太古、恒隆、凯德、九龙仓、嘉里.....2019年10家港/外资63个商业地产业绩盘点|太古|商业地产

　　猫头鹰日志（MalltoWin Log)

　　稳扎稳打，持续加码，内地市场对于非内资商业地产企业的重要性正在愈发凸显。

　　2020-04-15

　　以港资为代表的非内资商业地产企业，对于全球经济局势的变化似乎更为敏锐。

　　从去年开始，伴随着中美贸易战、香港零售业衰退等态势，中国内地的新一线城市、热点二线城市中不乏活跃的港资企业身影。

　　仅以杭州为例，继去年7月底新世界中国拿下杭州望江新城地块之后，新鸿基联合平安又拿下了江河汇地块，132.6亿元的高价还创造了杭州单项目土地成交总价的新纪录。

　　与此同时，北京、上海、深圳等一线城市热点区域也成为其关注重点。

　　如今，面对全球市场的更多不确定性，中国内地市场的发展前景无疑将成为更多外部投资的重要动力——一方面谋求下一轮市场机遇，另一方面优化自身的物业组合。

　　凯德商用中国信托（CRCT）

　　Capital Retail China Trust

　　综合业绩

　　据凯德集团发布的2019年度财务报告显示，集团2019年税后净利润为107.9亿人民币，较2018年增长21.2%。全年运营税后净利润达到53.4亿人民币，创集团历史纪录。

　　凯德在年报中阐述，这得益于去年并入的星桥腾飞业务的贡献、以及2018年新收购资产和2019年投入运营资产的收益。2019年股本回报率由2018的9.3%增长至10.0%，连续第三年超过股本成本，也是集团近10年来首次实现两位数的股本回报率。

　　截至2019年12月31日，凯德CRCT拥有并投资于位于中国9个城市的14家购物中心的投资组合，CRCT的优质购物中心产品组合在地理上多样化，总建筑面积约为110万平方米，总收入达12.03亿，较上年提高10.1%。

　　物业为首都西直门、首都望京、首都大峡谷及首都双井；成都首都商场新南；上海首都商场七宝；郑州首都商场二七；呼和浩特首都商场塞罕及玉泉商场；武汉首都商场闽中乐源；岩石广场51%权益(“RS JV”)。

　　2019年1月1日至2019年12月31日(2019财年)的NPI为人民币8.35亿元，比2018财年的人民币7.229亿元高出15.5%。

　　CRCT的投资组合继续表现出韧性，以96.7%的强劲入住率和6.4%的正租金回归结束了年终。2019财年租户销售额同比增长14.4%，而购物者流量增长15.2%。投资组合估值再创新高，达到200亿元人民币。

　　CRCTML董事长Soh Kim Soh Soh Soon先生表示：“尽管全球经济和贸易紧张局势放缓，但中国经济在2019年增长了6.1%。同期，零售额增长8.0%，城镇人均可支配收入增长7.9%。进入2020年，中国面临着更加不确定的运营环境。随着中国新的冠状病毒情况的发展，我们正在地方当局的指导下，积极采取措施来管理这种情况。到目前为止，政府采取了一系列措施果断遏制病毒的传播，并加大了稳定经济的力度，这让我们感到鼓舞。虽然我们预计会有一些短期影响，但我们仍然看好中国的长期基本面。

　　恒隆地产有限公司

　　综合业绩

　　截至2019年12月31日止，恒隆地产的内地物业组合增长强劲和持续扩展，而香港物业组合亦有稳健表现，即使在人民币兑港币贬值4.3%的情况下，核心物业租赁业务收入按年增加5%。

　　在报告年内，由于住宅单位销售减少，物业销售收入下跌76%至港币2.96亿元。因此，恒隆地产在报告期内的总收入下跌6%至港币88.52亿元，总营业溢利减少5%至港币64.87亿元。

　　恒隆地产收入状态

　　内地物业

　　物业租赁的总收入增加5%至港币85.56亿元，其中有53%来自内地业务。内地租赁物业以人民币计值的收入按年录得12%的增长，而香港物业租赁组合在社会动荡的阴霾下仍录得2%的增长。

　　多个新物业于2019年第三季度开始营业，包括昆明恒隆广场的商场与办公楼、无锡恒隆广场的第二座办公楼，以及沈阳市府恒隆广场的沈阳康莱德酒店。总收入上升12%至人民币40.03亿元，撇除新物业的影响，收入增长则为10%。

