一、月度市场综评
1、新政出台三个月，二手成交持续冰封，同环比下行，全月住宅过户4877套；
2、年后供应持续低位，新房成交趋缓，环比下降超三成，4月住宅备案3502套；
3、45-90㎡、5-6万元/㎡成交比例上升，全市二手住房均价结构性回落。
二、关键数据
1、4月二手住宅成交4877套，环比下跌28.16%，同比下跌36.49%。
2、4月二手住宅成交44.01万㎡，环比下跌23.28%，同比下跌33.26%。
3、4月新房住宅成交3502套，环比下跌33.99%，同比上涨1.63%。
4、4月新房住宅成交35.31万㎡，环比下跌30.90%，同比上涨7.89%。
5、4月新房住宅批售1340套，环比上涨61.64%，同比上涨219.05%。
6、4月新房住宅批售11.89万㎡，环比上涨36.46%，同比上涨208.75%。
三、详细干货版目录
1、二手住宅市场综述
2、新房住宅市场综述
3、二手新房住宅市场对比
4、新增预售项目
1、二手住宅市场综述
（1）成交量分析
2021年4月，Q房网数据研究中心监控显示：深圳全市二手住宅过户4877套，环比下跌28.16%，同比下跌36.49%;成交面积44.01万㎡，环比下跌23.28%，同比下跌33.26%。
距离2月8日参考价格机制出台近三个月，政策前的成交已逐渐完成过户。进入4月，二手过户量出现下降，临近月底，住宅日过户量甚至低于200套，全月4877套的量值仅略高于春节月份，成交持续冰封。雪上加霜的是，近日部分银行上调房贷利率（首套利率执行LPR+45BP，二套执行LPR+95BP，分别上调15BP和35BP），利率水平整体上行或将成为趋势，购房成本的增加将进一步冷冻市场交易。
价格方面，随着成交的持续走低，4月刚需面积和价位段成交比例持续回升，月度均价环比出现一定幅度回落。抛开全样本均价看，就个体样本而言，2月至今价格的变化幅度并不大，现阶段，政策对市场的影响更多体现在买卖双方的观望、及更深层次交易过程的博弈下成交量的持续萎缩。
当前买卖市场观望氛围浓厚，成交较淡，部分需求进入租赁市场，加上疫情影响消退经济活动回归正常通道，月度租金虽未达去年同期水平，已有企稳小幅回升趋势。
细分到深圳各个区域表现如下：在4月二手住宅成交中，龙岗区以1283套的成交总量位列全市首位，占全市成交总量的26%；其次是宝安区成交964套，占全市成交总量的20%；再次是罗湖区成交931套，占全市成交总量的19%；南山区成交794套，福田区成交770套，分别占全市成交总量的16%；盐田区成交135套，占全市成交总量的3%。从环比情况看，六大行政区全部下跌，跌幅在一至三成之间。
（2）成交结构分析
①成交面积段分析
从成交面积区间结构图看，4月份占比最大的面积段依然是60-90㎡户型，成交占比38.64%，较上月上升2.16个百分点；占比第二高为45㎡以下户型，成交占比23.05%，较3月下降0.96个百分点。从数据来看，月度45-90㎡刚需面积段成交占比有所上升。
②成交单价段分析
从成交单价区间结构图看，4月，主流成交单价同样回归到刚需价位段，即4-7万区间，成交占比为近半年来最高，达56.49%。其中又以5-6万单价区域占比是最多的，达22.40%；4-5万次之，占比18.18%；再次是6-7万单价段，占15.91%。从趋势上看，成交单价段下移趋势和全市二手住宅均价结构性回调相吻合。
③成交总价段分析
从成交总价区间结构图看，4月市场份额最大的部分为400-500万总价段，占比20.13%，较上月上升7.36个百分点，当月变化幅度最大。其次是200-300万总价段，占比为19.16%，较3月提升2.44%。整体看，200-500万总价物业成交仍是主流，占52.92%，比例为近4个月以来最高。
2、新房住宅市场综述
2021年4月，Q房网数据研究中心监控显示：深圳全市新房住宅共成交3502套，环比下跌33.99%，同比上涨1.63%；成交面积35.31万㎡，环比下跌30.90%，同比上涨7.89%。
4月深圳有7个项目获批预售，仅有4个项目包含住宅产品，实际供应量较年前有明显减少。除了可选性上有所减少外，打新难度与日俱增，在购房资格审核，资金流水等方面更严苛的要求，使部分购房者望而却步。同时，二手市场的低温冷冻，也让购房者多一分理智和清醒。在供应放慢需求理性情况下，4月全市新房成交环比下挫三成，低于过去一年的平均水平。根据相关部门公布的2021年二季度新房供应计划，深圳将有36个商品住宅和商务公寓项目入市，除去4月已预售的6个住宅类项目外，5-6月，全市将有30个项目获批入市，新房成交有望回升。
4月，深圳主力项目包括万丰海岸城玺园、宏发万悦山、新霖荟邑、卓弘星辰、润樾山等，排名TOP10的全部是刚需项目，无高价项目。
细分到深圳各个区域表现如下：在4月新房住宅成交中，宝安区为成交第一区，全区共成交996套，占全市成交总量的28%，主力成交项目包括万丰海岸城玺园、富士君悦府、越秀•和樾府、尖岗山壹号公园等。其次是龙岗区，共成交776套，占全市成交总量的22%，主力成交项目包括新霖荟邑、卓弘星辰、丁山河畔等。南山区成交404套，占全市成交总量的12%，位列第三，主力成交项目为华润城润玺一期、天健悦桂府、瑧山海家园等。坪山区成交373套，光明区成交274套，龙华区成交215套，盐田区成交124套，深汕合作区成交121套，大鹏新区成交109套，罗湖区成交101套，福田区成交9套。从环比变化来看，十一个行政区中有四个行政区上涨，分别是南山、盐田、大鹏和罗湖区，其中罗湖区涨幅较大，达1.5倍；其他七个行政区有不同程度下跌，跌幅在二到八成之间。
3、二手新房住宅市场对比
2021年4月，Q房网数据研究中心监控显示：全市住宅共成交8379套，环比下跌30.72%，同比下跌24.68%；成交面积79.32万㎡，环比下跌26.87%，同比下跌19.61%，新房二手住宅成交套数比为0.72。
4、新增预售项目
2021年4月，Q房网数据研究中心监控显示：全市有坪山恒大成一期花园、龙华壹成时代花园、龙岗仁恒梦创广场、星河盛境府、福田恒大珺睿大厦、宝安时代方舟大厦和汇裕名都花园（三期）7个项目获得新批预售，其中4个项目包含住宅产品，共批售住宅1340套，环比上涨61.64%，同比上涨219.05%；总面积11.89万㎡，环比上涨36.46%，同比上涨208.75%。当前全市商品住房库存19433套，去化周期不足4个月。
