不再蒙眼狂奔的龙湖,还能稳住吗?

不再蒙眼狂奔的龙湖,还能稳住吗?
2020年03月25日 23:08 新浪网 作者 直面传媒

来源:西部城事

60秒12亿!沉寂已久的楼市,终于再现火爆的一面。

在江苏苏州,龙湖出品的湖西星辰项目,仅用了60秒就销售了12亿,最后只剩下30套122平米的三房。

楼市回温后,龙湖便拿下了亮眼的开局,这和它刚刚公布的2019年财报倒颇为呼应。财报显示,去年龙湖集团的营业额1510.3亿元,同比增长30.4%,多项指标向好。

只是,这份让资本市场颇为满意的答卷,并不能掩盖龙湖的现实隐忧——在经历频繁的维权风波后,开始稳健起来的龙湖,却又在逐渐失去想象空间。

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作为川渝地区的地产龙头之一,龙湖2019年的业绩不乏亮点。

营收方面,龙湖实现收入1510亿元,同比增加30%;销售方面,销售额2450亿元,同比增长20.9%,超额完成2200亿元的年度目标;销售面积1424万平方米,同比增长15.2%。

利润方面,毛利润508亿元,同比增加28.5%,毛利率33.6%。归属于股东的净利润为183.4亿元,减除少数股东权益、评估增值等影响后的核心净利润155.5亿元,同比增长21.0%。

分区域看,长三角、西部、环渤海、华南及华中区域签约金额在全集团占比分别为34.0%、24.4%、21.6%、10.8%及9.2%。同时,首入太原、长春、海口、徐州、扬州等11城。

和2018年相比,龙湖去年的部分数据,的确出现了下滑。比如2018年龙湖的合同销售额同比增长为28.5%,去年只有20.9%;2018年毛利润同比增长61.8%,2019年也降到28.5%。

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不过考虑到整房地产市场的增速都在放缓,和其他房企进行纵向对比,龙湖的业绩已经算比较优秀了。像金科那样高歌猛进的增长表现,毕竟还是少数。

而且,在地产业务之外,龙湖的商业运营、租赁租房、智慧服务都有可观的增长,扩张的势头比较生猛。

以商业运营为例。龙湖已经累计开业商场39座,总租金47.5亿,总客流量 4.7亿人次,销售额267亿,回报率7%。其中去年开业10座,未来还要按这样的速度继续扩张。

而租赁租房业务方面,品牌之一的冠寓,已经在北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等重点城市开张,今年的目标是开到10万间。

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龙湖能有可观的业绩表现,可以从多方面找原因。比如在经营思路上,它和当下的区域发展趋势贴合紧密,业务集中核心城市群范围内的一二线及热点城市。

而从财务的层面看,不得不说,在去杠杆、降风险的前提下,它真正做到了足够稳健。

比如在债务方面,2019年龙湖的综合借贷为1460亿元,净负债率51%,和百强房企78.7%的负债率均值相比要低很多。

2019年的龙湖,在1510亿营收的前提下,持有现金达到609.5亿元,远远高于139.3亿元的一年内到期债务。可见在财务风险控制上,龙湖相当小心谨慎。

债务控制的另一端,龙湖还有着让很多房企眼馋的融资成本——2019年龙湖的平均借贷成本为年利率4.54%,而全行业的平均融资成本在5.7%左右。

在调控收紧,融资成本上升的前提下,借贷成本和现金流成为房企的命门。

龙湖的债务控制和融资优势,大概也正是董事长吴亚军能霸气宣称“1月已完成全年基本融资”的资本。

在日前的业绩发布会上,龙湖集团CEO强调,“守住净负债率,不拿地王,不拿高价地,达到我们的指标,把节奏踩好。”

和融创等高速扩张的激进房企相比,龙湖的确是有些另类的,虽然也时不时造就地王,但总体而言,它的拿地策略还是比较稳健。

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在资本游戏方面,龙湖似乎也没有什么太激进的野心,对“收并购”的潮流并不感冒,更倾向于稳扎稳打。

因此,在融创收购万达文旅项目、“并购王”世茂拿下福晟的时候,宣称“拿公开的、干净的地块”的龙湖地产,每年新增土储中,只有25%-30%是收并购获得。

龙湖的稳健,让它牺牲了扩张的规模和速度。这当然不全是坏事。“在不确定的市场,谋求确定的成长”,相较于蒙眼狂奔、激进扩张,稳健地活下去,的确是首要命题。

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“水大鱼大、蒙眼狂奔的时代注定一去不复返,回归、重塑成为共识。”

在2018年的业绩报告上,吴亚军写道。2019年的报告中,这句话被她再次重申了一遍。

“回归”、“重塑”两个词,倒是用的恰到好处。要知道,稳健并不是龙湖一贯的风格,在房企普遍高速扩张,将周转率做到极致的时候,龙湖正是那个冲在前面的。

比如2016年,龙湖的销售额只有881亿元,而2017年直接暴涨至1560亿元,2018年则突破2000亿大关。如此扩张速度,正是建立在压缩拿地、开发、销售的周期上。

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前几年的大中小房企,几乎都是靠着这条高周转的经营逻辑,在房地产市场进入存量时代之前赚足了最后一桶金,营收、销售额突破一个又一个千亿大关。

但是,在限价政策下,高周转导致利润进一步摊薄,为了降低成本,赶工期甚至偷工减料的负面问题接连上演。其中,号称“善待你一生”的龙湖,可谓首当其冲。

去年年中的龙湖业绩发布会上,有长沙业主突然现身哽咽维权。突如其来的一幕,只是龙湖的一个缩影,在成都、南京等其他多个城市,龙湖都出现过类似质量和维权问题。

知乎上,甚至还可以找到这样一条提问,“为什么龙湖的项目会问题频发?”

因此所谓“回归”、“重塑”,不仅是房地产市场大环境的变化使然,其实也是龙湖过去高周转后遗症倒逼的结果。

速度和品质,在多数时候都是很难兼得的。尤其在房地产行业,再标准化的流程控制,都未必能将质量问题彻底清零。

那么对龙湖来说,在市场总体增长放缓的前提下,如果还是无法避免“蒙眼狂奔”衍生的种种质量问题,那将是一件异常尴尬的事情。

只是问题在于,从冒进到稳健的转换中,对未来“始终保持审慎、警觉的态度”的龙湖,在牺牲规模和速度之后,又该如何守住既有的优势,不至于掉队呢?

不再蒙眼狂奔的龙湖,还能稳住吗?

要知道,同样重庆起家的川渝地区典型房企金科,去年的营收、销售额、净利润同比增长都突破了50%。

而在克而瑞公布的销售榜上,2019年龙湖已掉出前十,被世茂赶超。

房地产毕竟是市场瞬息万变、资本高速流动领域,这里充满了野心和冒进的元素。龙湖需要停下来,回归品质之道,但彻底丢掉冒险精神,也是在牺牲想象空间。

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