北京地铁9号线周边房产，潜力巨大，现在是入手好时机|买房|学区房

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　　提问：房姐您好，新人一枚，北京高校硕士刚毕业，在金融街工作，有北京户口，目前计划买房安家，现金子弹300w，暂想以后结婚生子(5年左右)后再置换学区房，不知考虑是否成熟？目前想买总价600w以内房，无新房癌，想上班通勤60分钟以内，目前看了地铁站草桥附近小区，考虑之后地铁19号线开通，可直接通金融街上班方便。问题1:请问是直接买学区房还是以后孩子6岁再置换？问题2：烦请推荐适合我情况的小区及入手单价？东西南北位置不限，但想靠近金融街？感谢！

　　回答：学区房需要时候再买，不用提前草桥一片是丰台不多的价值洼地，建议淘次新单价6左右的标的为主，看下草桥欣园、恋日花都

　　提问：房姐，您好: 请问南四环马家楼桥新发地附近的叠拼风格与林现在价格6.1万将来走势如何，能不能升值？房子是2006年的房子。(地铁19号线新发地站以及新机场线开通后）南四环和北五环西小口比将来哪个区域好？是否可以从南四环换到北五环？北五环的世华龙樾怎么样？(现在卖的也特别慢）北五环外面北清路沿线的朱辛庄领秀慧谷房价走势如何？是否值得长期持有？海淀苏州街的学区房是否还能升值？还有就是房山良乡南边的官道这块的限竞房将来能有发展吗？比如中海金樾和著和旭辉城项目。能不能搭上京雄快车。谢谢！

　　回答：新发地住宅较少，而且大片荒地林地，未来如何规划如何落地现在不好说。6+的价格不建议入，存在长期站岗的可能。领秀慧谷的品质在回龙观区域算不错，相对较新的次新，属于领涨盘，5左右的价格可以考虑北京投资不选学区房，只作为功能使用房山良乡没看到长期价值，不建议入。

　　提问：房姐，目前手里有150万，我和lp准备在四环周边入手小户型减少通勤压力，目前看好马家堡和丰台科技园一带，您觉得这哪个位置有好一点二手房，交通方便些，环境好些，谢谢！

　　回答：马家堡，角门典型的丰台面貌。超大型老小区居多，缺少新鲜商业引入整体缺少活力，三环路和铁路对交通有一定影响。优势也很明显，距离南站一站地，角门10/4双地铁，距离19号线也不远，首地大峡谷还不错。区域内看机会淘价格。丰台科技园空关太久，北京人口又内卷化，这个边缘地段难成气候。草桥板块可以重点关注下。

　　提问：房姐，看到有数据说深圳房价排名第一，北京五年之内还会涨吗？两个城市中哪个发展潜力大

　　回答：北京上海广州现在都是好的入手时间点。我反对只站在深圳这个城市看深圳，要站在全国的角度。深圳的优势，上海有，北京有，广州也有。但为什么只有深圳走出独立行情？这就是短期看政策，我们保持要警惕。至于后市，相对谨慎吧，深圳核心区这一波炒作挺严重的，如果你想买，一定要找到价格合理的个盘。或者等深圳不这么热的时候，价格吐回去一点再入手。而且，买过房之后，未来2~3年都要有合理而充裕的现金流。如果是孤注一掷顶格上，追高现在不建议。只要北京还是中国的首都，它始终都是中国最强大的城市。楼市上涨，核心原理是纸币的印刷；只要纸币存在，我们永远生活在一个通胀的社会；房子的标价，注定会从3万变成30万，甚至更高。至于每个城市具体的涨多涨少，一方面取决于城市本身供求关系的紧张程度，另一方面则是新增纸币的优先级。在纸币这一点上，作为全国唯一的ZZ中心，北京有着特别的优势： 1.所有新增纸币，是一级级往下放的，第一轮是北京，接着才是上海，深圳。城市等级不同，决定了拿到钱的先后顺序。 2.作为ZZ中心，所有的城市和权贵，都会向北京集中。无论 old money 或者 new money； 3.在北京巨大的城市地位优势的另一面，是北京楼市紧张的供应。北京一直在严控人口，但产业和城市地位对于外来人口的吸引力仍在，毕竟整个北方，几乎没有第二个更好的城市，北京对整个北方城市是没有对手盘的。从官方数据来看，这两三年来的人口总量并没有明显的减少，只是增加缓慢，但相比于同为一线城市的上海，北京在人口的结构上明显表现出更加年轻的状态。放到全国，北京的房价未必是涨的最快的，但是北京的住宅，存在严重的供不应求。相比上海和深圳，北京的住宅商品化起步最晚，发展最难，因此在所有城市之中，也是病情最为严重的。明星大腕，大佬们，都要在北京牵线搭桥。这也就导致了，所有的顶层人物，大部分都有在北京置业的需求。从各个地方zf热衷于在北京开设驻京办抢地盘，就可见一斑。每一次大涨，之后都会面临2年左右的恐慌期：成交量下跌，再长期保持平静直到慢慢抬升。这种偶尔产生的短暂性下跌，本质上更接近于大涨后回吐；就像一场大胜的战役中，一些士兵因为兴奋而冒进，输掉几次小型战斗，对于最终的结局并不能做出什么改变。综上，任何时候都不要看空北京楼市。