　　内地投资组合持续其增长动力。以人民币计算，2019年上半年和下半年的收入按年分别增加7%和16%。特别是上海以外地区物业的收入年内增长19%，当中下半年增长24%。上海两个物业的收入亦按年增长8%，而下半年增长达12%。

　　该集团在内地的办公楼组合于2019年的总收入较去年增长3%至人民币8.45亿元。所有办公楼的收入占我们内地物业租赁收入总额的21%。

　　恒隆地产内地已开业物业名称及城市

　　商场

　　恒隆地产的内地商场收入上升14%至人民币31.29亿元。上海零售物业的收入按年上升11%，其中上海恒隆广场保持强劲增长动力，增幅达14%，而上海港汇恒隆广场因翻新工程令租赁收入受短暂影响，录得6%的较温和增长。上海以外地区的所有现有物业在租赁收入方面均表现良好，整体增幅为14%。

　　上海恒隆广场

　　2019年，总收入上升9%至人民币16.96亿元，主要受其商场表现强劲所带动，年底商场几乎全部租出。

　　上海恒隆广场两座办公楼的收入按年增加1%至人民币6.30亿元，租出率下跌两个百分点至93%。

　　上海港汇恒隆广场（商场部分）

　　收入增加6%至人民币8.53亿元，主要受惠于在2018年9月重新开业的北座之全年收入及于2019年6月重开的地库所带来的收入。位于南座中庭的奢侈品旗舰店于2019年12月开始营业。整个南座翻新工程预期于2020年第三季度完成。

　　沈阳皇城恒隆广场

　　租金收入增加20%至人民币1.94亿元。反映商场已成功定位为中街和沈阳市的主要生活时尚购物中心。经翻新的三楼儿童区已于第二季开放，令租户组合更为多元化及吸引了更多家庭客户人流。租出率上升七个百分点至95%。

　　沈阳市府恒隆广场

　　总收入按年增加19%至人民币2.57亿元，主要受惠于新开幕的沈阳康莱德酒店及办公楼的收入增加。沈阳市府恒隆广场的商场收入及零售额分别按年上升3%及6%，在引入针对家庭和儿童客户群的优质餐饮租户和商店后，租出率上升至94%。

　　沈阳市府恒隆广场的办公楼收入按年增加8%至人民币1.27亿元。在办公楼市场供应增加的情况下，沈阳市府恒隆广场办公楼于年底的租出率下跌1%至87%。

　　济南恒隆广场

　　商场收入按年增加10%至人民币3.22亿元。收入增长主要由于租金上调，以及租出率上升两2%至98%所致。零售额亦上升6%。

　　无锡恒隆广场

　　物业组合总收入录得显著增长，按年上升15%至人民币2.89亿元。商场收入跃升22%，主要由于重整租户组合带动营业租金上升、租金上调以及租出率上升而有所增加。租出率亦增加至95%。

　　面积达54,000平方米的第二座办公楼于2019年8月开幕，两座办公楼的总收入维持于人民币8,300万元。第一座办公楼的租出率于2019年底增至90%。

　　天津恒隆广场

　　商场收入按年增至人民币1.86亿元。商场引入更多运动品牌和生活时尚品牌，令整体租户组合更趋多元化，零售额上升5%。但由于租户组合优化仍在进行中，租出率下跌至89%。

　　大连恒隆广场

　　收入和零售额分别大幅提升28%及29%。租出率亦增加至82%。大连恒隆广场第二期预期于2020年分阶段开幕，将迎来更多奢侈品牌进驻。

　　昆明恒隆广场

　　昆明恒隆广场的商场及办公楼是内地西南部的首个项目，于2019年8月底开业，并在报告年内录得人民币5,400万元的收入。

　　商场于2019年的收入为人民币4,900万元。商场以昆明首选的奢侈品及生活时尚购物中心为定位，预期有更多国际奢侈品牌于2020年进驻。商场于年底的租出率为82%。办公楼面积达153,000平方米在启用后的四个月期间，录得人民币500万元的租金收入。办公楼于2019年底的租出率为13%。

