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样板间和实际成品房装修质量出入太大？
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温江区住建局
正式出台了
《温江区成品住宅装饰装修
工程质量管理实施细则》
细则一共从
质量标准
过程管控
行业监管
等方面为你购买精装房
保驾护航
对购房消费者到底有多好？
小编带你一图读懂
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以下为《温江区成品住宅装饰装修工程质量管理实施细则》全文:
温江区成品住宅装饰装修工程质量管理实施细则
第一章 总则
第一条为强化我区成品住宅装饰装修工程质量管理，压实各方主体责任，规范成品住宅监督管理，减少成品住宅装饰装修矛盾纠纷，按照《成都市人民政府办公厅关于进一步加快推进我市成品住宅发展的实施意见》（成办发〔2017〕36号）、《成都市住房和城乡建设局关于印发〈成都市成品住宅装饰装修工程质量管理措施〉的通知》（成住建〔2019〕118号）有关要求，结合我区实际，特制定本细则。
第二条 本区行政区域内，成品住宅装饰装修工程质量监督管理工作，适用本细则。
第三条成品住宅装饰装修工程质量监督管理，除执行本细则外，应当符合法律、法规、规章、规范性文件和技术标准等相关规定。
第四条 成品住宅装饰装修工程实行施工总承包制度。建设单位不得将装修工程进行肢解分包。承担成品住宅装饰装修工程的施工企业和监理单位应具有相应的资质，并应建立相应的质量管理体系。
第二章 质量标准
第五条成品住宅装饰装修工程的质量应符合《住宅装饰装修验收标准》、《四川省成品住宅装修工程技术标准》相关要求，严格按照《建筑装饰装修工程质量验收标准》（GB50210-2018）进行验收，并符合国家现行有关标准的规定。
第六条 装配式结构除满足《四川省装配式混凝土结构工程施工与质量验收标准》（DBJ51-T054-2015）规范外，同时加强以下质量安全管理：
（一）建设单位、监理单位、施工单位应建立健全可靠的装配式建筑质量管理体系，配备装配式建筑专职质量安全管理人员，并定期对工人开展装配式建筑安装技能培训；住建部门应对装配式建筑专职管理人员和专项培训开展情况进行监督检查。
（二）装配式混凝土建筑应采用格式化、标椎化的安装工艺，实行“样板先行”制度。样板施工应选择有代表性的单元进行预制构件试安装，并应根据试安装结果及时调整施工工艺、完善施工方案，经各方责任主体验收合格后方可开展大面积安装施工。
（三）户内分户墙、卫生间、厨房墙体宜采用多孔页岩砖砌筑。
第七条 推行成品住宅装饰装修定制模式，建设单位在确保成品住宅装修方案个数要求的同时，可根据购房人需求实施装修方案量身定制，通过合同约定解决购房群众差异化、个性化、品质化装修需求。定制装修须符合住宅装饰装修的相关技术标准和验收标准，并完成装修合同约定的有关事项。
第三章 过程管控
第八条 设计管理
（一）建设单位作为成品住宅工程质量第一责任人，应加强住宅工程建设各阶段的质量管理，督促工程参建单位和人员落实质量责任。新报建的住宅工程、装饰装修工程应与土建工程实行一体化设计，设计深度应满足规范要求和使用功能需求。装饰装修工程应进行专项设计，明确主要材料、部品的性能指标，出具大样图和节点详图。重大设计变更应经审图机构审查合格，建设单位方可组织实施。
（二）建设单位应委托资质要求符合规定的设计单位进行设计，且装饰装修工程应与土建工程实行一体化设计，一并纳入图审范畴。项目总平绿化工程应当与主体工程同时规划、设计、施工，执行园林绿化工程设计规范和施工规程，且应符合公园城市建设相关要求，方案需报区公园城市联席会审查，并接受住建、市场监管、农业农村、规划和自然资源等行业主管部门的监督、检查和指导。
