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刚需请抛弃幻想,尽快上车!

刚需请抛弃幻想,尽快上车!
2020年01月07日 20:20 新浪网 作者 直面传媒

  来源:米宅珠三角

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  抱歉,新年第一更,我又在讲房价上涨。

  这一篇我本来准备写东莞临深篇,写了一半又停了笔,因为来自市场一线的各类讯息,让我无法自欺欺人去码一些岁月静好的文字。

  我不去讲一些事实,很可能有些人会选择继续等待,错过最后的入市时机。

  首先,我要澄清这波上涨的几个误读。

  第一,上涨仅限于西部前海、宝中、碧海、南山这些热点片区。

  错,西部只是领涨先锋,来势凶猛,关注度也最高,但西部高位之后,其他片区的跟涨如同大水蔓延,无声无息却暗流汹涌。

  第二,上涨到年底就基本结束了。

  错,这一轮涨幅会走完一个完整周期,一个城市的板块轮动周期需要一年,这轮周期走完预计要到明年五六月份。

  但是,明年8月26号是深圳特区成立40周年纪念日,盛传中央会送大礼包,有预期之后,不排除周期会拉长到8月份。

  第三,总体涨幅有限,10-30个点差不多了。

  错,链家已下架了历史交易查询功能,只下架了深圳,其他城市都保留,为什么?

  因为深圳这一波是跳涨,以前的成交价统统清零,深圳房价进入两眼一摸黑时期,重建估值系统。

  最终的涨幅,要到明年尘埃落定时才能确认。但一定不会只有30%。

  2

  深圳为什么这么疯,一是深圳已成为全国最大的资金风口。

  最近接连看到“北京房价下跌18.5%”,“北京房价降了,首付跌没了,挂牌两月骤降170万”这种标题,北京下跌,上海横盘,二线不涨,更多资金被挤压到深圳。

  二是深圳真的开始闹房荒了。

  深圳是一个二手存量市场,二手房成交占主导地位,二手房的成交量和供应量对房价有决定性作用。

  先看近十年的深圳二手房销量走势。

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  09、10、15、16年都是大年,15年成交126899套,16年成交107574套,紧接着17、18年是两个小年,成交量分别为63578和64627套。

  2019年,深圳全年成交二手房82959套,从数据来看,比17、18年有不到两万套的增量,但和15、16年相比还是有不小差距,算不上大年。

  虽然成交量不算扎眼,但有一个信息非常非常重要,就是深圳的二手房供应量在极剧减少。

  去年7月9日市场平稳之时,我所记录的数据,深圳链家的二手房挂盘量为46646套。

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  10月3日,变为44681套;

  12月31日,缩减为38937套;

  1月7日,再次缩水为37208套。

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  6个月时间,挂盘量减少将近一万套,从4万6变成了3万7,减少了21%;而最近七天时间,挂盘就减少1729套,平均每天减少247套。

  37208套,这个数据着实让人心惊,要知道武汉、杭州、成都、天津这些城市挂盘量都在11万套以上,而人口数量都是一千多万,远不及深圳。

  深圳不仅面临着本地两千多万人口的购房需求,还有来自全国的大量投资需求,这三万多套房源严重供不于求,而且还在迅速减少,供需严重失衡才是问题的根源。

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  我们再看2019年的月度成交数据。

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  可以看出,19年开局很冷,1、2、3月份成交都很淡,从5月份开始成交量放大,上到了8000套,然后从5月到11月成交量变化不大,都是7000-8000套,一直到12月才走出了一个9959套的小高峰。

  从数据上我们看到了什么?

  第一,能看出这个曲线并没有走完一个波峰和波谷,9959套只是在成交稳定八个月后刚刚起势,不可能马上大幅跌落,单看这个走势图,很难想象年后会迅速量价齐跌。

  第二,12月份二手房成交接近一万套,但目前的库存量只有37208套,如果交易量不减,只有不到四个月的消化周期,严重低于12个月的安全去化周期。

  也就是说,无论是月度成交数据,还是急剧减少的库存量,都印证着年后房价下跌的可能性几乎为零,而是在成交走势和供求失衡的基础上,房价继续坚挺和上涨。

  目前的市场现状也佐证了我的判断。

  首先,西部高位横盘不但没跌,而且还在小幅上涨。

  以宝中代表楼盘西城上筑、尚都、幸福海岸为例,上半年的挂盘价是7万多,9月份到了8万多,12月冲到了10万,很多人以为是顶了,要横盘挤泡沫了,可现在已挂到了11万。

  而中部和东部,上涨则开始加速。

  以福田为例,福田部分学位房和刚需小两房涨幅已达20%。

  以新洲片区的蜜园为例,60平小两房360万已横盘三年,10月份涨到380万,现在挂盘价已经450万,接近30%的涨幅让你不敢相信这是福田。

  老破大代表香蜜三村,大塔楼,户型差,无小区环境,车位严重紧张,单价五万出头已横了三年,最近挂盘价全部破了六万,小面积接近七万。

  带荔园外国语学位的景田TT国际公寓55平小两房,两年前390万还可以买到,现在已经510万。

  梅林、保税区、石厦、景田、莲花,这些横盘很久的片区,很多楼盘都悄无声息地暗涨了10-20个点,学区房涨幅更多。

  相对于宝中和前海轰轰烈烈的上涨,这种大水漫灌式的暗涨更可怕。

  前者至少你会知道,你会有心理准备,你可以选择不买这些热点片区;后者则是病毒蔓延式的普涨,最后不放过任何一个角落,在你不经意间,无声无息吞噬掉你的财富,让你可买的面积越来越小。

  4

  补涨在继续,但当下的深圳,哪个片区涨的快,哪个片区涨的慢?

  我有一个简单直观的方式,就是直接对比近几个月的二手房存量数据变化。

  这是8月22日各片区的二手房数量截图。

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  这是今天,1月7日的二手房数据截图

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  图片太小,我直接上数据变化对比。

  四个半月的时间:

  宝安从5083套降到2724套,房源减少46%;南山从6943套降到4706套,房源减少32%福田从6915套降到4735套,房源减少31.5%;龙华从4256套降到3240套,房源减少24%;坪山从747套降到610套,房源减少18%;罗湖从7197套降到5981套,房源减少17%;龙岗从15086套降到13732套,房源减少9%;盐田从1228套降到1190套,房源减少3%;大鹏从249套增加到333套,房源增加34%。

  数据不会说谎,哪里热,哪里冷,哪里在快涨,哪里在慢涨,和现在的市场现状完全契合。

  但要注意两点:

  第一,片区内部一样冷热不均,以宝安为例,二手房源减少近一半,但主要集中在宝中、碧海、沙井等热点片区,福永、松岗、石岩去化有限。

  第二,今天的数据只代表当下,热度会传导,补涨也会传导,年后二月份,三月份,四月份,各片区的数据都会变化,罗湖、龙岗很可能会加快去化速度,盐田也有可能跟涨,市场一直在变,惟一不变的只有变化。

  最后,我只说一句:确定要扎根深圳的刚需,请抛弃幻想,尽快上车吧。

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