　　物业租赁-香港

　　总收入录得温和增长，上升2%至港币40.12亿元，而营业溢利亦同样上升2%，租赁边际利润率则维持于84%。

　　恒隆地产香港已开业物业名称及城市

　　商场

　　香港商铺组合收入按年增加2%至港币23.74亿元。总零售额按年下跌4%。2019年底的租出率则较去年增至98%。

　　办公楼

　　受惠于租金调升，香港办公楼组合的收入按年增长2%至港币13.15亿元。整体租出率下跌至93%。香港办公楼租金占香港总租赁收入的33%。

　　住宅及服务式寓所

　　住宅及服务式寓所的收入按年减少1%至港币3.23亿元，主要由于康兰居的租出率下跌所致。

　　物业发展

　　投资物业及待售物业的物业发展项目总值分别为港币276.02亿元和港币47.07亿元，当中包括位于内地的武汉、无锡、昆明、杭州及沈阳项目，以及香港的重建项目。

　　武汉恒隆广场

　　包括一座高级商场、一幢甲级办公楼，以及可供出售的服务式寓所，其总楼面面积达460,000平方米。建筑工程正按计划进行，商场与办公楼预期可于2020年完成。三幢服务式寓所的建筑工程已于2019年第一季展开，并预期于2022年第四季起分阶段完成。

　　无锡恒隆广场

　　第二期包括可供出售的豪华服务式寓所及一间精品酒店，其总楼面面积达108,000平方米。整体发展蓝图已于2019年3月获得批核。开挖工程于2019年7月展开，项目预期将于2023年左右完成。

　　昆明恒隆广场

　　发展项目的剩余部分包括一座五星级酒店以及豪华级寓所。预期于2020年首季度取得规划许可证，建筑工程预期需时约四年完成。

　　杭州恒隆广场

　　一个高端商业综合体，地面总楼面面积达194,100平方米，并已于2019年9月开始动工发展。整个项目包括一个购物中心、五幢甲级办公楼以及一间酒店。打桩工程已展开，项目预期于2024年起分阶段落成。

　　沈阳市府恒隆广场

　　剩余阶段的整体发展蓝图已于2019年11月提交审批，该发展项目的总楼面面积达503,000平方米，包括办公楼、服务式寓所以及商铺。建筑工程将由2020年开始分阶段展开。

　　太古地产有限公司

　　综合业绩

　　太古地产有限公司公布2019年度业绩，报告显示，基本溢利241.3亿港元。租金收入总额为港币122.71亿元。其中，香港零售物业组合的租金收入总额为24.37亿港元；中国内地的租金收入稳定。

　　截至2019年12月31日，内地零售物业的租金收入总额增长10%至港币23.76亿元。

　　投资物业组合的总楼面面积

　　投资物业-香港

　　香港投资物业办公楼

　　香港已落成的办公楼物业组合总楼面面积合共为970万平方呎。集团2019年香港办公楼物业组合租金收入总额为港币61亿元。

　　香港投资物业零售物业

　　香港已落成的零售物业组合总楼面面积合共为320万平方呎，2019年香港零售物业组合的租金收入总额为港币24.37亿元，主要由于向零售销售额受到香港社会事件不利影响的租户提供租金支援。

　　投资物业--内地

　　于2019年12月31日，中国内地已落成的零售物业组合总楼面面积合共为630万平方呎。2019年集团中国内地零售物业的租金收入总额增加至港币23.76亿元，反映续约租金上调及零售销售额上升。

　　中国内地零售物业组合

　　北京三里屯太古里

　　2019年三里屯太古里的租金收入总额录得理想增长，反映续约租金上升。零售销售额增长11%。于2019年12月31日，租用率为100%。由于三里屯太古里不断强化其作为时尚零售地标的定位，市场对其零售楼面的需求坚稳。

　　广州太古汇

　　零售销售额增长20%，反映租户组合优化及营销和推广加强。于2019年12月31日，商场的租用率为99%。

　　北京颐堤港购物商场

　　于2019年12月31日，商场的租用率为100%；2019年的零售销售额上升26%。

　　成都远洋太古里

　　2019年的零售销售额上升23%，反映品牌组合改善及对年轻顾客的销售增长。该项目继续成为成都的购物地标，备受欢迎。于2019年12月31日，租用率为97%。

　　上海兴业太古汇

　　2019年商场的零售销售额增长73%。人流自2019年初以来稳步增长。于2019年12月31日，租用率为98%。

　　办公楼

　　于2019年12月31日，中国内地已落成的办公楼物业组合总楼面面积合共为420万平方呎。2019年集团中国内地办公楼物业组合的租金收入总额港币3.8亿元。

　　发展中投资物业

　　九龙仓集团有限公司

　　综合业绩

　　报告期内，该集团基础净盈利减少58%至港币27.1亿元。报告期内，集团收入减少20%至港币168.74亿元，主要因为已落成确认入账的内地项目减少导致发展物业收入下跌45%。内地投资物业组合开始作出回报，收入增加14%，投资和其它收入亦有所增加，因此发展物业的跌幅被局部抵销。