　　提问：房姐您好，目前我在丰台七里庄附近工作生活，年前卖掉大兴黄村的首套，目前现金260，作为二套首付，打算购总价400内想买70平左右小两居，看了望园东里，怡海花园和新华街附近的板楼，发现前两个小区楼层户型理想的预算得在430+，除非朝向楼层不好的在400内，新华街一带可以但是环境不太好，如何选择？牺牲户型楼层还是小区环境还是挑选面积再小一些的？

　　回答：建议牺牲户型，只要不是太过畸形长期看影响不大，而且仔细淘也可能捡到性价比不错的标的谁的中介费少用谁，服务质量差不多

　　提问：房姐您好，买房自住，希望方正户型，贷款只能算二套，手里无任何贷款记录，1200的现金 1，太阳宫，或者三元桥（裘马都，凤凰城），望京，顺义，哪个地方更适合居住还有升值空间？ 2，1200想买1600的房子，可以怎么操作 3，凤凰城143平米的户型，总价谈到多少合适？ 4，现在买还是观望疫情之后的情况？谢谢您

　　回答：这三个地方推荐望京，按二贷能买入凤凰城品质高，配套优，交通断头路是最大缺点，单价9以内有性价比，有合适的即入

　　提问：房姐你好，SDSF的刚需上车房，子弹不多110以内。最近去看了04-08年酒仙桥梵谷水郡，炫特嘉园一期的开间，还有东三环到四环几个80-95年期间的一局和小两居老公房（潘家园南里，东里，双龙南里，松榆东里），考虑到买房后不会直接住，而且可能会是过度房（这个要看是否结婚要孩子的情况，如果3年左右结婚有孩子可能不会很快过度），现在很纠结。不知道上车房应该买在哪里，而且老公房只能选择商业贷款（会多交利息），公积金+商贷组合贷不划算（贷款时间短，月还款压力大），结合我现在的情况请教一下，希望能给得到一些专业的建议，谢谢。

　　回答：上车盘就选公房房龄选90以后。不用纠结贷款，压力过大就选商贷，后期你会改善置换，也就是说你的利息只是多交了几年而以，折算下来并不多

　　提问：你好，工作在望京想买一套二居或三居但是首付有限大概能拿出来160左右如果用接力贷可以有首套房资格现在在看tty 位置可以吗？或有更好的推荐吗？现在这个行情您建议是赶紧买呢，还是说今年买就行不用那么急？

　　回答：tty也可以就是标的会很少，另一个选择就是东三环单价6.5以下的老房子，由于瘟疫事件，上半年都属于比较好的窗口期，淘到性价比高的在入手

　　提问：想问一下房姐，使用拆骨法怎么计算不方正面积的价值？

　　回答：比如一套犄角户型，我们把犄角影响的面积减去，剩下的面积再算单价，如果是市场价，那么相当于白送一个犄角。

　　提问：房姐你好！首问，目前北京有一套两室两厅在苹果社区，还投资了一套不大成功的林肯公园复式的商住（要卖需要割肉）。目前两套分别有少量公积金贷款和商业贷款，都在出租，用租金在双井租了一个居住品质比较好得大平层。目前有子弹150W,想通过父母的sfsd资格，接力贷方式在双井大望路周边入手一套大一居或小两居，兼顾父母居住和投资功能。还款能力在每月3W。目前看了苹果社区南区小一居，总价420 W；九龙花园一居,总价400W;后现代城一居，总价370W.以及双井周边的老破小总价在370万.想请教房姐入手哪个小区比较好呢？

