作者 | 深水财经社 何离

　　拯救楼市，除了降低购房门槛外，更重要的是要降低买房人的购房成本。

　　4月18日，江苏徐州市出台公积金贷款新规，新规主要有两个看点，一是首次使用公积金贷款首付比例降至20%；二是购买高品质住宅公积金贷款最高额度上浮20%。

　　不过这个新规的实施时间只到今年年底，即2024年12月31日，有点“饥饿营销”的意思。

　　小强发现，从去年初以来，江苏十三个地级市的公积金贷款政策已经全部放宽了，从贷款额度看，已经有8个城市单人公积金贷款额度提至50万，并且二套房公积金贷款也基本全部放开。

　　小强认为，降低购房成本，包括交易环节费用和利息支出，这才是鼓励购房、活跃房地产市场的正确姿势。

　　公积金贷款全面松绑，从减轻利息负担开始

　　为什么各地这么积极的松绑的公积金贷款政策呢？

　　主要是因为公积金贷款利率更低，以南京为例，首套公积金贷款利率只有3.1%，二套是3.575%。而商业贷款首套和二套利率分别是3.65%和4.25%。

　　公积金贷款比商贷利率至少少了50多个基点，这个实惠是显而易见的！

　　表一：南京市公积金贷款政策明细

　　为什么要重点松绑公积金贷款利率呢？因为拿公积金贷款的大部分都是工薪阶层，并且是首套或改善购房者，他们对于房贷压力的敏感度更高。松绑公积金贷款额度，降低购房成本，才是更符合鼓励刚需改善性购房的政策方向。

　　从2023年以来，江苏十三个地级市已经陆续对公积金贷款政策进一步松绑，主要包括几个方面。

　　一是降低购房门槛。这次徐州将首套公积金贷款首付比例从30%降至20%，二套房首付降至30%。目前江苏十三个地级市已经全部执行了这个标准。

　　二是提高公积金贷款额度。这个也是最重要的优惠，毕竟公贷利率比商贷低很多，降低月供和利息支出，这才是鼓励购房的正确姿势。

　　据小强挨个检索，江苏十三个地级市中已经有八个地级市将公贷单人额度提高到50万以上，苏州市最高竟然可以贷80万，而且不区分首次或二次申请。

　　表二：江苏十三市公积金贷款额度一览

　　三是继续下调公积金贷款利率。目前江苏各城市公贷利率为3.1%，这个利率是2022年确定的，到目前为止LPR都下调两次了，但是公贷利率仍然一次都没调整，小强认为这是不合理的，各地应该尽快下调公贷利率。

　　降低交易环节费用，打击中介趁火打劫

　　最近一年楼市低迷，房价持续下跌，很多购房人的首付都亏光了，而银行利息却还要一分不少的交给银行，很多房主把房子卖掉都不够还贷款的，房价下跌的风险全部由购房人承担，这是严重不公平的，长此以往恐怕会引发断供潮。

　　除了要尽量降低购房人利息负担之外，相关部门还要在交易环节入手，切实降低交易费用。

　　在购房交易环节中，包括契税、个税、增值税和中介费用，前面三个是政府收的。

　　目前对于首套房和二套90平米以下的房产，契税按照1%征收，二套90平米以上的按1.5%征收。

　　对于不满两年的房子收5.3%的增值税，满两年以上的免受增值税。

　　获得房屋证书不满五年或者满五年但不是唯一住房的收1%的个税。如果是满五唯一的话免征个税。

　　上述税收成本应该说是不高的，而且政府收税也是正当的。

　　目前交易环节最为混乱的是中介费用，特别是一些大牌中介，凭借自己掌握房源和客源，对买卖双方两头吃，中介费普遍都在3个点以上，甚至还有更高的，这种行为已经涉嫌垄断了。

　　特别是贝壳系中介费用最高，而且利用手中掌握的大数据，赚取高额佣金，这种趁火打劫的行为已经让房地产业怨声载道，大大增加了购房人成本，政府应该采取措施，引导他们下调中介费用，减轻购房人负担。

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