　　投资物业--内地

　　内地投资物业组合已在经营业务的城市中确立了市场领导地位，为集团业绩带来的贡献逐渐增加。收入增加14%至港币39.24亿元，营业盈利增加23%至港币23.11亿元。

　　长沙国金中心

　　华中地区新地标的长沙国金中心的首个全年营运的年度，年内收入和营业盈利分别达港币8.1亿元和港币3.25亿元。长沙国金中心是湖南省最高建筑物，在营运方面致力提升环境可持续性，并已取得LEED白金级认证。

　　商场：长沙国金中心定位为华中地区的国际奢华、运动服装潮流、美食体验、娱乐和生活时尚指标，能够吸引湖南和其他省份的客源，2019年的零售销售总额接近人民币50亿元。

　　与占地246,000平方米大型购物商场，超过370个品牌，有一百家首度进驻湖南，以及三十家同时销售国际品牌男女装的双层旗舰店。截止至年底的出租率达99%

　　写字楼及酒店：长沙国金中心以最梦寐以求的地理位置和完善的物业管理服务著称，为长沙市的甲级写字楼定下新标准，并吸引了金融机构和大型企业等优质租户进驻。1号楼楼高452米，是湖南第一高楼。2号楼预计于2021年开幕。

　　成都国际金融中心

　　自开幕以来租户的销售额一直录得双位数字增长，九龙仓在华西地区的旗舰级投资物业的增长动力表露无遗。2019年的收入上升至港币17.47亿元，营业盈利增加21%至港币9.47亿元。

　　商场：2019年的租户销售额因而大幅上升14%至接近人民币70亿元。商场面积达20.4万平方米，云集超过600个顶级国际品牌，出租率高企于97%。

　　写字楼、酒店及国金豪庭：三幢优质甲级大楼以无可比拟的质素和优越位置见称，吸引了最顶级的写字楼租户。承租率升至85%，租金属市内最高水平。成都尼依格罗酒店的客房入住率达85%，客房收益也高于城中其他酒店。

　　重庆国金中心

　　商场：重庆国金中心设有面积达10.6万平方米商场平台，汇聚超过170个品牌，出租率达98%。

　　酒店：重庆尼依格罗酒店坐落于重庆国金中心高层，该酒店提供252个客房。由于位置卓越，遂成为城中盛事和庆典的集中地，年内的入住率高达76%。

　　上海会德丰国际广场

　　上海会德丰国际广场位于浦西黄金地段，是楼高270米的地标式摩天大楼。出租率达96%。

　　发展物业

　　如按应占份额计入合营公司及联营公司，年内确认入账收入降至港币148.06亿元（涉及总楼面面积40万平方米），其中一个原因是项目的推售时间。

　　营业盈利降至港币49.27亿元，营业利润保持稳健，达33%。全年的应占已签约销售额涉及4500个单位或60万平方米，合共人民币199亿元，超逾目标11%。名列首十位的项目分布于四个城市，包括杭州、北京、上海和苏州，贡献接近67%的已签约销售额。发展物业土地储备达350万平方米。

　　九龙仓2019年与2018年类别收入分析

　　九龙仓2019年与2018年内部收入分析

　　嘉里建设有限公司

　　综合业绩

　　该集团股东应占溢利为 68.97 亿港元，较2018年下跌 8%。

　　该集团于2019年12月31日所持物业组合（以楼面面积计算），包括发展中物业共2,682万平方呎、已落成之投资物业共1,447万平方呎、酒店物业共467万平方呎及持有作出售用途之物业共204万平方呎。