　　回答：150首付推荐紧凑两居公房，不要买一居双井和劲松周边都可以淘另外商住建议出掉，或者抵押出来，凑成全款入老破小

　　提问：姐，麻烦您了。请问通惠家园惠民园六层的复式154平，贷款160，次抵贷一般能贷多少？抵出来的钱在哪投资合适？有参考的小区吗？大概多少算笋呢？流水不多的情况下，预留多少供血？给您添麻烦了。

　　回答：剩余的5-6成，投资位置需要看你子弹数量，以东面为主，望京、常营、朝青都是可看板块，预留至少1年月供，2年比较安全

　　提问：房姐您好，我现在有北京工作居住证，sfsd资格，子弹250左右。我目前在中关村工作，老婆在国贸，想购置一套两居室。目前看了立水桥附近【北京北】小区一套89平两居，总价475，首付245；另外还看了大望路地铁口【光辉里】小区一套56平小两居老公房，总价465，首付177。两处房源都是满五年。 1. 子弹250，按照精华帖的内容可以买到总价更高的房子，房姐有没有建议的区域或小区？ 2. 北京北两居是否值得买？立水桥片区附近还有别的小区可以推荐么？ 3. 天通苑和立水桥离的很近，这两个区域房姐推荐哪里呢？ 4. 光辉里小区小两居单价超过8w，感觉性价比不高，房姐的建议是？

　　回答：250首付买入500+的标的没问题，从性价比来看立水桥不如天通苑推荐看500+的天通苑大面积 8W的光辉里肯定不看的，7万左右才有性价比另外推荐看下朝青、常营片区

　　提问：美丽的房姐好！加入会员不久，看了精华，收获颇丰。有牡丹园东里老公房小两居，老人在住，老人80了。另外16年初买了琨御府商住在租，月租9000。目前没有住房需求，想资产增值想调换一下这两处房子，换成三居室，想听听房姐建议，万谢！

　　回答：商住肯定不值得长持趁早出手，牡丹园是对接中关村的居住板块，基本只有纯居住属性，配套，商业都很差也不值得长持建议向望京或者双井、朝阳公园选筹

　　提问：房姐，我朋友有预计买500左右的房子，想考虑大兴有推荐的小区吗

　　回答：大兴区很大我们通常所指的大兴，往往是4号线大兴线沿线；8号线南段通车后。加上了瀛海等部分板块。从实际市场的价值来分析，大兴线黄村以南，购入总价最好不要超过500万，流动性容易受限，即使是龙湖天街这样的标杆，大户型的成交占比低和折价十分明显。而黄村北面，枣园高米店西红门等地区，品质次新类房产，部分可看500万往上。但是这类情况，又容易受到房产本身溢价所限制。综合来说，大兴线虽然有15公里的绝对距离，但由于属于同一类需求，地段价值没有明显差距，价格十分接近，总体上仍然以250-450万作为主选。超过500万的市场，我们有更多更优的选择。

　　提问：房姐，我大概是270万首付和30多万的信用卡，现在买房需要提前多久准备流水？怎么做流水？流水必须是月还款的2倍以上吗？

　　回答：买房需要提前多久准备流水？首先要看你有多少钱？可以买到什么样的房产？达到这样的目标，需要采用什么样的贷款方式？另外除了房贷本身，是否还要增加其他授信负债？这样就要进一步计入首付流水的计算。以及，根据贷款方式的不同，所需要的流水类型和金额，最后再推导出流水的正确做法。 30万信用卡粗约20万资金，相当于290万的首付，如果在选筹，评估和贷款三者上都做到达标，房姐客户案例来看基本买到约600-720万的房产居多，贷款400万上下。按揭贷款可以凭收入流水和收入证明沟通银行，前提还要综合你的征信资质，个人其他负债，工作单位等。如果是抵押贷，相对宽松一点。理论上需要2倍，实际执行中有各种情况。规律是：贷款总额越高，对流水的要求就越严格。

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