世界之大，无奇不有。小白们的买房思路，真的会让你叹为观止、震惊不已！今天，我想深度剖析一位粉丝的买房实例，告诉大家，啥叫入坑？啥叫买房？最后，我会再教大家12条避坑指南。01入坑实例先上图，大家一定要逐字逐句的认真读完，看看这些错误，你自己会不会犯？恕我直言，这位粉丝朋友买的房子，简直一无是处！没有优点全是缺点的房子，他是如何说服自己拿下的？一、伪学区房这位粉丝哪来的勇气，叫这套房子是学区房？幼儿园再好，即使是示范园、实验园，也根本不属于学区房范畴。其次，民办小学是不对口划片的，好的民办都是要招笔试面试特长生的。而他这个小区对口的公办小学是普通学校，中学还在建，怎么能叫学区房呢？显而易见，这套伪学区房的学区概念一定是中介忽悠他的，骗一个算一个。二、紧靠高架高架、轻轨、快速路旁边的房子不能买，这应该是90%的粉丝都知道的初级常识。而且他买的这套还是窗户正对高架，这个硬伤，不止严重影响居住质量，未来打折都不一定好卖。房东在交易中心过户的那一刻一定在感谢上苍，赐给他一个零经验的接盘小白。三、朝向缺陷中国人买房最讲究朝向，朝南房间越多越好，而这位朋友买了个东北向的房子，主卧和客厅都朝东而且正对高架。人家是江景房，湖景房，他这是高架车流全景房，噪音无处不在，尾气无处不在。买房，一定要记住以下朝向优劣排行榜：正南＞东南＞西南＞东＞西＞东北＞西北＞北。四、通勤时间太长这位朋友自从交房后，没有去住过一天，噪音是一方面，还有一点就是离公司太远，地铁单程要40分钟。刚需首套买自住房，必须考虑的一点就是上班要方便。通勤时间太长会严重降低自己的生活舒适度和幸福感。对于北上广深一线城市来说，上班通勤时间单程不宜超过1小时，二三线城市不宜超过半小时，四五线城市超过20分钟就属于长途跋涉了。五、一二手倒挂大家都知道，限价倒挂的新房是非常值得去抢的，这几年限价造就了各地数不尽的万人摇。但是，对于想要买二手房的人来说，最忌讳的就是买周边有倒挂新盘的小区。因为，新房的倒挂会彻底粉碎周边二手房的涨价空间。这位朋友买的二手房单价1.5万，而同一个社区的新房才1.2-1.3万。买这样的二手房就是活雷锋在世，燃烧自己，照亮开发商。看完以上案例，不知大家有何感受？我是真的为他心痛。没有任何优势的房子，当初他是如何鼓足勇气下手的？可能这就是最最典型的零经验买房小白吧。有句话形容他们最贴切了：攒钱十年功，看房十分钟。正是有了他们的存在，那些烂房子才有了接盘侠！如果你自认为买房段位不高，那么，这篇文章最底部买卖技巧里的干货，一定要反复研读。02避坑指南以前我在文章里分享过的实操技巧就不再重复了，今天我想结合小白们常犯的错误，讲一些新的非常重要的实操理念：一、小白买房，一定要带个懂行有经验的朋友一起看房。千万不能听中介瞎忽悠。把黑的说成白的，把臭的说成香的，是中介们的看家本领。看房过程中，让中介全程闭嘴，自己务必独自看遍每一个角落。坚决不能跟着中介的引导路线来看房，因为所有中介都会故意隐藏和规避掉房子的缺陷。你问一句，他答一句。房子的好坏，要你自己看，而绝不是听中介说。二、物业费越贵，小区才维护越好，房子才越保值。同等地段和房价的房子，一定要首选品牌物业和物业费贵的小区。物业的重要性，等10年后从房价的差距中就能见分晓。三、相同总价，买房间数多的一套，房间数相同，买地段好的一套。四、高层房子的低楼层不要买，多层房子的高楼层不要买。公寓不要买，商铺不要买，小产权不要买。房龄超过20年不要买。地王的房子不要买。本地小开发商的房子不要买。靠地铁的可以买但靠铁路的不要买。五、能买毛坯，绝不买精装。装修这种工程，自己天天监工，质量都不能完全保证，更别说开发商廉价统一外包出去的装修了。315晚会曝光的万科水帘洞房也只是冰山一角而已，市面上至少90%以上的装修新房都存在质量问题。装修质量好坏和房价高低根本没有任何关系，豪宅照样一塌糊涂。能不能买到质量过关的房子，只跟你自己的运气有关，和房价高低无关。任何人，只有在装修自己房子的时候，才会上心，除此之外都是应付差事。我不是对开发商没有信心，我是对人性没有信心！六、被装修打动的都是傻瓜。