　　内地物业

　　内地物业部录得收入减少12%至117.39亿港元，主要由于落成物业销售收入下降18%。毛利亦减少8%至56.51亿港元。

　　投资物业

　　报告期间内，该集团内地已落成投资物业贡献的收入为36.36亿港元，毛利则为27.82亿港元，收入及毛利分别按年减少1%及4%。

　　于2019年12月31日，本集团在内地之公寓、商用及办公室投资物业组合总楼面面积合共840万平方呎，其组合及相关出租率如下：

　　中国内地物业具体项目

　　嘉里建设已开业项目出租率一览

　　来源：MalltoWin Lab 猫头鹰研究所根据企业2019年年报整理

　　上海--静安嘉里中心

　　位于上海南京路商业中心区，为集团内地标式综合发展项目。集团分别持有此中心一期及二期项目之74.25%及51%权益。静安嘉里中心汇集办公室、服务公寓、商场及酒店，俯瞰景致优美的中庭广场，总楼面面积合共374万平方呎。此项目为城中优越购物点及罕贵办公室地段，而另一亮点为品味高尚的香格里拉大酒店。于2019年12月31日，办公室面积97%及零售面积95%已租出。静安香格里拉大酒店于年度内的平均入住率为78%。

　　上海--浦东嘉里城

　　集团在上海浦东区持有40.8%权益之综合用途物业浦东嘉里城，包括办公室、服务式公寓、商场及酒店。于2019年12月31日，零售及办公室面积分别租出94%及98%，服务式公寓之出租率则为82%。上海浦东嘉里大酒店于年内之平均入住率为74%。

　　北京嘉里中心

　　北京嘉里中心巍峨矗立于首都心脏地带，包括优质办公室、服务式公寓、购物中心及北京嘉里大酒店。集团持有此综合用途项目之71.25%权益。于2019年12月31日，零售面积的出租率为94%，办公室面积则租出98%。于2019年12月31日，服务式公寓亦已租出92%。北京嘉里大酒店于年内的平均入住率为86%。

　　杭州嘉里中心

　　杭州嘉里中心位于延安路与庆春路交汇处，毗邻西湖。此项综合用途物业包括甲级办公室、优质公寓、零售商场及豪华酒店，总楼面面积共220万平方呎。于2019年12月31日，办公室大楼出租率为94%，零售面积出租率为94%。杭州城中香格里拉大酒店于年内录得平均入住率76%。集团持有该项目之75%股权。

　　深圳嘉里建设广场

　　由集团全资拥有的深圳嘉里建设广场共有三幢甲级办公室大楼，坐落于深圳福田商业中心区，连接广深港客运高速铁路福田站。于2019年12月31日，项目出租率为92%。

　　天津嘉里中心

　　天津嘉里中心位处河东区海河东岸商业中心区内，交通网络便捷。集团占此综合发展项目49%权益。第一期包括优质住宅、商场及酒店，总楼面面积约360万平方呎。第二期发展的规划仍有待审批。于2019年12月31日，商场嘉里汇已租出82%。天津香格里拉大酒店于年内之平均入住率为72%。

　　沈阳嘉里中心

　　沈阳嘉里中心于2018年开幕，为集团租赁物业组合扩大现有办公室及商场面积。项目位于辽宁省沈阳，坐落青年大街东侧。于2019年12月31日，办公室大楼开幕后，出租率增加至51%，商场出租率为88%。沈阳香格里拉大酒店于年内录得平均入住率67%。集团持有该项目之60%权益。

　　济南祥恒广场

　　济南祥恒广场位于山东省济南历下区。于2019年12月31日，办公室面积已租出84%，商场部分则租出97%。济南香格里拉大酒店于年内之平均入住率为69%。集团占此项目55%权益。

　　物业销售

　　报告期间内，该集团于内地已落成物业之销售录得收入61.50亿港元，主要来自杭州云荷廷、沈阳雅颂大苑、南京金陵雅颂居、杭州逸庐及秦皇岛海碧台之确认销售，产生毛利21.08亿港元。

　　发展中物业

　　嘉里建设发展中项目一览

　　汇贤产业信托

　　HUI XIAN REIT

　　综合业绩

　　汇贤产业信托于报告期间的总收益按年减少1.0%至人民币31.69亿元，而物业收入净额按年下降2.3%至人民币20.12亿元。

　　汇贤产业信托的物业组合涵盖中国四个主要城市，其中包括零售、写字楼、服务式公寓及酒店物业，覆盖总面积超过110万平方米。

　　零售物业组合方面

　　汇贤产业信托的零售物业组合包括两个大型购物中心：北京东方广场东方新天地及重庆大都会东方广场商场，提供约222,000平方米的零售面积。收益为人民币12.23亿元，物业收入净额为人民币8.93亿元。

