来源：金融观察家

　　近乎“零成交”的楼市

　　受疫情冲击，房企在全国范围内大面积关闭售楼处，这也造成了楼市几乎不可见的奇景，在数据上，楼市近乎“零成交”，彻底横盘。

　　中国指数研究院发布的楼市周报数据显示，在1月27日至2月2日这一周时间，在其重点监测的13个城市，成交面积环比下降94.0%，同比下降96.7%。

　　而从中国房地产业协会1月26日发布倡议书以来，几乎所有的省市已经叫停售楼处。目前全国超300大中城市，实际上无线下售房行为。

　　并且，这一措施复工之日遥遥无期。以郑州为例，2月24日，房企网上销售、中介销售可复工；3月2日，实体售楼部可复工；3月16日，商品房建筑工地可复工。具体还要依据疫情进展情况延期。

　　郑州并不是个例，全国多地实行同样的复工政策，房地产基本吊尾开工。2月2日广发证券发布研报显示（现在这一占比明显更高）：

　　暂停线下销售的省市2019年销售规模占全国销售规模的50.98%；禁止举办大型营销活动的省市，规模占30.29%。剔除政策叠加地区后，两者合计影响的全国市场份额为73.07%。

　　其实还存在一个问题，就是即使开工了，有多少人敢于冒着风险去看房、抢房、买房？也就是说，疫情结束前，楼市“零成交”的情形会持续。

　　这是中国楼市史无前例的“冰点”。极度悲观之下，业内人士多预期，自2016年9月以来发起的楼市调控政策，或将在近期有所松动。

　　政策面上，楼市或宽松绑

　　融360丨简普科技大数据研究院对全国35个重点城市房贷利率的监测数据显示：（数据采集期为2019年12月20日-2020年1月19日）

　　房地产房贷利率在疫情前已经实现两连降，事实上从长远来看，房贷利率走低已成定局。而如今的疫情无疑将加快这一进程。

　　2月7日上午，国新办举行新闻发布会，央行、银保监会有关部门透露一些重要信息，发布会中给老百姓投资者带来了积极的信号：

　　敲下重点：

　　1，央行流动性投放在量增价降的背景下，整个金融市场利率在下行。

　　金融市场、货币市场利率变化会影响LPR预期，现在市场预期下次中期借贷便利（MLF）操作的中标利率和2月20日公布的LPR也会有较大概率下行。

　　2，要求商业银行给名单内的企业发放优惠利率贷款，利率不能高于3.15%。

　　从发放情况看，商业银行贷款利率基本在2.4%-3.15%中间。在此基础上，由财政部对企业按照贷款利率的50%进行贴息。钱又“便宜”了。

　　这是在说什么呢？其实就是在暗示“降息”，虽然央妈现已经失去了调节基础利率的控制权，但通过LPR利率下调达到降息目的也是一样。

　　本身为了去杠杆，央妈其实已经在推进存量房贷利率下调，这一举措除了会惠及接下来新买房的业主，也会惠及2/3个月后的存量房贷业主。

　　政策上的影响，除了复工时间，以及央行货币政策，调控还是会依然继续的。但考虑到疫情对经济的影响，不排除疫后会有地方适当性放松。

　　相比当下因疫情而起的政策，以及后续发酵影响，我想大家可能更关心的是当下以及之后半年或者一年内全国各地楼市的动态。

　　基本面上，楼市六大影响

　　因为疫情发展，因为复工一再延迟，今年的房地产将会是独特的一年。

　　第一，楼市小阳春没了，开发商会很缺钱，疫后促销回笼资金是大概率。

　　本来很多人预测今年节后会有个小阳春，但现在直接被政策按在地上摩擦。

　　目前，全国各地的售楼部基本都处于强制关停状态。并且时间未定，这对严重依赖线下交易的房地产业来说，遭受重创是免不了。

　　虽然各地房产商，推出了线上看房，但线上看房本身就是个伪命题。

