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终于捅破了“窗户纸”…

终于捅破了“窗户纸”…
2020年11月19日 11:31 新浪网 作者 直面传媒

  来源:刘晓博说财经

  据“东北网”、“哈尔滨新闻网”等媒体报道,哈尔滨市将公布“楼市新政”——印发《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》,一共14条。

  在这个“通知”里,最引人瞩目的内容是:

  即日起至2020年12月31日,支持并鼓励开发企业对销售的住宅房屋、居住型公寓等新建商品房进一步让利给购房群众,在此基础上,对援鄂人员、抗疫受表彰人员等特殊贡献群体购房的,予以购房更加优惠的政策。政府将对让利企业的销售情况进行考核,给予表彰、嘉奖。

  对新建商品房销售下行压力较大的区及县(市),及时通报本地新建商品房库存量、销售量和下行压力等情况,积极引导和鼓励企业根据市场情况,采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房。

  这意味着哈尔滨将成为2015年以来,中国第一个鼓励开发商“让利”的大城市。

  哈尔滨历史上曾三次成为直辖市(包括民国的“特别市”、“院辖市”),如今虽然“虎落平阳”,但仍然是副省级城市、黑龙江省省会。

  哈尔滨拥有5.3万平方公里陆地面积的城市,相当于3.3个北京、8.4个上海、接近27个深圳。

  地多人少、土地不那么珍贵、人口持续流出,是哈尔滨楼市的基本背景。

  大家都知道东北人流流失,也知道黑龙江是最严重的,但其实仍然低估了人口流失的速度。

  2009年到2019年的10年里,哈尔滨小学生人数流失了14%,黑龙江全省则流失了31%。我们有理由相信,大约31%的人口在过去10年离开了黑龙江。

  当人口用脚投票的时候,想撑住房价是非常困难的。虽然国家早在2015年就批准设立了国家级的哈尔滨新区,这种高规则的新区在全国也只有19个,就连光彩夺目的深圳前海、珠海横琴,都不是国家级新区。

  此外,2019年哈尔滨还拿下了自贸区的大利好,全市有接近80平方公里被划入了自贸区(深圳只有28平方公里划入自贸区,目前哈尔滨是中央确定的、深圳帮扶的对象)。

  所以,国家对哈尔滨的支持力度还是非常大的。但由于人口流失,哈尔滨、黑龙江的经济发展还是相对滞后。

  根据央行公布的2020年前三季度“地区社会融资规模增量表”,2020年前三季度黑龙江全省只获得了2300亿融资增量,接近北京的六分之一、上海的四分之一,或者广东省的15分之一。

  事实上,辽吉黑三省今年获得的融资总量加起来,也不过6300亿,而广东一个省就是3.45万亿。

  人口在流失,资金不愿意来,楼市当然就陷入了僵局。

  当楼市陷入僵局的时候,地方政府只有三个选择:

  第一,等等看,看谁熬得过谁(比如长沙、郑州)。

  第二,放松限购、限贷,或者用货币棚改等手段,刺激楼市上涨(2015年到2016年绝大部分城市)。

  第三,鼓励企业降价促销(目前只有哈尔滨)。

  楼市跟股市一样,买涨不买跌。所以,刺激手段是最管用的。但后遗症也非常大,会加大贫富差距、压制实体经济、降低居民真实消费能力。国家目前吸取了以往教训,坚持房住不炒、房不刺激。刺激之路走不通,或者暂时不能走。

  剩下的选择只有两个。

  一般来说,地方政府不鼓励房企降价促销。因为一旦出现大面积降价促销,将带来一系列难题——比如前期业主砸售楼处、要求退房等等,擦屁股比较麻烦。而且新闻媒介会炒作,面子很难看。

  国家对楼市的政策也非常明确:稳房价、稳地价、稳预期。

  我们常常看到的一幕是:有开发商真的大幅度降价时,地方政府一定会干预,指责企业扰乱市场秩序、不正当竞争。

  所以,地方政府在楼市趋冷的时候,一般做法是:坐以待变。最多降低落户门槛,降低人才购房门槛,也就做到这一步了,不会鼓励开发商让利。

  其实允许开发商让利,才是真正的市场原则。

  近年来,楼市的市场化定价机制被行政调控所取代。在深圳、杭州等城市,新房往往被要求以低于二手房的价格出售,所以引发打新狂潮,甚至出现了“拼多多”的炒房模式。而在人口流失城市,由于不允许降价,造成开发商无法正常回笼资金,负债率持续走高。

  现在,哈尔滨终于捅破了这一层窗户纸,成为中国楼市“最勇敢”的城市,不仅允许开发商让利,而且“政府将对让利企业的销售情况进行考核,给予表彰、嘉奖。”

  降价促销光荣——举可谓石破惊天。

  难道哈尔滨不怕“前期业主砸售楼处”吗?看起来是。这说明政府“从楼市僵局中突围”的决心之大。

  这其实是给哈尔滨房价“挤水分”,勇气可嘉,值得点赞。

  此外,哈尔滨的“新14条”里,还有诸多支持楼市、支持开发商的政策。比如:

  1、2021年12月31日之前,纳入到商品房预售资金监管的项目,只留存监管资金额度的3%用于庭院的绿化、道路、照明等后续配套工程建设,其余资金开发企业可以随时申请,直接拨付至《建筑工程施工许可证》标注的施工单位账户。

  2、支持异地缴存公积金职工在哈购房申请公积金贷款,实现异地职工享有在哈市同等住房公积金贷款政策。

  3、支持哈尔滨银行等商业银行及金融机构,对居住用途的公寓产品给与享受住宅按揭贷款同等政策支持。对实际用于居住用途的公寓房屋水、电、煤气收费按民用价格标准执行。

  4、即日起至2020年12月31日期间备案的商品房买卖合同,开发企业可在联机备案系统中行使合同签订、解除自主权,每套房屋买卖合同解除次数限定为一次。

  也就是说,开发商拿到监管资金的比例在加大,鼓励黑龙江全省居民到省城买房,公寓可以享受住宅的信贷政策和水电煤气等标准,买了房子之后可以更名一次(或后悔一次)等等。

  那么问题来了:哈尔滨楼市新政,是否意味着楼市的“价格鸟笼”的下沿被打破了呢?房价是否允许自主定价,部分城市会出现一轮下跌?

  从文件原文看,哈尔滨的这一轮“鼓励企业让利”只持续到年底,有点冲2020年GDP的含义。所以,时间是比较短暂的,估计幅度也是受到控制的。

  楼市未来是鸟笼行情,价格有上限和下限,这个不会改变。改变的是,下限被哈尔滨有所放松,也会有一些城市跟进,但幅度不会太大。

  但不管怎么说,哈尔滨迈出了关键的一步。未来,会有更多城市跟进。中国楼市的价格弹性会加大,人口流失、经济不景气城市的房价会出现一轮挤水分。

  所以结论还是:到有显著人口增量的、高级别城市(及其都市圈)买房子,才是正确选择。

  什么山海关以北,胡焕庸线以西,非经济强省的副中心城市,普通地级市或者不在核心都市圈的县城,还是离它们远一点。如果这些城市房价上涨,抓住时机抛售,更换自己的跑道。

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