　　北京东方广场东方新天地

　　北京东方广场东方新天地的收益仍上升至人民币11.27亿元。物业收入净额上升至人民币8.54亿元。平均现收月租增至每平方米人民币1,151元。占用率维持在98.4%。

　　重庆大都会东方广场商场

　　2019年，重庆大都会东方广场商场正进行全面的资产提升及租户重组计划，其收益及租金正如预期般受到影响。平均现收月租为每平方米人民币155元，平均占用率为87.6%。商场会引入了一系列着重消费者体验的商店及餐饮商户。

　　汇贤产业信托零售商方面2019年度

　　来源：MalltoWin Lab 猫头鹰研究所根据企业2019年年报整理

　　写字楼物业组合方面

　　汇贤产业信托的写字楼物业组合包括北京东方广场东方经贸城及重庆大都会东方广场商厦。收益按年下跌1.6%至人民币12.64亿元。物业收入净额按年下跌2.0%至人民币9.35亿元。

　　北京东方广场东方经贸城

　　北京东方广场东方经贸城由八座楼宇组成，提供逾300,000平方米的甲级写字楼空间。东方经贸城的收益为人民币11.99亿元。物业收入净额为人民币8.95亿元。平均现收月租上升至每平方米人民币298元。平均成交月租为每平方米人民币303元。占用率为90.5%。

　　重庆大都会东方广场商厦

　　重庆大都会东方广场商厦座落于解放碑中央商务区的核心位置，租户包括多国领事馆，以及来自保险与金融服务、电子、物流及健康护理等不同行业的跨国企业。商厦的收益为人民币6,500万元，物业收入净额为人民币4,000万元。平均占用率为89.7%。平均现收月租为每平方米人民币113元，平均成交月租为每平方米人民币107元。

　　服务式公寓物业组合

　　汇贤产业信托的服务式公寓物业组合包括北京东方广场东方豪庭公寓及沈阳丽都索菲特服务公寓。由于部分酒店客房被改造为服务式公寓单位，此物业组合收益按年上升12.9%至人民币1.92亿元。物业收入净额则按年增长1.0%至人民币9,500万元。

　　酒店物业组合

　　汇贤产业信托的酒店物业组合包括四家国际级酒店︰北京东方广场北京东方君悦大酒店、成都天府丽都喜来登饭店（69%权益）、沈阳丽都索菲特酒店（70%权益）及重庆解放碑凯悦酒店。收益总额为人民币4.90亿元，物业收入净额为人民币8,900万元。

　　汇贤产业信托2019年度经营分部资产分析

　　瑞安房地产有限公司

　　综合业绩

　　2019年，瑞安房地产收入为人民币103.92亿元，而股东应占溢利从人民币19.06亿元按年增长1%至人民币19.32亿元，租金及相关收入在2019年增长12%至人民币22.51亿元。

　　2019年的合约物业销售额及其他资产处置达人民币125.01亿元。其中住宅物业销售占97.5%，余下为商业物业销售。

　　集团土地储备的总建筑面积为880万平方米，包括670万平方米的可供出租及可供销售面积，及210万平方米的会所、停车场和其他设施。

　　上海商业物业组合

　　集团目前于上海持有及管理作零售及办公楼用途的总建筑面积达168万平方米（「上海物业组合」），当中52%总建筑面积已竣工作收租之用，而余下面积则处于发展阶段。集团现在拥有上海最大的办公楼／零售物业组合之一。截至2019年12月31日，上海物业组合的资产总值约为人民币760亿元。

　　瑞安房地产集团物业组合的发展状况、资产价值等状况

　　投资物业

　　2019年，物业组合（包括合营公司及联营公司所持物业）所产生的租金及相关收入总额增长17%至人民币25.73亿元，其中74%的租金及相关收入来自上海的物业组合，13%来自武汉，10%来自佛山，其余则来自重庆及南京。

　　2019年及2018年投资物业的租金及相关收入及出租率的分析如下：

　　上海新天地

　　受到南里零售商场于2019年初开展资产提升计划的影响，上海新天地的租金及相关收入减少19%。该商场的可供出租总建筑面积为15,000平方米，占上海新天地可供出租总建筑面积的28%。它将重新定位为“新天地时尚一期”，计划于2020年开放。

　　新天地广场

　　瑞安广场的零售商场新天地广场于2019年5月隆重开业，连同瑞安广场的办公区在内，2019年的租金及相关收入增长69%至人民币1.94亿元。开幕典礼上出现了将近一百家专卖店，其中包括引入了新零售概念的“Social House by Xintiandi”。新天地广场的开幕为上海提供了一个充满活力的购物和生活方式体验与社交新平台。

