来源:楼市黄大大
广东“四小虎”之一的中山,急了!
它面临40年来最艰难的时刻,去年前三季度经济增速全省垫底,绝地反击,力图重振虎威。
即将于2023年开通的深中通道,将让这座小城市,获得全中国羡慕的红利——同时与广州、深圳陆桥接壤。
上一个享受如此红利的城市,是四小虎中最牛的东莞,背靠深圳,倚世界工厂之势,经济总量直逼万亿。
中山,能否成为下一个东莞?这里的楼市,还能投资吗?
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中山如何破局?近期媒体报道连篇累牍,让人捏了一把汗,深感紧迫,也充满期待。
“面对存在问题,我们不能沉浸在历史的功劳簿上,继续孤芳自赏;不能亦步亦趋、原地踏步,甘做温水里的青蛙。”
除了土地、工业、投资等问题,房地产无序发展也被认为是拖累中山经济的一大原因,也是破题重要一环。
也有观点认为,中山近年来房价飙升,“高房价”成为经济下行的“罪魁祸首”。
对此,你黄狮虎作为在中山工作过的媒体人,应邀给中山写了一封信《如何避免“高房价”阻碍中山重振虎威?》,发表在中山日报上。
过去5年,深中通道开建的大利好,吸引了大批投资客前来,拉动房价持续增长。
“临深效应”一定程度拉升了房价,是可以理解的,并非中山独有。
那么,中山房价过高了吗?
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中国房价行情网数据显示,2019年11月,中山二手房均价为12234元/㎡。
在大湾区横向比较,中山房价排在第六位,低于广深和珠海、佛山、东莞,但高于惠州、江门、肇庆。
从全国范围来看,中山房价排在第48位,和南宁、唐山、泉州、太原等市相当,比中山的GDP总量(约第60位)要高出一些。
总体而已,中山的房价已经出现“过高”的苗头。
靠近深中通道桥头堡的南朗镇、火炬开发区、港口镇等,房价涨幅是整个大湾区最高的。
民众镇的5年房价,更是暴涨了222%。 提前透支的涨幅,让中山楼市进入漫长的横盘期。
经济的“塌陷”让形势更不乐观。
去年10月,中山恒大某盘价格从1.4万/㎡降到了9500元/㎡,打懵了前期的业主们,引发举牌抗议。
从城市经济的基本面看,最大的希望,仍然寄托在2023年竣工的深中通道上。
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中山北部与佛山相连,也紧挨着广州南沙,西临江门,南接珠海。深中通道从东部的马鞍岛接入,将打通珠三角两岸大动脉。
中山与顺德、南海、东莞并称广东四小虎,经济活力十足。
在珠西板块,中山与珠海经济体量接近,竞争激烈。
尽管珠海定位核心城市,但中山的经济总量,其实高过珠海一截。
2018年,中山GDP为3632.7亿元,是珠海的1.25倍。虽然已经远远落后于东莞,但单独来看,中山仍比顺德、南海经济规模大。
当前,中山怎么了? 主要问题出现在制造业。从10年的跨度来看,中山工业占GDP的比重就从2008年的56%下降到2018年的46%,下降了10个百分点。
2011年以来,规模以上工业增加值有4年在下降,其中2017年更是下降了18.66%。
企业利润在减少。规模工业利润总额从2011年的331亿元,下降到2018年的219亿元,减少了近三分之一。
这背后,是城市经济发展质量不高,缺少龙头企业引领。
佛山有美的、碧桂园、格兰仕,珠海有格力,更不用说深圳的华为、腾讯,中山却找不出一家“超级巨头”。
在科技创新竞争白热化的今天,满天星远远比不上一颗月亮。
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中山的经济发展,还严重受限于土地和城市建设。
它是五个“市管镇”的地级市之一,下辖6个街道、18个镇,非常分散。
镇域经济发达,各镇都有自己的特色产业,比如小榄镇的五金、古镇镇的灯具非常有名。
一镇一品,造就了中山辉煌,也带来了突出的土地问题。
越是经济发达的镇,土地开发就越厉害,在经济最牛的古镇、小榄,国土开发强度已超过70%。