（三）施工图审查阶段建设单位应组织设计、监理、施工、图审等相关单位专业技术人员进行住宅房屋使用功能专项评估审查，施工图要满足规范要求，同时应强化合理性、实用性、美观性审查。
（四）图纸审查机构应严格履行审图职责，保证设计文件质量，重点对装饰装修设计文件中涉及结构安全、使用安全及使用功能合理性、实用性进行审查，对设计文件深度是否满足规范要求进行审查，并对审查结论负责。
第九条 宣传销售
（一）建设单位用于销售宣传的沙盘模型、样板楼书、宣传广告等应客观准确反映项目区位、公共设施、总平绿化、道路、大门、围墙真实情况，沙盘模型、样板楼书、宣传广告应分别报规划、住建和市场监管主管部门备案。同时，应按照审查合格的施工图对单元入户门厅、楼梯间、走道、消防栓等公共区域、设施设备制作效果图并纳入公示内容，严禁标注“仅供参考”等字样。
（二）建设单位应在销售期间将可能影响房屋使用及舒适性的不利因素进行重点提示，如配电房、室外箱式变压器、风机房、排风排烟口、水泵房、避难层设备房、汽车出入口、室内消防管道、化粪池、垃圾房等配套设施设备建设情况，以及项目周边待建市政设施情况。
（三）建设单位应在销售场所显著位置公示成品住宅建设楼栋、单元、户型、装修设计、施工和监理单位信息，菜单式装修的选择内容，采用的装修部品部件品牌、型号和备选品牌、型号，采用的装修材料的质量及环保证明、装修工程质量保修期以及开发企业当前的信用等级等信息。
（四）建设单位在销售前应按装修方案修建实体样板房，成品住宅建筑面积5万平方米（含）以内的，实体样板房不得少于2个；成品住宅建筑面积超过5万平方米的，实体样板房不得少于3个。样板房施工应按照经图审机构审查合格的设计图纸进行，真实反映装修标准和施工质量，作为房屋交付的参照标准，不得呈现不属于交付标准的设施设备；装饰主材应在样板间同步展示。样板间展示内容应做公证影像视频保存，样板房的保留时间自商品住宅交付之日起不少于1年。未修建实体样板房的户型，应设计制作全方位的装修效果图，在销售现场展示并作为交付参照标准。
（五）建设单位为购房人实施装饰装修量身定制的，应当与购房人单独订立装饰装修合同，合同应包含装修主体和资格、装修风格和方案、装修部品和材料、装修效果和价款、质量验收和保修等内容。
（六）建设单位销售成品住宅，应在商品房买卖合同中单独标明装修价格标准。同时，应按照国家和地方的有关规定将装饰装修工程明细及装修标准在补充协议中明确约定并进行重点提示，作为与《商品房买卖合同》不可分割的组成部分。合同约定的房屋交付条件须取得建设工程并联竣工验收合格文件和附属设施设备交付使用备案证明。
第十条 质量管理
（一）新报建的成品住宅工程，装饰装修工程应与土建工程实行一体化报建。避免管理缺位，严格实行项目经理、总监理工程师网上核实“锁证”管理。
（二）建设单位应加强对住宅工程装饰装修工程设计方案的策划，科学确定工程质量目标和要求，按照《住房城乡建设部关于印发〈建筑安装工程工期定额〉的通知》（建标〔2016〕161号）相关规定合理确定住宅装修工程工期，不得压缩工期。
（三）建设单位应加强质量管理，落实材料检测制度，禁止使用无标识标牌、无合格证明、未经检测的劣质材料。
（四）建设单位在确保安全的前提下可设立业主开放日，将施工实体样板房有序向业主（或业主代表）开放，收集业主意见，并对存在的质量缺陷进行处理。
