人们常说收并购有风险，但是你能说清楚风险是什么吗？

　　其实本文就想表达一句话：风险分为两类，一类是可以量化的风险，其实更多的可以称为成本；另一类是难以量化的风险，这个完全就是盲人摸象，摸到哪里算哪里，也是决策时候项目被毙掉的核心原因。

　　展开讲一下：

　　一、可以量化的风险

　　何谓可以量化的风险？可以量化的风险就是指可以评估出最大损失的风险，举几个例子。

　　 1、市场风险

　　一个城市的房地产市场起伏不定，未来具有不确定性，有可能会跌，作为决策人员，如果对市场有顾虑，大可以决定将房价打个折，比如直接打8折，看看最后的利润情况，对市场进行充分保守的论证。

　　2、税筹风险

　　合作方表示可以开票做大成本，帮助做税筹，但是决策人员认为税筹有风险，税务机关不一定认可合作方开的票据，此时能量化的最差情况就是认为合作方给的每一张票都进不了成本，等于是全部算溢价，测算下看看最后的利润情况。

　　3、工程风险

　　收购在建工程，主体工程已封顶，但是工程晒了十几年，腐蚀严重，建筑质量无法保障，而且图纸不全，复工有极大困难，此时能量化的最差情况就是炸掉重来，算上爆破成本再进行工程重置测算。

　　4、财务风险

　　项目公司有一笔大额借出款项，但是借款对象目前已经处于破产重组阶段，应该能偿还一部分，但不知道偿还多少，时间也不确定，此时看得到的最差情况就是一分钱都不要。

　　看得出来，能量化的风险的一个非常明显的特征就是，让人心里有数，最多要亏多少钱，利润和风险之间容易判断。

　　二、难以量化的风险

　　难以量化的风险给人的感受非常直观：弄不清楚情况，非常烦躁。除非合作方能全额兜底，不然都是风险敞口。也举几个例子。

　　 1、动迁风险

　　转让费用20亿元。项目还剩下30多个动迁户尚未动迁，按政府的说法再投5000万用半年时间就能搞定，但是隔壁一个项目剩下20个动迁户已经拖了2年多还没拆迁完毕。敢不敢决策？

　　2、或有负债风险

　　项目已被法院查封，据悉民间借贷已经达到2亿元，转让方满口承诺只要3个亿就能全部摆平民间负债，政府表态全力支持，但是对参与民间借贷的解决讳莫如深。敢不敢决策？

　　3、手续风险

　　项目已获取，但是土地证是商办，需要变性，曾经有个变性的批文，但是已经过期了3年多，这几年土地所在城市要求所有地块变性必须走招拍挂流程，不接受补地价。但是转让方还声称该项目是历史遗留问题项目，能得到政府的照顾，声称变性没问题。敢不敢决策？

　　4、实控人风险

　　项目非常好，名义股东的卖价也非常便宜，便宜到让人难以置信，但是突然有人拿着协议跳出来说，自己才是真正的股东，并表示要和名义股东官司打到底，并声称黑白两条线都要上，但是证照章都在名义股东手上，股权也能很快过户。敢不敢决策？

　　难以量化的风险，都是让人纠结的事情，也是一个不小心就能掉坑里再也爬不起来的风险。因为，根本没法测算要多花多少钱，要多等多少时间。

　　三、一般的处理方式

　　照惯例，本公众号是要给出常规的处理方式的，关键是风险如何从不可量化到可量化。

　　1、不可量化风险过大的时候，最好的办法就是不做，不做就不错，毕竟大家都是职业经理人，没有万全把握，没必要给老板挖坑对不对，到时候老板质疑能力事小，质疑人品事大。

　　2、如果一定要做，那最好的方式其实就是让转让方包干，转让方明白项目所有的问题，也知道填坑的最佳姿势，宁愿让转让方提高报价，也要都给他兜掉，我们算我们的明白账，风险敞口的事情不做。如果有其他开发商来抢地，愿意承担敞口风险，那必须让别人收掉，祝愿他们填坑顺利。

　　3、如果项目一定要做，转让方也不肯包干，那就只能在付款节奏上进行把握。记住，等价交换。我付了多少钱，就要匹配价值，千万不能多付。比如变性项目上，如果项目原始属性是工业地，那么我第一笔钱付出去就是最多是这块工业地的工业属性的市场价，多一分都不能付，其他的钱必须等项目变性完全确认了才能付，如果这么做的话，其实就算转性失败，我就等于用市场价收了一块工业地，以后被政府收储，其实也不亏。

　　4、如果执意要做，也不听劝，要按转让方的节奏走，承担现状敞口风险，那就祝君好运，项目大概率要经历掉坑加填坑的过程。

　　(本文转自周璐的笔记公众号，对原作者表示感谢，内容本身不代表公众号观点，也不构成投资建议。关于本文观点，欢迎留言区交流互动。)