黄奇帆提“重磅建议”,对楼市影响有多大?

黄奇帆提“重磅建议”,对楼市影响有多大?
2020年02月12日 00:13 新浪网 作者 直面传媒

来源:刘晓博说财经

2月11日晚上,楼市传来一个大消息:

曾担任过重庆市长、全国人大财经委副主任,目前担任中国国际经济交流中心副理事长的黄奇帆建议:取消住房公积金制度!

据“一财网”、“新浪财经”等媒体报道,黄奇帆是在“新冠肺炎疫情下对经济发展和制造业复工的几点建议”里,提出的这个建议。

黄奇帆提“重磅建议”,对楼市影响有多大?

黄奇帆说:

住房公积金制度是1990年代初从新加坡学来的,现在我国房地产早已市场化,商业银行已成为提供房贷的主体,住房公积金存在的意义已经不大,将之取消可为企业和职工直接降低12%的成本。

他另外的几个建议是:尽快落实农民工在城市落户的有关政策,快速解决制造业用工短缺问题;出台政策鼓励企业实行年金制度,并疏通企业年金投资资本市场的渠道和机制;想方设法降低物流成本。

黄奇帆以懂金融、懂经济著称,退休后多次现身各种论坛,成为经济领域新的“网红人物”,在民间颇有人气。

黄奇帆的建议能实现吗?它对企业、普通员工都意味着什么?对楼市是大利空吗?

1、取消“住房公积金制度”,几年前一度是热门话题,大家讨论很多,我也在文章里提及过。所以,这不是一个新命题。

“住房公积金制度”最遭诟病之处,是“买不起房子的群体”帮“买得起房子的群体”买房。比如一个低收入家庭,夫妻两个人每月都被扣住房公积金,但买不起房子。他们的钱,等于低息贷款给了买得起房子的家庭。在有的城市,还允许多次申请公积金贷款。只要你还清了公积金贷款,再申请的时候仍然可以顶格申请。

此外,“住房公积金”除了买房子外,一度使用、提取很不方便,买不起房子的家庭坐等自己的钱贬值。最近几年,这个问题有了较大改善。所以,近年来要求“取消公积金制度”的声音,沉寂了下去。

2、对企业说,住房公积金是负担;但对员工来说,是一笔变相的收入和存款。

一般来说,住房公积金个人与单位缴纳比例是1:1,具体占平均工资的多少,由企业在5%-12%的范围内自行决定,一度以8%最常见。最近两年降低企业负担,6%的比例多了起来。个人交6%,加上企业交6%,就是黄奇帆说的12%。

对于企业来说,公积金是一笔重要负担。说起来,是个人和企业各负担一部分,但事实上都是企业的成本。因此,民企、中小企业都把公积金当负担,希望少交。而效益好的国企,尤其是垄断国企,则希望多交,因为这相当于变相发钱、搞员工福利。

如果现在真的“取消公积金”,而没有其他补偿,则企业员工会普遍认为,这是在变相降薪,是政策倾向于资方。

但从企业方面来讲,经济下行叠加疫情,压力的确非常大。前几天著名餐饮企业西贝就透露,因为疫情影响,企业现金流中断、400家门店基本停业,2万员工闲着,账上的钱只够支撑3个来月。这还是优秀餐饮企业的状况,普通企业就更难熬。

比起企业倒闭、大家失业,降薪、取消公积金不算最坏的选项。

3、如果突然取消住房公积金,而没有补偿性的制度,对楼市是较大利空。

根据2019年5月末公布的“全国住房公积金2018年报”,截至2018年末全国住房公积金缴存总额14.6万亿元,提取总额8.8万亿元,余额为5.8万亿元。

截至2018年末,累计发放个人住房贷款总额8.6万亿元,个人住房贷款余额4.98万亿元。在2018年一年里,就有近5200万人提取了1.47万亿元的住房公积金(用于租房、装修或者消费);2018年一年里,发放了公积金个人住房贷款250万多笔,金额1.02万元。

也就是说,住房公积金在2018年给中国经济的贡献是2.49万亿,其中至少1.02万亿直接贡献给了楼市。而2018年全国楼市新房、二手房交易总金额是21.5万亿,公积金直接占了4.7%,如果算上杠杆效应,影响更大。

而且,住房公积金贷款是“便宜的钱”。商业房贷的基准利率是4.9%,大多数城市都上浮。融360对全国35个重点城市房贷利率监测数据显示,2020年1月全国首套房贷款平均利率为5.51%。而公积金贷款的利率,则维持在3.25%的低位,优惠力度非常大,相当于基准房贷打了66折。

所以,考虑到利率的因素,直接取消住房公积金制度对楼市的影响至少在10%左右,相当于地产股要跌一个跌停板!

当然,不同的城市,公积金制度影响不同。对于北上深来说,房子总价太高、公积金贷款额度有限,有没有公积金影响不大。但对于三四五线城市来说,公积金贷款对于购房者来说意义非常大,可贷款额占总房价的比例比较高。

所以,如果取消住房公积金制度,对三四五线城市的楼市来说,是更大的利空。对一线城市、强二线城市主要带来心理影响。

4、任何改革,都是利益的重新调整。如果取消住房公积金制度,我认为必须推出“住宅银行制度”为补偿。

我之前在专栏里,也曾建议过“取消住房公积金制度”,前提是成立住宅银行。我的设想是,通过住宅银行的长期、低息贷款,支持首次购房者。住宅银行可以有两家,国家控股、相互竞争。

任何一个中国公民,都至少有一次向住宅银行申请低息贷款的机会。住宅银行的资金,来自央行超低息贷款,或者住宅银行向央行发行(或间接发行)特别债券。刚需购房者的首次购房都可以申请这种贷款,利率可以参照目前的公积金贷款利率(3.25%),允许两代人接力贷款,总期限可以长达40年、50年。

由于是照顾刚需购房者,所以设定面积、总价的限制。想买豪宅的富家子弟,需要绕行。

此外,对于改善型购房、刚需换房,可以再给予1次“次优利率贷款”,比如利率为4.25%。如果生育了多个子女,给予阶梯式的利率优惠,甚至给予N年的免息。

住宅银行只服务刚需购房者的首次购房,以及1次改善型换房。投资性购房、多次换房的、买超大面积超高单价房子的,去申请商业贷款。

5、如果没有住宅银行制度“补位”,我不同意直接取消住房公积金制度。因为“直接取消”不仅对楼市构成较大利空,也是对普通劳动者的变相降薪。

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