来源:西部城事

　　财报季，各家房企2019年成绩单陆续公开。

　　在川渝本土房企中，金科注定是不可忽视的一家，也是近几年上升势头最凶猛的一家。

　　最新年报显示，2019年，金科股份实现销售金额1860亿元，同比增长57％，距离2000亿目标仅有一步之遥。

　　在拿地规模、操盘面积上，金科直追甚至超过川渝地区房企老大龙湖。

　　西部城事之前就说过，在区域版图的崛起过程中，也必然少不了代表性企业的脱颖而出。

　　金科“黑马”般的扩张势头，倒是与成渝地区这几年成为全国大热点的大气候互为呼应 。

　　不过，“小心驶得万年船”，扩张速度越快，也意味着风险越大。

　　狂飙突进的金科，在向2000亿大关快速挺进的同时，前所未有的考验和压力，或也在同步到来。

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　　综合各项数据来看，2019年的金科，应该说是交上了一份稳健的成绩单。

　　报告期内：

　　毫无疑问，这是金科过去几年高歌猛进之路的一种延续。

　　不过，形势比人强，环境在变，不确定性因素同样在上升。

　　一如金科股份总裁喻林强所坦言的，这次疫情无论是对营销方式、客户心理以及未来的产品形态，都带来了一些新的变化。

　　而一边要继续保持增速，乘势做大规模，增加抗风险能力，一边面临整个房地产规模增速放缓、调控继续收紧以及疫情带来的行业洗牌压力，这对狂飙中的金科的平衡术，是全新的考验。

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　　“黑天鹅”事件，给房地产行业带来的压力是整体性的。

　　但对金科这样的高速扩张型企业来讲，突如其来的变故，对正常运转节奏的影响，可能尤其明显。

　　具体来讲，当前金科头上至少悬着三重显而易见的压力。

　　一是，资金压力。

　　目前全国房价走势、市场预期，都处于一个罕见的观望期。各房企的资金压力短期内可能依然无法得到足够的缓解。

　　去年，金科的负债率已经缩减至48%，但在目前形势下，债务率反弹的可能性不小。

　　更关键的一点在于，房地产市场的分化局面进一步加剧，对于金科这类主要布局三四线城市的房企来讲，不确定性更是陡增。有分析认为，三四线城市房价已经开始跌了。

　　事实上，就在本月初，金科发布了关于计提 2019 年度存货跌价准备的公告，其中涉及重庆、安徽等多地的9个楼盘，关涉金额近10亿。而价格下跌，一旦在2020年继续扩大，对于金科的资金考验可想而知。

　　根据财报，2019年金科的预售款项增长50%，首次超过一千亿。虽然这证明了金科的扩张速度，但在另一面，也意味着金科对资金周转效率的依赖更高了。

　　任何一个意外，都可能导致出现延期交房、支付违约款、债务上升的连锁反应，从而传导给资金链。

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　　二是，治理能力遭遇挑战。

　　任何企业在高速扩张时期，都同时面临公司治理能力能否跟上的考验。从100亿到1000亿是一个坎儿，从1000到2000亿则是一个更大的坎儿。

　　金科早就明确了2020年要冲击2000亿大关。金科股份董事长蒋思海也直接表示，“2020年是跨越式大发展的收官之年……要辩证看待效益与质量的关系。”

　　据中指数据，去年金科的操盘面积超过1600万平方米，这对一个还在继续扩张的企业来讲，确实殊为不易。

　　但是，随着阵地继续增多，战线继续拉长，经营业态更加复杂，这对金科治理能力也带来了更大的考验。

　　如从公开报道来看，金科近两年明显涉及不少质量问题。

　　如去年初，重庆市住建委公开发布《关于2018年下半年建设工程质量提升行动专项督查情况的通报》，其中就点名江津区的金科集美郡等在建项目，在建设过程中存在质量问题和违法违规行为。

　　再比如，去年9月，根据人民日报数字河南报道，位于郑州中牟县的金科天籁城被举报使用假冒钢筋。

　　这些一而再的质量问题，都对狂奔过程中的金科提出了公司治理能力方面的警告。

　　而在做大地产主业的同时，金科这几年还忙着收购、拓展业务多元化。如在科技产业（园区）投资、文化旅游康养等方面，金科都有明显扩张。

　　所以，朝着2000亿目标快速进军，金科如果公司治理能力、掌控能力不跟上，就意味着是拿风险做赌注。

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　　三是，加速扩张与区域布局的失衡。

　　在2019中国民营企业500强中，金科排名从2018年的77位攀升至第35位，位居房地产业第5位——俨然迈入全国大型房企之列。

　　但是，从区域布局来看，金科身上依然有着浓厚的川渝烙印，可以说仍是一家比较典型的西南房企。

　　年报显示，金科2019年的土地储备，总部重庆占比为29%，华东、西南（不含重庆）、华中、华南、华北分别达到22%、18%、16%、7%、5%。

　　也就是说，包括重庆在内的西南地区的土地储备，达到了47%，接近总土储的一半。要知道，这还是在去年重庆土储比例降低之后的情况。

　　对比来看，作为川渝房企老大的龙湖，同期土地储备占比最高的环渤海地区，也只有33%，西部地区为28%。

　　在区域布局上，龙湖比金科明显有着结构上的优势。

　　销售额方面，2019年金科在重庆、四川、江苏、浙江、河南五个省市销售规模均突破100亿元。这五个地区占总销售额的比例接近70%。

　　而考虑到金科主要布局三四线，这些城市的房价可能本身达到了一个高点，一旦价格变动，也就意味着压力可能全线上升。

　　外部环境不确定性增加的年代，个人把鸡蛋放在多个篮子，比放在一个篮子安全，这对企业同样成立。

　　在成渝地区双城经济圈即将上升到国家战略的大背景下，金科稳住川渝老地盘是可以理解的。

　　但要真正成为全国型房企，增加企业的抗风险能力，金科必须在全国重点地区的版图上有更多的建树，如此才能真正完成从本地房企向全国大型房企的关键一跃。

　　迷恋速度的金科，在以“黑天鹅”开局的2020年，是否还能继续跑出加速度，谁也无法给出肯定答案。

　　但高处不胜寒，可以确定的是，金科要保持“又快又稳”的身姿，压力和考验恐怕前所未有。