社会融资成本”。

　　其中，“降低社会融资成本”这句话，也是今年第一次出现，在2017年和2018年完全没有。这也就意味着2020年将是全面降准降息之年，房贷利率继续下调也是毫无疑问。毕竟利率下调，才能达到稳房价、稳地价、稳预期的效果。

　　总之，这次中央经济工作会议，是近三年来，对楼市最温和、最保护、最力挺的一次。毫无疑问，房地产的政策底已到，转折点已来，还是那句话，楼市最艰难的时刻已经过去了！

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　　中小城市之殇

　　此外，这次会议再次提到：“推进京津冀协同发展、长三角一体化发展、粤港澳大湾区建设，打造世界级创新平台和增长极。要提高中心城市和城市群综合承载能力”。

　　这已经是今年一年之内高层第5次强调大力发展中心城市和城市群了，前4次分别是：

　　第一次、2019年2月21日，国家发改委公布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，大力推进城市群发展，培育以超大特大城市为中心的现代化都市圈。

　　第二次、4月8日，发布《2019年新型城镇化建设重点任务》。首次正视了“收缩性”城市的存在，不再遮遮掩掩，而且要求“收缩性”中小城市要瘦身强体，严控增量。要求城区常住人口300万人以下的大城市取消落户限制，500万人以下全面放宽，超大特大城市大幅增加落户规模。

　　第三次、8月26日，最高领导在中央财经委员会第五次会议上指出：中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式。要增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力，增强其他地区在保障粮食安全、生态安全、边疆安全等方面的功能。

　　第四次、10月31日，十九届四次会议通过的《中共中央关于坚持和完善中国特色社会主义制度推进国家治理体系和治理能力现代化若干重大问题的决定》要求：优化行政区划设置，提高中心城市和城市群综合承载和资源优化配置能力。

　　一年之内，5次重申和强调，可见中心城市和城市群的发展对我国今后经济增长的重要意义。未来，人口和资源将会加速向大城市集中，城市的两极分化已经势不可挡！

　　千万别再对中小城市抱有幻想，因为它们的定位将是大城市的附属，保障粮食安全、生态安全和边疆安全才是它们的未来所在。

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　　返乡置业的坑

　　下个月，我们即将迎来鼠年春节。春节，应该是三四线小城一年之中最热闹、最富有、最有人气的高光时刻，返乡大潮携带着人流、信息流、资金流蜂拥而至。

　　所有开发商都会摩拳擦掌、虎视眈眈，打折促销、买房送车、好礼多多、优惠多多，目的只有一个，死死套牢这帮最有钱的接盘侠，然后釜底抽薪、逃之夭夭。

　　如果你正准备启程返乡，我想和你说，回家孝敬老娘是应该的，但千万别被开发商的花拳绣腿迷惑，三四线楼市高潮已过，销量大幅下跌已经到来，切勿把在一二线多年打拼的积蓄浪费在买房上，否则，你将永无翻身之日！

　　三四线由于棚改的落幕，房价已经到了历史最高点，未来能够保持横盘的城市都将是凤毛菱角，阴跌将是大势所趋。而这次中央经济工作会议已经定调，“旧改”取代“棚改”，明年将是一二线城市楼市触底回暖之时，也将是一二线和三四线城市彻底分化的转折年。

　　如果你是在大城市奋斗的年轻人，一定要努力抓住现在零门槛落户的机遇，房票在手，就是人生最大的筹码。

　　如果经济实力实在不允许在大城市买房，那么也要记住：最多退一步。假如你在一线混不下去，那么最多退到环一线，比如环沪的嘉善昆山，环京的北三县，环深的东莞。假如你在二线没房票，那么可以到二线不限购的郊区买房，比如广州增城、杭州临安。

　　总之，一定要记住：中心城市和城市群才有未来，返乡置业的坑你必须得避开！