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彻底的房住不炒!这个能省几十万的政策,只属于刚需

彻底的房住不炒!这个能省几十万的政策,只属于刚需
2020年08月11日 13:07 新浪网 作者 直面传媒

  来源:大胡子说房

  今年2月,疫情之下,黄奇帆、楼继伟等多位知名人士呼吁取消公积金,为企业和职工减负。

  话题沸腾了三个月后,5月18号,中共中央、国务院发布《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》为公积金定调,坚持改革住房公积金制度。

  也就是说:未来住房公积金只有调整,不存在取消可能。

  今年,例行公积金调整已经开始,各地大多公布或已经进入实施期,出现了不少亮点与变化,内容关系到公积金缴存基数、缴存比例和月缴存限额等多方面。

  无论是资金紧张的月光族、还是预备置业的大佬,公积金这个东西事关咱们的口袋,真得好好了解了解!

  01

  说起公积金,大家都很熟悉,不就是五险一金中的“一金“吗?但你真的知道怎么用好这“一金”吗?

  公积金最大的用途,就是用作贷款购房,利率低,能省不少钱。同样贷款100万,公积金利率仅仅3.25%,哪怕用5年期lpr4.65%来计算,每月要比商业贷款等额本金还款少还2300元,总利息要比商业贷款等额本息少还近29万。无论是长线利息还是短期还款压力,公积金都太划算了。

  但大家知道公积金的使用条件是什么吗?千万别等到到了买房现场,才知道自己没有公积金贷款资格。

  首先,并不是一缴存公积金就可以贷款买房,一般需要缴存6或12月以上才具备贷款资格,不同的城市有不同的年限规定。

  缴存6个月及以上的城市:北京、上海、深圳、太原、南京、武汉、海口等;天津、长沙等城市需要持续缴纳12月及以上。

  另外要注意,政策性住房要求的公积金缴存年限与普通住宅要求的可能不一样。比如:共有产权房、自主型商品房、经济使用房等。北京政策性购房需要持续缴纳12个月及以上。

  公积金贷款最长期限也无法超过30年,超过40岁使用公积金也不太方便。因为贷款的期限和你贷款时的年龄,加起来不能超过70岁。

  其次,公积金是有总额度限制的,超过公积金额度的房贷需要配合商业贷。以下是部分城市最高可贷额度。即使是最高额度100万,在上海也是买不到房子的,还需要进行组合贷,配合商业贷款使用。

  最后公积金可贷额度往往是随着余额与缴存年限增长的,一定要注意计算自己公积金贷款额度。这个贷款额度是不能超过上图公积金贷款总额度的。

  贷款额度计算大致可以分为两个方向,一种以余额为计算基准,比如深圳公积金可贷额度是账户余额的14倍。

  此外,杭州的公积金贷款额度是按照平均余额计算的,这个平均余额是指申请贷款前12个月(不含申请贷款的当月)的住房公积金余额的平均数,总贷款额度是平均余额的15倍。

  例如:小王已经缴纳公积金4年,公积金账户月末余额为29600元,近12月每月缴纳800元。

  那他的平均余额就是:(29600+28800+......+20800)/12=25200元,公积金贷款总额就是15*25200=378000元,也就是37.8万。

  另一种是与缴存时间挂钩,比如郑州的算法是公积金账户余额*(14+已缴存年限)。

  此外,深圳连续三年以上未取公积金的,公积金贷款总额可提高10%。

  其实,近年来,公积金余额除了购房贷款上使用,在租房、装修、大病、退休等等情况下,均可提出使用。

  上海最高能够提取2000/月的租房公积金,深圳每月能够提取公积金应缴存额的65%。

  公积金确实是很实惠的好选择,但是在实际使用程中,也常常因为贷款与房价总额价差太大,贷款门槛较高,异地转接流程多,审批缓慢,一般只要是火热的项目,开发商一般拒绝购房者用公积金贷款,因为等待回款的时间太长了,也难怪公积金被吐槽为鸡肋!食之麻烦,弃之可惜呀。

  公积金的使用要点都在这了!那么近期这一大波公积金的调整,变动在哪呢?对咱们影响在哪呢?

  02

  今年疫情的影响下,各地公积金的惠民诚意还是拉满了的,缓缴、延缴举措不断。8月,各地公积金调整还在继续,各地这些举措对未来公积金格局有何影响呢?

  1、公积金同城市群、都市圈内城市间互认是趋势

  2019年9月17日,江苏淮海经济区宿州、淮北、商丘、菏泽、枣庄、连云港、宿迁7城实现互认互贷。

  随后今年3月,川渝两省也实现公积金互贷互认,也就是说,无论是在四川还是在重庆缴存公积金到相应的期限,都可以按需在另一座城市申请公积金买房。

  这其实呈现了未来公积金存缴的一个大趋势,随着都市圈和城市群的发展,区域经济进一步融合,公积金的互认互贷将更加普遍。

  2、公积金的优惠力度还会继续加大,比如贷款年限延长、贷款门槛下调。

  8月7日,合肥调整公积金贷款年限从20年延长至30年。武汉二手房申请公积金贷款最长年限也由20年变为30年。调低贷款门槛,对于购房群体来说无疑时一项利好,有利于缓解贷款压力。

  同时,部分地区也将贷款门槛由连续缴纳12个月降低为6个月,首付比例由三成降为两成等等,门槛大大降低。比如海南海口、河南驻马店等等

  3、房住不炒下,对刚需首套会越加友好,对二套或以上优惠力度下降

  随着公积金门槛的逐渐降低,不少城市随之加强了二套房的调控,防止公积金成为炒房客加杠杆的手段,首贷无论是在金额还是在利率上都具有绝对优势。

  例如,武汉首套房基准贷款额度为70万元,二套房基准贷款额度为50万元。

  安徽池州第二套住房公积金个人住房贷款,贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。

  这些都透露出,接下来的公积金更加倾斜首套刚需,对于改善购房来说不太友好。还没有买房的朋友,记得要缴公积金,而且不要断缴哦

  4、公积金的提取简化,适用到除买房之外的行为也是个大趋势

  这个问题可以说是公积金最广为诟病的一个问题。此次各地调整方向,也说明,未来公积金的使用将会更加便捷化。

  简化公积金提取程序成为趋势,北京、深圳等多个城市提到了减少必要材料,深圳直接能无条件提取65%当月应缴存公积金。济南力度也大,当地人提取公积金不用提供户口证明,本市购房也不需要不动产证明。

  同时,新的公积金使用领域也在更新,武汉、宜昌出现加装电梯也可以使用公积金。

  这些举措整合起来,我们可以看到,公积金的未来将会愈发刚需化、共通化以及便捷化!

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