来源：刘晓博说财经

　　2020年4月6日，《海南省国家体育旅游示范区发展规划（2020-2025）》的全文，正式在海南省政府官网公布。

　　媒体对这份规划的报道，多集中在两点上：

　　第一，规划没有提及赛马；

　　第二，规划提及了“体育彩票”，表述是：选择相对安全的比赛，积极稳妥推出竞猜彩票，为做强竞猜体育彩票积累经验。

　　我一直不太理解，为什么媒体一直热衷炒作海南的“博彩业”。

　　我的观点是：博彩业这种“偏门饭”只能给澳门，最多再给新疆的某个沙漠城市。如果给海南，那绝对是浪费，只会毁了海南。

　　海南在过去30年里，曾有过三次超级大机遇。第一次是1988年建省、设立特区，第二次是2010年建设国际旅游岛，第三次是2018年以来的设立自贸区、自由港。

　　前两次机遇，都毁于一个字——炒！

　　炒地皮、炒楼花，最后让海南要么烂尾楼遍地，要么房价、旅游服务业价格虚高。尤其是建设国际旅游岛以来，竟然形成了春节期间“穷人去海外度假，富人才有能力去三亚度假”的局面。

　　现在，海南迎来了第三次大机遇——建设中国最大的、税制最特殊的自由贸易港。也就是说，海南想成为第二个香港。但如果海南还想走捷径，同时成为第二个澳门，那么海南将什么都干不成。

　　因为博彩业是更浮躁的产业。而国人好赌，根本做不到“小注怡情”，最后必然导致实业荒废、家庭破裂、治安恶化。为什么后来国家被迫收紧去澳门的签注，就是因为这个原因。

　　看看美国就知道了，拉斯维加斯就是拉斯维加斯，硅谷就是硅谷，井水不犯河水，完全是两个基因，不可兼容。

　　所以，海南可以重点发展旅游业、娱乐业，但对于博彩要心存敬畏。

　　今天的文章想重点分析一下：我通过这份规划，看到的未来的“大海口”和“大三亚”。

　　分析之前，先交代一个背景，这就是海南自2018年开始酝酿的行政区划调整。它的首次披露是在2018年5月，就是下面这份文件：

　　在这份决定的第16条，有这样一段话：

　　加快推进行政区划调整和党政机构改革。落实全省一盘棋理念，按照东、西、南、北、中五大行政区域进行整合，形成“南北两极带动、东西两翼加快发展、中部山区生态保育”的全省总体空间格局，结合经济社会、人口地理、资源禀赋、历史人文、民族区域自治等因素，推进行政区划改革创新，优化行政区划设置和行政区划结构体系。

　　熟悉海南的人都知道，海南是全国少有的，实施“省直管县”的省份。

　　海南省目前共有4个地级市，分别是海口市、三亚市、三沙市、儋州市；此外，还有5个县级市、4个县、6个自治县。所有的县和县级市，都直接归海南省管辖，直辖市不代管县或者县级市。

　　当年建省的时候这样设置，一是为了减少层级、提高效率；二是为了尝试新的管理体制。

　　随着经济的发展，海南行政区划的弊端开始显现：总面积很小，但市和县很多、各行其是，规划上往往产生矛盾。于是，整合行政区划就显得非常有必要。

　　按照2018年的设想，海南将分为东、西、南、北、中以及三沙，一共6个地级市。而省里甚至提出了这样的想法：把全省当做一个大城市来谋划。

　　在昨天公布的旅游规划里，海南提出了这样的片区划分：

　　很明显，大海口至少包括海口、文昌、澄迈，大三亚则包括三亚、乐东、陵水、保亭。至于三亚海口之间的那个“地级市名额”，将可能由琼海和万宁合并来组建。

　　海南岛西部的地级市原来就有儋州。未来的“大儋州”，看来会由儋州、东方、临高、昌江组成。

　　中部的区域，根据这次旅游业规划包括了五指山、定安县、屯昌县、琼中、白沙。但这个区域有点大，而且跟之前海南提出的“四个中部核心生态区市县”（五指山、琼中、白沙、保亭）并不完全重叠。

　　所以我的看法是：旅游片区的划分，跟未来行政区划调整未必完全一致，比如定安县显然划给海口更合适一些。屯昌，则更应该给“琼海+万宁”这个组合。

　　海南的行政区划调整什么时候落地，尚未可知。但三亚和海口扩容，显然有利于当地经济的发展。

　　未来做大中心城市，让面积小的大城市扩容，应该成为一个基本战略。比如深圳、厦门、南京、广州、上海、郑州、武汉都应该扩大面积，这对于带动周边发展有积极的意义。

　　至于北京拿下“北三县”也是题中应有之意。拖得时间越长，其实越不利。

　　中国是强政府模式，社会发展的资源都在政府手中，通过行政区划调整可以加快构成都市圈和城市群。在这个问题上，越早行动越好。

　　在这份文件里，海南还提出了体育旅游业的“五极、七核”。所谓“五极”，是指以海口、三亚、儋州、万宁、琼中五个城市为核心；所谓“七核”，是说重点建设海口观澜湖体育健康特色小镇、儋州海花岛海上运动休闲度假区、琼海健康运动旅游度假区、万宁冲浪小镇、琼中山地民俗运动旅游体验区、澄迈智力运动产业基地、白沙体育训练基地七个体育旅游先行区。

　　其中海口观澜湖，是港资企业打造的旅游区，企业发展重心其实在深圳，观澜湖也是深圳的地名；而海花岛，则是恒大重点投资的区域。这个规划对于上述两家企业，都构成了较大利好。

　　早在去年年底，我就预测过：2020年可能出现异动的地区包括海南、深圳、澳门（珠海）和上海。这四个地方，最容易出现新的利好、大的利好。

　　关于海南楼市，我已经讲过很多，这里再重复一下：整体是有价值的，未来长线看好。尤其是海南过去两年，大幅回收了之前批出的一些土地，并修改规划，增加了旅游、实业等用地。这相当于大幅缩减了未来住房的潜在供应量。

　　人类的共性，是喜欢温暖、洁净的海滩。比如美国的佛罗里达和夏威夷，不动产价格都长期偏高，成为度假养老圣地（所以我不太看好山东、河北的海滨度假物业，气候偏冷）。

　　海南海岸线品质优良，在国内替代品不多，所以这个市场不断会有资金涌入。尤其是货币泛滥的情况下，资产价格走高是必然的。但你买的时候，要考虑配套因素，尽量靠近海岸线，山景湖景可替代性强、不稀缺。另外，远离核电站、石化项目、散装码头，而上述这些东西往往集中在儋州到东方那一带的岸线。

　　另外，海滨度假物业自用属性强，投资熟悉略弱。如果你在乎短期回报，尤其是在乎现金流，就要慎重对待这种产品。钱多的，偶尔会自用的，可以长线持有。