一手的样板房和二手的精装房，都是用来忽悠人的，最不值钱的。房租的贵贱，第一决定因素是装修，而房价里，最不值钱的却是装修。千万不能让装修的好坏变成了买房的决定因素。七、能买现房，就绝不买期房。最近，昆明百位业主入住烂尾楼事件闹得沸沸扬扬。去年是奥宸中央广场，今年是别样幸福城，大量业主维权无果后入住水电煤没通电梯没装的高层烂尾楼。预售制是烂尾的罪魁祸首。目前全国除了海南有勇气全部实施现房销售外，其它城市仍在实行预售。而且，由于这次疫情，很多城市都出台政策挽救房企，预售条件越来越低，以前是封顶可以预售，现在是结构完成2/3可以预售，有些城市甚至是地下工程结束就可以预售。未来买房，能买现房就绝不买期房。一手现房，房龄五年内的次新房，投资客空置的一手毛坯房都是不错的选择。开发商不允许承诺学区，不允许承诺市政规划。除非限价倒挂很厉害，摇到即赚到，否则期房根本没啥吸引力。八、买房抉择，学区、地段、交通，三条至少要占一条，一条不占，千万别买。房子本身的品质高低，是否品牌房企、是否人车分流、是否干挂石材，是否绿化率50%，是否容积率低于1%，这些根本不重要。房子造价再贵，也是狗P。房价贵在学区、地段和交通，建议买；房价贵在造价和装修，千万别买。房价的下限是地段价值，上限是学区价值，这样的房子才真正有价值！九、现在的首套刚需买家，很多都是收入足够，首付不够。这样的小白买房，切记不能根据自己现有的首付款多少来买房。只要收入不错，月供稳定，必须要多方筹集首付款，咬咬牙买套好房子、贵房子。第一套房子不努力，一步差步步差，以后你与别人的差距会越来越大。刚买完房压力大不要紧，新房租出去，自己租套小房子熬两年就过去了。人世间，只有后悔当初房子买小的，我还没见过后悔房子买大的。十、买二手房时，一定要在链家app上看看目标小区过去几年的历史成交价格，跌幅最小的，涨幅最大的，才是你的首选。这种核心操作，懂得人不多，中介更不会提醒你。人生亦是如此，对你负责的，只有你自己，别人不忽悠你就是仁至义尽了！十一、有些小区小户型多，学区好，紧靠市中心商业商务区，属于那种买学区挂户口的小区，小年轻买上车盘的小区，出租率高、换手率高。这种小区非常适合投资，因为不缺接盘侠，涨幅也不错。但是这种小区自住不舒服，因为人流大，环境差，群租多，物业维护不好，邻居频繁装修，业委会无法管理，居住舒适度太差。因此，适合投资的小区别自住，换手率高的小区别自住。十二、房产买卖是逆人性的。千万别对房子产生感情。你的感情，在接盘侠眼里，一文不值。不要舍不得卖掉自己的房子，自己觉得好，接盘侠才会出高价买，自己都觉得一塌糊涂，一定卖不了好价钱。对房子不要产生感情，别觉得老房子承载了你的青春和回忆，舍不得卖，更别觉得当初费尽心思装修的房子卖了可惜，这些都是极其错误的思想。房产买卖，只需要考虑保值和增值，其它一切皆是浮云！03房票的价值上半年楼市的火热结束了。结束的方式，是一连串的城市调控升级、限购加码。比如杭州3.5万/平以下的新房和宁波新房50%的房源要倾向无房家庭，南京对无房户的倾斜比例也要达到30%。再比如深圳落户3年还要3年社保才能买房，离婚买房要倒追3年内历次婚姻套数总和来执行限购。东莞一直以来引以为傲的二手房不限购漏洞，也彻底被堵死了。宁波的限购圈从140平方公里扩大到了240平方公里。南京也学习深圳，离婚买房倒追2年的房产套数。每一轮调控都会拿几个出头鸟开刀，而一旦限购升级了，未来再放松就很难了。所以，我在此告诫各位暂时还有房票或者暂时还能make房票的朋友们，房票的价值不是永恒的，是会消失的，越早用掉越划算！对于赠与不限购，离婚不限购，法拍不限购，二套三套不限购，外地人不限购的房票，请尽早兑现！赚钱时只能看见炒房客，而调控时最先被误伤的都是刚需。至于城市选择，我想说：有些城市，买房是为了落户，买房是为了结婚，买房是为了缴社保，比如北京、上海，杭州、南京、成都、重庆、广州、长沙、佛山、苏州、武汉。而有些城市落户是为了买房，结婚是为了买房，缴社保更是为了买房，比如：深圳、东莞、珠海、海南、厦门、嘉兴、惠州。城市的价值，决定房票的价值，城市不会变，但房票会消失，大家且行且珍惜吧！