　　企业天地5号

　　太平桥项目企业天地5号的收购已于2019年6月20日完成。截至2019年12月31日，本集团拥有该物业44.55%的实质权益。该物业于2019年的租金及相关收入为人民币2.69亿元，完成收购后的租金及相关收入为人民币1.43亿元。2019年该集团应占租金及相关收入为人民币6,370万元。

　　上海瑞虹天地及瑞虹坊

　　集团拥有该物业组合49.5%的实质权益。该物业的租金及相关收入减少至人民币1.79亿元，出租率降至78%，主要原因是瑞虹坊3区开展资产提升计划。2019年集团应占租金及相关收入为人民币8,860万元。

　　虹桥天地及创智天地

　　2019年的租金及相关收入增幅分别达14%及4%。虹桥天地的强劲表现归因于年内客流量和零售额的上升，以及续租租金的稳健增长。此外，该集团于2018年1月收购的总建筑面积达45,000平方米的INNO创智已于2019年4月开业，现正进行招租，以期于2020年上半年作出租金贡献。

　　武汉天地

　　武汉天地表现强劲，租金及相关收入为人民币3.41亿元。武汉天地壹方北馆（第B4号地块零售）于2019年11月9日隆重开业，增强了该强劲表现。截至2019年12月31日已租出97%的建筑面积。该“以花园为设计主题”的购物商场定位是为邻近的中产阶级和年轻家庭创造健康和绿色的时尚生活。

　　重庆天地

　　于2019年的租金及相关收入保持稳定。重庆天地零售商场的出租率为68%，企业天地6号和7号零售商场（第B12-3号地块零售）的出租率则为69%。企业天地8号零售商场（第12-4号地块零售）正进行重新定位及租户提升工程。

　　佛山岭南天地

　　截至2019年12月31日，佛山岭南天地「岭南站」购物商场的出租率达到99%。岭南天地的出租率为95%。这两项物业于2019年的租金及相关收入达人民币2.6亿元，较2018年增长20%。该强劲表现归因于年内客流量和零售额的上升，以及续租租金的稳健增长。

　　南京INNO珠江路

　　集团目前于南京有两个轻资产管理项目。南京INNO珠江路是一个以办公楼为主的发展项目，总建筑面积为16,000平方米，由集团根据与第三方业主订立的长期租约提供管理服务。该物业于2018年开始运营。截至2019年底的出租率为74%。南京百子亭的总建筑面积为48,000平方米，是一个以零售和文化设施为主的项目。

　　瑞安购物中心状况

　　来源：MalltoWin Lab 猫头鹰研究所根据企业2019年年报整理

　　发展中的商业物业

　　上海太平桥

　　第123、124及132号地块于2019年9月举行动土仪式。这些地块将发展为一个商业综合项目，包括三幢总建筑面积为192,000平方米的甲级办公楼及一个充满街头风格、总建筑面积为88,000平方米的全天候商场，名为太平洋新天地。办公楼将按计划于2022年至2024年间分阶段落成，而购物中心则于2023年完工。集团持有该发展项目的25%权益。

　　上海瑞虹新城

　　太阳宫（瑞虹天地第10号地块）已于2017年底完成拆迁，并于2018年展开建筑工程，该项目将发展为一个商业综合项目，包括两幢总建筑面积为147,000平方米的甲级办公楼及一座总建筑面积为183,000平方米的购物商场。该购物中心于2019年6月完成了建筑主体平顶工程。该发展项目预计于2021年完成。

　　武汉天地

　　总建筑面积为160,000平方米的第A1号地块写字楼正处于施工阶段，该项目计划于2021年落成。

　　INNO创智

　　两幢总建筑面积为45,000平方米的办公楼已完成内部装修工程，并于2019年4月开业。

　　新鸿基地产发展有限公司

　　综合业绩

　　截至2019年12月31日止6个月，该集团收入为387.11亿港元，毛利为196.05亿港元，净利润159.38亿港元。公司整体租金收入港币127.13亿元，净租金收入港币96.69亿元。

　　物业销售上，期内录得物业销售收益162.8亿港元。

　　租金方面，整体租金收入港币127.13亿元。

　　物业销售

　　在物业销售方面，连同合作项目的收益，期内财务报表录得的物业销售收益为162.8亿港元，来自物业销售的溢利为68.5亿港元。按所占权益计算，集团在期内录得的合约销售额约216亿港元。

