基本案情
2015年11月15日，某地矿公司与宋某签订《公共租赁住房租赁合同》，租赁期限为5年。同日双方又签订了前期物业管理合同，2020年3月，地矿公司与某物业公司签订前期物业服务合同，约定由该物业公司负责小区的前期物业管理服务。
租赁到期后，某地矿公司与宋某未继续签订租赁合同，宋某持续占有房屋至今。租赁期间内，物业公司因宋某未按时缴纳物业费起诉宋某，经法院调解后为宋某免除部分金额，并约定剩余费用按每年1000元缴纳，三年还清。
宋某仅于当年缴纳1000元，后未按约定继续履行。物业公司分别于2022年4月4日、2022年4月29日书面通知宋某搬离案涉房屋，若宋某拒不搬离，物业公司即对该公租房停水停电。宋某在外租房两年后又回到案涉房屋居住，将物业公司诉至法院，要求物业公司恢复用水、用电并赔偿停水、停电期间的财物损失5000元、精神损害金10000元、租赁房屋费用7200元。
裁判结果
本案双方之间系物业服务合同关系，双方均应按照合同履行自己相应的义务。本案中，物业公司多次通知宋某，地矿公司不再续签公租房租赁合同，物业公司也声明要终止与宋某的物业服务合同关系，但截止至庭审结束，宋某尚未搬离案涉房屋。宋某未腾退公租房、不支付物业费不是物业公司对公租房停水停电的合法理由。故对宋某要求物业公司恢复用水、用电的诉讼请求，法院予以支持。
关于停水停电期间的财务损失问题，宋某提供的证据不足以证明该损失系因物业公司停电造成，应承担举证不能的法律后果。
关于精神损害金问题，宋某主张因停水、停电间接导致其丈夫死亡，物业公司应赔偿其精神损害金。经查，宋某丈夫死亡原因系肺癌，其所患疾病与案涉房屋停水、停电之间并不存在因果关系，宋某该项主张缺乏事实及法律依据，法院不予支持。
关于房屋租赁费问题，宋某搬离案涉房屋系其综合考虑疫情防控、医疗便利、交通便利等多方因素后决定，房屋租赁费用并非物业公司停水、停电直接导致，且宋某提交的证据亦不足以证明其主张的费用实际发生，故对宋某的该项主张不予支持。
综上，法院判决物业公司于判决生效后立即对案涉公租房进行供水、供电，驳回宋某的其他诉讼请求。
法官心语
提供水电是供水、供电部门的职责，且关系居民基本生活保障，物业公司无权利用工作之便断水、断电。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业公司可以催告其在合理期限内支付，亦可以提起诉讼或申请仲裁，不得采取停止供电、供水等方式催缴物业费。
业主应按照约定向物业公司支付物业费。若业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时即拒绝交纳费用，势必会导致物业公司经营资金减少，进而导致物业服务水平与质量下降，如此恶性循环，不利于区域环境改善，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。
业主与物业公司应共同遵守法律规定及合同约定，业主在遇到物业服务问题时，应主动向物业公司反映服务瑕疵问题，并提出合理化建议，物业公司亦应及时改正，努力提高服务水平，为业主提供更加完善、到位的服务，才能建立物业公司与业主的良好关系。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人员可以催告其在合理期限内支付，合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或申请仲裁，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。”
来源：吉林省高级人民法院
