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抄底上海楼市的窗口,即将关闭!

抄底上海楼市的窗口,即将关闭!
2020年08月10日 13:00 新浪网 作者 直面传媒

  来源:柯谈地产观

  经过全 面 上涨的小阳春之后,上海楼市并没有冷却,当下的行情是,土拍持续火爆,新房开 盘价越来越高,学区房价格持续上涨且一房难求,品质次新房仍然微 涨,普通二手房上涨之后以横盘为主,远郊楼市比较平淡。

  今年疫情期间的 3 月份开始,我就多次发文告诉大家,上海楼市已经启动上涨。 如果你没有入手,事实证明你已经错过了房价的最低点。

  但是,今天我想告诉你们的是:上海楼市启动的窗口期正在逐渐关闭,如果你有买房计划,务必要抓住今年下半年最后的入市时机,因为 2020 年将是未来若干年之中房价最低的年份。

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  房企抢地

  2020年疫情爆发后,引领上海乃至全国土地市场率先走出阴霾的就是,2月20日香港置地以310.5亿元的价格拿下上海徐汇滨江地块,并一举刷新了全国土拍总价纪录。

  从此,上海土拍一发不可收拾。土拍规则调整了,土地限价放松了,过去两年是千方百计的提高房企拍地的门槛,而现在是价高者得,谁掏钱多地就卖给谁。直接结果就是,土拍溢价率一路走高。

  去年2019年上海共出让了66幅宅地,溢价率超过10%的只有2块,溢价率5-10%也只有2块,其余全部零溢价。而今年从4月份开始,上海宅地的溢价率爆发性上涨,画风是这样的:

  而刚刚过去的2020年7月份,上海共推出8块宅地,平均溢价率高达31.7%。

  7月4日,虹口区嘉兴路街道HK271-01地块,竞价187轮,最终被招商蛇口拿下,溢价28.39%,楼板价超8.1万/㎡。

  7月21日,浦东唐镇PDP0-0404单元D-04-06地块,大战230余轮后被华侨城摘得,溢价19.07%,4.4万/㎡的楼板价成为了唐镇新地王。

  7月29日,浦东前滩Z000801单元54-01地块,在100轮竞价后由陆家嘴集团竞得,楼面价57201元/㎡,溢价率34.58%。

  溢价率不断上涨,房企疯狂抢地,不仅仅是今年融资环境宽松的结果,更是因为各大房企一致看好上海楼市的未来。

  今年如此之高的溢价率,未来开盘价格如何,各位自行脑补吧!

  2

  新房限价打开

  2020年的第一张预售证给疲软的上海楼市开了个好头。3月份,上海绿地海珀外滩定价13.8万/平,是上海新房限价2年多来的最高价,而去年近在咫尺的融创外滩壹号预售价只有12.15万/平。

  至此,上海新房限价在2020年已经全面打开。

  2018年前滩的晶耀名邸只有8.6万/平,而2020年4月开盘的东方惠礼,均价9.2万/平,6月份开盘的三湘印象名邸备案价更是高达12.18万/平,真是一步一个台阶。

  相对于过去两年,今年上海各个板块的新房开盘价格都有不同程度的上涨。

  买涨不买跌,在上海新房市场得以淋漓尽致的展现。

  浦东总价2000万-8000万的碧云尊邸遭排队疯抢,均价12.18万/㎡的前滩三湘印象名邸认筹率超过670%而且日光,均价16万的翠湖天地五期,开盘两天直接去化8成。

  不仅豪宅卖的快,上海的整个新房市场都呈现严重的供不应求,库存去化周期只有8个月,远远低于北京、广州、深圳和多数二线城市。

  目前上海新房市场的显著特点就是,限价已经放松,同板块的新房开盘价越来越贵,除去远郊的个别烂盘之外,新房去化越来越快,并且已经供不应求。

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  二手房行情

  上海的二手房价在疫情之后的小阳春期间整体上涨明显,目前开始分化。上周,我详细询问了几个熟悉的二手房中介朋友。

  徐汇区二梯队的学区房价格从3月份到现在至少上涨了10-15%,并且还在持续上涨,每个中介手里都有至少十多个客户排队要买,学区房是出一套卖一套,现在根本不是价格的问题,而且完全无房可卖。一梯队的学区房涨幅更大,价格合适的手慢则无。

  市区品质次新房价格仍在微涨,已经上涨过的普通二手房目前横盘,成交量稳定。没有地铁,学区不好的远郊楼盘,比较冷清,有几个粉丝朋友想要抛掉置换,看房者寥寥无几。

  如上图所示,上海二手房价从今年3月份开始持续上涨,涨幅居各城市前列,但是不冒尖,既保证了涨幅,又避免了枪打出头鸟。

  目前,上海的房贷利率是全国最低的,首套4.65%,二套5.25%。如此之低的利率,对刚需和改善入市都是非常大的支撑。

  从7月初开始,涨幅较大的城市都陆续出台调控政策,但是,上海房价的上涨属于温和上涨,不存在短期大涨,更不存在万人摇和房东联合涨价,所以,上海不存在收紧调控的可能性。

  而且在2015-2016年调控之后的4年之内,上海丝毫没有放松调控,限购限贷执行的非常到位,在这种高压态势下的房价反弹,才是楼市健康的体现。

  4

  操作指南

  如果未来一段时间你有在上海买房或者置换的计划,以下建议务必遵循:

  一、上海楼市属于温和上涨、合理上涨,是高层希望的样子,是高层愿意看到的局面。而且,上海已经是全国调控最严的城市之一了,所以,根本不存在收紧的可能性,也决不会再出台任何调控政策。现在的上海,是房价洼地,政策洼地。

  二、如果要买新房,建议越早买越好。因为上海限价已经打开,未来新房会越来越贵。而且,开发商土拍如此之高的溢价率,最终买单的只能是购房者。

  三、如果要买学区房,千万不要等,现在就去看房,下半年一定会比上半年贵,明年一定比今年贵。

  四、要买二手房的朋友,只要资金充足,现在就买,因为品质好点的二手房目前仍然在涨。资金不足的,最迟年底必须买进。千万别等到春节之后,上海楼市的小阳春从来没有缺席过,春天再买又得多付几十万。

  五、远郊不要买,崇明、金山、奉贤、临港,通通不建议,再便宜也不要,除非你是当地公务员和国企员工,打算永远定居于此,这种情况最多买一套自住,二套以上投资市区。

  六,上海法拍房不限购,上海离婚不限购不限贷,上海赠与不限购,公司买二手房不限购,这些补丁啥时候补不知道,或许很快,也或许永远不补。

  七、上半年,上海房价已经涨了,下半年仍会温和上涨。几年之后当你回头看时,你会记得我今天说的这句话:2020年是未来上海房价最低的一年!

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