来源：西部城事

　　60秒12亿！沉寂已久的楼市，终于再现火爆的一面。

　　在江苏苏州，龙湖出品的湖西星辰项目，仅用了60秒就销售了12亿，最后只剩下30套122平米的三房。

　　楼市回温后，龙湖便拿下了亮眼的开局，这和它刚刚公布的2019年财报倒颇为呼应。财报显示，去年龙湖集团的营业额1510.3亿元，同比增长30.4%，多项指标向好。

　　只是，这份让资本市场颇为满意的答卷，并不能掩盖龙湖的现实隐忧——在经历频繁的维权风波后，开始稳健起来的龙湖，却又在逐渐失去想象空间。

　　01

　　作为川渝地区的地产龙头之一，龙湖2019年的业绩不乏亮点。

　　营收方面，龙湖实现收入1510亿元，同比增加30%；销售方面，销售额2450亿元，同比增长20.9%，超额完成2200亿元的年度目标；销售面积1424万平方米，同比增长15.2%。

　　利润方面，毛利润508亿元，同比增加28.5%，毛利率33.6%。归属于股东的净利润为183.4亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后的核心净利润155.5亿元，同比增长21.0%。

　　分区域看，长三角、西部、环渤海、华南及华中区域签约金额在全集团占比分别为34.0%、24.4%、21.6%、10.8%及9.2%。同时，首入太原、长春、海口、徐州、扬州等11城。

　　和2018年相比，龙湖去年的部分数据，的确出现了下滑。比如2018年龙湖的合同销售额同比增长为28.5%，去年只有20.9%；2018年毛利润同比增长61.8%，2019年也降到28.5%。

不过考虑到整房地产市场的增速都在放缓，和其他房企进行纵向对比，龙湖的业绩已经算比较优秀了。像金科那样高歌猛进的增长表现，毕竟还是少数。

　　而且，在地产业务之外，龙湖的商业运营、租赁租房、智慧服务都有可观的增长，扩张的势头比较生猛。

　　以商业运营为例。龙湖已经累计开业商场39座，总租金47.5亿，总客流量 4.7亿人次，销售额267亿，回报率7%。其中去年开业10座，未来还要按这样的速度继续扩张。

　　而租赁租房业务方面，品牌之一的冠寓，已经在北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等重点城市开张，今年的目标是开到10万间。

　　02

　　龙湖能有可观的业绩表现，可以从多方面找原因。比如在经营思路上，它和当下的区域发展趋势贴合紧密，业务集中核心城市群范围内的一二线及热点城市。

　　而从财务的层面看，不得不说，在去杠杆、降风险的前提下，它真正做到了足够稳健。

　　比如在债务方面，2019年龙湖的综合借贷为1460亿元，净负债率51%，和百强房企78.7%的负债率均值相比要低很多。

　　2019年的龙湖，在1510亿营收的前提下，持有现金达到609.5亿元，远远高于139.3亿元的一年内到期债务。可见在财务风险控制上，龙湖相当小心谨慎。

　　债务控制的另一端，龙湖还有着让很多房企眼馋的融资成本——2019年龙湖的平均借贷成本为年利率4.54%，而全行业的平均融资成本在5.7%左右。

　　在调控收紧，融资成本上升的前提下，借贷成本和现金流成为房企的命门。

　　龙湖的债务控制和融资优势，大概也正是董事长吴亚军能霸气宣称“1月已完成全年基本融资”的资本。

　　在日前的业绩发布会上，龙湖集团CEO强调，“守住净负债率，不拿地王，不拿高价地，达到我们的指标，把节奏踩好。”

　　和融创等高速扩张的激进房企相比，龙湖的确是有些另类的，虽然也时不时造就地王，但总体而言，它的拿地策略还是比较稳健。

　　在资本游戏方面，龙湖似乎也没有什么太激进的野心，对“收并购”的潮流并不感冒，更倾向于稳扎稳打。

　　因此，在融创收购万达文旅项目、“并购王”世茂拿下福晟的时候，宣称“拿公开的、干净的地块”的龙湖地产，每年新增土储中，只有25%-30%是收并购获得。

　　龙湖的稳健，让它牺牲了扩张的规模和速度。这当然不全是坏事。“在不确定的市场，谋求确定的成长”，相较于蒙眼狂奔、激进扩张，稳健地活下去，的确是首要命题。

　　03

　　“水大鱼大、蒙眼狂奔的时代注定一去不复返，回归、重塑成为共识。”

　　在2018年的业绩报告上，吴亚军写道。2019年的报告中，这句话被她再次重申了一遍。

　　“回归”、“重塑”两个词，倒是用的恰到好处。要知道，稳健并不是龙湖一贯的风格，在房企普遍高速扩张，将周转率做到极致的时候，龙湖正是那个冲在前面的。

　　比如2016年，龙湖的销售额只有881亿元，而2017年直接暴涨至1560亿元，2018年则突破2000亿大关。如此扩张速度，正是建立在压缩拿地、开发、销售的周期上。

前几年的大中小房企，几乎都是靠着这条高周转的经营逻辑，在房地产市场进入存量时代之前赚足了最后一桶金，营收、销售额突破一个又一个千亿大关。

　　但是，在限价政策下，高周转导致利润进一步摊薄，为了降低成本，赶工期甚至偷工减料的负面问题接连上演。其中，号称“善待你一生”的龙湖，可谓首当其冲。

　　去年年中的龙湖业绩发布会上，有长沙业主突然现身哽咽维权。突如其来的一幕，只是龙湖的一个缩影，在成都、南京等其他多个城市，龙湖都出现过类似质量和维权问题。

　　知乎上，甚至还可以找到这样一条提问，“为什么龙湖的项目会问题频发？”

　　因此所谓“回归”、“重塑”，不仅是房地产市场大环境的变化使然，其实也是龙湖过去高周转后遗症倒逼的结果。

　　速度和品质，在多数时候都是很难兼得的。尤其在房地产行业，再标准化的流程控制，都未必能将质量问题彻底清零。

　　那么对龙湖来说，在市场总体增长放缓的前提下，如果还是无法避免“蒙眼狂奔”衍生的种种质量问题，那将是一件异常尴尬的事情。

　　只是问题在于，从冒进到稳健的转换中，对未来“始终保持审慎、警觉的态度”的龙湖，在牺牲规模和速度之后，又该如何守住既有的优势，不至于掉队呢？

　　要知道，同样重庆起家的川渝地区典型房企金科，去年的营收、销售额、净利润同比增长都突破了50%。

　　而在克而瑞公布的销售榜上，2019年龙湖已掉出前十，被世茂赶超。

　　房地产毕竟是市场瞬息万变、资本高速流动领域，这里充满了野心和冒进的元素。龙湖需要停下来，回归品质之道，但彻底丢掉冒险精神，也是在牺牲想象空间。