（五）建设单位项目负责人应严格落实质量管理责任，定期开展质量检查，分户验收抽查比例不得少于5%并签字确认检查结论。对定制装修的成品住宅，建设单位应单独向施工单位和监理单位进行施工技术、标准交底，建设单位项目负责人应组织工程、营销等负责人共同参与质量检查和验收，分户验收比例不得少于50%并签字确认检查结论。
第十一条 施工管理
（一）施工总承包单位可依据合同约定对装饰装修工程进行专业分包，分包单位资质应符合要求，分包工程纳入施工总承包管理，禁止违法分包转包。
（二）施工总承包单位应加强全面质量管理。建立质量管理体系、岗位责任制度，设置质量管理机构，配备专职质量管理（负责）人，推行工程质量安全手册制度，推进工程质量管理标准化，对关键工序、重要部位、隐蔽工程严格落实验收制度，加强施工记录和验收资料管理，落实质量责任可追溯制度。
（三）施工单位应按设计文件及施工技术标准落实施工工序样板和施工实体样板先行制度。施工工序样板应加强工艺工法可行性验证，并根据结果及时优化。加强施工过程的试验与检测，实体样板室内环境污染物浓度检测合格后，监理单位应组织建设、设计、施工单位进行验收。各责任主体应重点对施工实体样板是否符合设计文件、相关技术标准及与展示样板间是否相符进行检查，并形成书面验收意见。施工样板间经住建部门监督各方责任主体验收合格并备案后方可进行大面积装修施工。验收合格的施工样板间作为竣工分户验收的质量参照标准。
（四）施工单位严格落实住宅装饰装修工程施工自检、互检、交接检制度，通过“三检”控制“三工序”（即监督上工序、保证本工序、服务下工序）保证分项工程质量。
（五）施工单位应报请建设单位组织相关责任主体按检验批进行“交接验收”，对工程实体质量进行验收，验收中应对开裂、渗漏等常见质量隐患进行重点排查，明确责任，并形成书面验收意见。由施工单位对检查发现的问题进行整改，整改完成验收合格后方可进行下道工序施工。
（六）严格落实问题清单、整改清单和验收清单三项制度，形成质量问题发现、整改、验收闭合。
（七）室内装饰施工应使用符合要求的脚手架，禁止使用自制简易装置（如马凳、竹梯等）。
（八）作业人员应正确佩戴安全帽、安全带等安全防护用品；阳台等临边作业应采取有效的安全防护措施。
第十二条 工程监理
（一）监理单位应在装饰装修阶段严格按合同约定足额配备专业技术人员，严格按照审查合格的图纸开展工程建设监理工作，对重要工程节点和工序、工艺按规定进行旁站巡视和平行检查。
（二）监理单位应根据《房屋建筑工程施工旁站监理管理办法（试行）》（建市〔2002〕189号）制定旁站监理方案，对重要工程关键部位、关键工序、节点及工艺，明确旁站监理的范围、内容、程序和旁站监理人员职责等。
（三）监理单位应对施工单位装饰装修施工前编制的项目室内装饰装修材料的复验计划书进行审查，严格落实进场材料见证取样检测制度，实施源头管控，落实材料品牌、规格、型号等参数符合设计文件要求并与样板房展示样品一致，质量证明文件应真实有效并具有可追溯性。
（四）进场验收或复检不合格的材料、部品严禁使用，并形成相应退场记录。
（五）在装饰装修工程质量日常监督中建立“问题清单”，对照问题逐一进行整改，建立“整改清单”，并对整改情况进行验收，建立“验收清单”。形成发现、整改、验收闭合制度。
（六）分户验收监理单位应全数检查，并按要求形成书面检查记录，项目总监理工程师亲自参与分户验收抽查比例不得少于15%并签字确认验收结论。定制装修的成品住宅应单独组织验收，项目总监理工程师亲自参与分户验收抽查比例不得少于50%并签字确认验收结论。
第十三条 售后保修
（一）建设单位应在楼栋显著位置张贴《住宅质量保修（投诉）受理公告牌》，公示建设单位项目负责人、施工单位项目负责人、项目总监理工程师移动电话。