　　租金收入

　　租金收入方面，连同合作项目租金收入计算，总租金收入按年上升3%至127.13亿港元。中期租金收入21.68亿元，同比上涨7%，主要得益于续租租金的上涨和新开业物业带来的收益。

　　香港租金收入

　　香港租金收入增幅放缓3%至99.41亿港元。出租率上，香港投资物业整体出租率达93%。

　　内地租金收入

　　内地方面，2019年中期租金收入21.68亿元，同比上涨7%，主要得益于续租租金的上涨和新开业物业带来的收益。

　　上海徐家汇ITC综合体项目

　　徐家汇ITC综合体项目总建筑面积：760万平方英尺。一期商场面积约3.7万方。二期0.47万方的零售面积已经全部出租，预计2020年开业，写字楼已全部租赁完毕。

　　南京国金中心

　　南京国金中心位于河西中央商务区，总建面总建筑面积：340万平方英尺。二期预计2020年落成。

　　长江和记实业有限公司

　　于2019年底，零售部门在25个市场经营15,794家店铺，较去年增加5%。以呈报货币计算，收益总额为港币1,692.25亿元。

　　港口及相关服务：

　　该部门于全球10个最繁忙的货柜港口中营运其中6个货柜码头。该部门于2019年12月31日拥有共290个营运泊位。

　　零售：

　　于2019年底，零售部门在25个市场经营15,794家店铺，较去年增加5%。以呈报货币计算，收益总额为港币1,692.25亿元。而EBITDA(2)及EBIT(2)分别为港币168亿9,100万元及港币136亿7,100万元，分别增加4%及5%，增长来自部门之中国超市业务与永辉及腾讯成立合资企业所得之一次性收益约港币6.33亿元。

　　基建：

　　此部门之EBITDA及EBIT总额分别为港币284.88亿元及港币192.2亿元，以呈报货币计算较2018年均减少20%，主要由于不利外币兑换因素、上述出售六项共同拥有投资之全年影响、出售2.05%电能实业权益录得之亏损港币3.2亿元及主要因UK Power Networks确认收益变动令英国业务之盈利贡献减少。

　　于2020年上半年，预期香港业务将继续受压，同时中国保健及美容产品业务将受到新型冠状病毒爆发，令内地业务受阻之不利影响。多元化地区分布、强大伙伴关系及忠诚会员客户群为此部门维持可持续盈利之主要优势。

　　恒基兆业地产有限公司

　　综合业绩

　　集团截至2019年12月31日止年度之股东应占基础盈利为港币146.4亿元，较去年减少港币51.25亿元或26%。

　　该集团之收入包括产生自销售物业收入、租金收入、百货公司经营及管理和其他业务(主要包括产生自建筑工程、提供财务借贷、投资控股、项目管理、物业管理、代理人服务、清洁和保安服务，以及建筑材料贸易及出售租赁土地之收入)：

　　收入项目状况

　　物业销售地域状况

　　物业租赁地域状况

　　香港

　　物业销售

　　集团于截至2019年12月31日止年度，自占之香港住宅物业销售总额达港币89.68亿元。此外，集团于本年度亦以港币47.05亿元(须予以调整)向一个独立第三方出让一间持有新界和生围若干地块权益之公司股权，涉及之土地面积合共约242万平方呎。有关交易将于2020年内完成。连同售出其他商业物业及车位，集团于本年度在本港自占总销售收入达港币155.79亿元。

　　物业发展

　　本年度内，该集团透过不同合营公司，投得三幅位于前启德机场跑道上之临海住宅用地，合共为集团在本港之土地储备增添自占楼面面积约70万平方呎。

　　土地储备

　　以自占楼面面积计算，该集团现时于香港拥有土地储备约2450万平方呎。

　　收租物业

　　集团于本年度在本港之应占租金总收入(包括应占旗下附属公司、联营公司及合营公司贡献)较去年上升2%至港币73.14亿元，而应占税前租金净收入(包括应占旗下附属公司、联营公司及合营公司之贡献)亦较去年上升0.3%至港币56.01亿元。集团主要出租物业于2019年12月底之平均出租率为97%。

　　集团于2019年12月底，在本港之已建成自占收租物业组合已扩展至940万平方呎，当中明细如下：