　　第二，购买力问题，无法复工，预期下降，将极大打击购房意向人群。

　　因为疫情，全民禁足，社会停滞，不复工，很多人的收入恐怕要骤降了，甚至没有。

　　这个时候，大多数人还有房贷、车贷要还，没有收入，个人资金周转是个大难题。大家预期时间内赚不到钱，拿什么来买房？

　　疫情的突袭，无论从心理上，还是财务上，都会冲击到大家的购买计划，削弱需求端的购买力。毕竟大家购房大部分是要还贷款的。

　　第三，又有一批中小房企可能面临“破产”风险。垫付过高、高杠杆、现金流紧张的房企最危险。

　　开发商最大的错，就是拿错地，更大的错是黑天鹅之前拿高价地，最致命的是拿错地+经济不好拿高价地+现金流巨紧张，大鱼吃小鱼的时代，结果不言而喻。

　　年前，在浦东的一家咖啡馆，观察君偶然听到隔座的一位朋友说自家公司拿到了常熟某个地方的一块地皮，因为资金压力比较大，正在四处找合作伙伴融资（电话中听来的）。

　　当时，他说服对面的理由是，来年这个地方房价一定涨，不会赔。公司之所以寻求融资是因为拆借的利息有点高，有资金压力。

　　不知道他们公司现在如何...我感觉是不会太好，毕竟几个亿的资金洽谈，短时间是难出结果。恰逢疫情，可能这个融资就更难找了。

　　我感觉，他们公司是占全了...类似这样的房企，想必不会在少数吧。

　　第四，到现在来看，今年楼市将会出现大面积的交房延期，铁定。

　　疫情导致的天灾人祸不可抗力，虽然目前没有任何一个城市出台交房时间的延缓策略，但我认为由此产生的负面效果，事在人为。

　　关键是，这给了一些烂房企合理延期的借口，但对于本身已经有口碑的房企影响不大。

　　第五，购房心理预期变化，很长的一段时间人们会更考虑配套等基础设施。

　　比如医院配套，比如政府执行力，比如小区物业等等，将会纳入考虑因素。

　　武汉的执行力这一次在全国成了知名者，虽然并不是那么美的名声。毫无疑问，武汉的房价在短期的1~2年内可能会迎来一个降价。

　　而沿海城市政府的强执行力，以及高水平的物业将成为更多买房人的首选。

　　第六，房价一定会有一个回调的过程，会有一个买房的房价最佳低估期。

　　超出预期的低价房，会涌现出来，这是抄底机会。开发商有困难，会急需资金， 疫情之后大力度的打折促销不可避免。这就是机会。

　　毕竟，疫情总会过去，基本面总会恢复。人往往也是很健忘的，只要疫情一过去，行情好转起来，刚需该买房的还是会继续买房。

　　而这一疫情，其实也让一部分更加坚定了自己在工作城市买房的信心。，疫情导致的社会停滞之后，原本严格楼市调控，大概率会放宽些。

　　这就是机会...

　　结语

　　实际上，楼市还是那个楼市，比如需求，只是延迟，但不是没了。当积压的需求和外部的政策刺激，双管齐下，就会出现。

　　现在下滑的都是未来涨幅空间。想一下当年的北京小汤山医院周围：

　　反而成了高端别墅区，因为小汤山医院的修建，提前实现了土地的开发，配套的完善。而人们虽然会健忘，但对于配套的追求却会刻进骨子里。

　　一旦疫情过去，一切都回归正常了，有首付，月供能供上，该买房的还得买。

　　这次疫情的教训给了我们一个道理，买房子靠近医院点没坏处...但也同时告诉我们，老破小确实有其不讨喜的原因。

　　拐点：日前，中国科研团队宣布，最新研发的新型冠状病毒的疫苗已经开始动物试验。一旦最后研发成功，情绪拐点就不远了。

　　但即使进程加快，这个疫苗要想用到我们身上，最快也要到4月份，如果再加上产能限制等因素，可能还要推后。但4月份无疑会成为一个关键拐点，这点需要注意。

　　关于楼市，今天就说这么多，有什么不同意见的大家也可以留言区发表。