反而是经济落后的镇,可开发的土地多,但不易统筹。这种格局,一时难以打破。
同时,中山城区建设比较滞后,一直缺少强有力的中央商务区,可以辐射统领全市的发展。
你去中山最繁华的市区看看,很难找到CBD那种车水马龙、熙熙攘攘的感觉。
从人口吸引力来看,中山房价水平已经很难大量吸引人口流入,要打赢“抢人大战”,靠低房价效应“不够用”了。
过去30年,中山常住人口从未出现下跌。从1990年的124.9万,到2010年突破300万人口。
但到了2018年底,常住人口却仅有331万,8年来人口增长非常缓慢。2018年,中山常住人口增长5万,远低于珠海的12.5万,佛山的24.9万。
当前,随着“地随人走”政策落地,各大城市的“抢人大战”已经爆发,做大城市人口规模,创造人口红利成为共识。
现在,中山仍有一定的优势。2018年,中山居民人均可支配收入46865元,比佛山、珠海略低,已经是相当发达的水平。
从房价收入比上看,中山更是远远低于深圳、珠海。
这也是为什么,中山必须hold住房价相对“洼地”的优势,完善配套政策,以持续吸引人口流入。
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过去5年,放眼整个大湾区,有一个奇怪的现象:房价涨幅最高的区域在中山(民众),最低的区域也在中山(古镇)。
在深中通道利好刺激下,东部南朗、火炬,港口、民众等镇区,都出现房价的大幅上涨。
尤其是基数较低的民众镇,5年涨幅高达222.1%。南朗涨幅也达到了152%,与深圳南山区相当。
(来源:中国房价行情网)
但这难以掩盖一个现象:部分经济发达的镇区,楼市明显异常,涨幅反而远远低于市场均值。
比如中山经济第一强镇小榄,5年来房价平均涨幅仅45.6%,相差距甚远。
更别提灯都古镇,5年来房价平均只涨了12.3%。背后,无疑折射了产业镇的转型困境。
这样的“冰火两重天”,也恰似当下的中山,巨大的机遇与挑战并存。
中山重振虎威,迫在眉睫的是产业镇的转型与振兴,但长远来看,当系于东部最有希望的那一片土地。
楼市分化的背后,是经济格局的“大洗牌”。
在大湾区,有一个区域和中山东部楼市很像:东莞的临深片区。
民众、南朗、东区、港口的涨幅和规律,和东莞的寮步、大岭山、凤岗非常类似,都是受到深圳辐射最直接的地区。
正是依托这一片区,东莞谋划建成了松山湖,承接深圳溢出的产业、人口资源,吸引了华为、大疆等最牛的企业入驻。
在深中通道开通后,中山绝不应成为下一个“惠州”——房子多得卖不掉,价格也起不来,只是度假和休闲的去处。
中山应向东莞取经,做深圳的“产城”,而不仅仅是“睡城”。
东莞吸引华为,显然不全是靠低房价。还有“世界工厂”发达的制造能力,充沛的人力资源,以及不逊色于深圳的政务服务能力。
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现在,整个中山都在盼望着深中通道早日开通。从深圳转移的产业、居住人口,将是这座城市的希望。 作为深中通道的桥头堡——翠亨新区,更是重中之重。
翠亨新区拥有突出的区位,位于南沙、前海、横琴三个国家级新区和广深港澳四大城市两个“同心圆”的圆心位置,对接广深港澳科技创新走廊。
目前港澳青年创新创业平台初具雏形,已有近20个省、市重点产业项目扎根落户,例如哈工大机器人集团华南总部、中科院荧光检测技术等重大项目。
当年,财经作家吴晓波曾以“少年英雄出中山”来形容中山改革创新之锐气、雄心和活力。
在卧虎藏龙的改革开放初期,中山孕育了威力、乐百氏、小霸王等一大批名企,走出了段永平、何伯权等一批“年龄不过30岁上下的少年英雄”。
凭借这股锐气,中山人建成了38个国家级产业基地、18个省级科技专业镇,打造出装备制造、电子信息、家用电器等一批千亿级产业集群。
如今,风急浪高,险滩激流,中山亟待逆势突围。
当房价虚高、实体经济减速同时来临,它必须奋起刚勇,借助深中通道落成、广州地铁18号线延伸的外部利好条件,二次创业,重新崛起。
重振虎威的“胜负手”,仍然在于实体经济。期待中山未来更好!