（二）建设单位应建立健全质量回访和质量投诉处理机制，建立质量保修台账，对业主反应的质量问题及时出具受理单，并组织施工单位对业主反映的质量缺陷进行核实处理，认真履行质量保修责任。
（三）物业单位应做好质量报修核实工作，提升物业服务意识。质保范围内的质量问题及时联系建设单位（或施工单位）组织整改；质保范围外的做好解释和指导服务工作。
（四）建设单位应建立“12510”质量保修工作机制（当日响应，2个工作日内现场核实，5个工作日形成方案，10个工作日内实施整改），保修期以并联验收合格之日计算。
第四章 行业监管
第十四条 质量监督机构应严格按照《房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理规定》（住房和城乡建设部令第5号），加强成品住宅工程质量监管，实行“三查”制度，重点对施工实体样板验收、分户验收、竣工验收三个环节的验收情况进行监督抽查，分户验收监督抽查比例不得少于3%，且核查建设单位项目第一责任人和监理单位项目总监理工程师分户验收抽查比例履职情况。
第十五条 规划、住建、园林绿化和市场监管主管部门对建设单位设计、公示、宣传的绿化方案进行监督指导，并将建设单位落实设计方案情况纳入信用管理。
第十六条 建立施工过程质量责任标识制度，各分部、分项工程、关键工序、关键部位、隐蔽工程（特别是开裂、空鼓、渗漏、水电“滴、漏、跑、冒”，排水堵塞、积水、倒返水现象、总平管网等质量常见问题）实施“举牌验收”（即在关键工序、关键部位隐蔽验收时，制作验收牌，验收牌上标明验收部位、验收内容、验收单位、验收时间等。参与验收人员在验收现场举牌摄像，保存验收影像资料），加强施工记录和验收资料管理，实现质量责任可追溯。全面落实建设工程质量终身责任承诺和竣工后永久性标识标牌制度。
第十七条 明确各分部、分项工程及关键部位、关键环节的质量责任人及质量监督责任人，全面落实建设工程质量终身责任承诺和竣工后永久性标识标牌制度，保证工程质量的可追溯性。
第十八条 加强处罚力度和综合信用评价考核的管理，严格按照市住建局综合信用考评工作管理办法进行重点考核。对建设、设计、施工、监理、图审等单位负责人不按规定履行质量管理及保修责任等行为，对涉事企业按规定进行处罚。将相关负责人纳入个人诚信管理，发现违法违规行为的，按规定依法处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十九条 按照“谁检查、谁负责”的原则，实行质量问题倒查制度，同类问题投诉超过5次以上的由责任单位指派责任人坐班包案协同处理。按质量问题的成因，追究建设单位项目第一责任人、施工单位第一责任人、总监理工程师、项目设计负责人及监督机构监督人员的相关责任。
第二十条 发生质量问题或功能缺陷导致矛盾纠纷的，行政主管部门依法对责任单位和责任人采取约谈、通报、信用扣分等措施。
第二十一条 建设单位未按设计方案修建绿化的，规划、住建、园林绿化主管部门视差异程度责令整改或实施信用扣分。宣传内容与设计方案和实际效果严重不符的，由市场监管部门依法查处。
第二十二条 项目交付期间，未出现质量问题或未引发矛盾纠纷的建设项目，由主管部门予以通报表扬或予以信用加分奖励。
第二十三条推行工程质量缺陷保险制度。在国有平台公司、国有企业建设的住宅工程中，推行工程质量缺陷保险。在住宅工程竣工后的保险责任期内，业主发现房屋存在质量缺陷，可向该项目承保的保险公司申请维修或理赔。
第五章 附则
第二十四条本细则由成都市温江区住房和城乡建设局负责解释。
第二十五条本细则自发文之日起30日后实施，有效期2年。
来源：温江住建
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