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政策差异!《西咸新区公有住房、安置房、限价商品房、经济适用住房上市交易管理实施细则》公布!

政策差异!《西咸新区公有住房、安置房、限价商品房、经济适用住房上市交易管理实施细则》公布!
2020年11月12日 02:45 新浪网 作者 房天下

  撰文=燕十三

  重磅新闻!西咸新区发布对于中低收入家庭、住房困难户影响极大的文件,大家可以重点划线!10月22日,西咸新区官网发布了一则关于《西咸新区公有住房、安置房、限价商品房、经济适用住房上市交易管理实施细则》公示并征求意见的公告。(以下简称公告)

  公告里首先对公有住房、安置房、限价商品房、经济适用住房的概念进行了解释:

  公有住房(含房改房和福利房)是指城镇职工在住房制度改革中所购公有住房和按房改政策由个人集资建设的住房。

  安置房指政府在进行土地开发、城市棚户区改造公益事业建设等项目的土地和房屋征收后,以特定的价格、配套面积向本地世居无房户定向销售的保障性住房或优惠安置房。

  限价商品房是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时,提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求,由建设单位通过公开竞争方式取得土地,进行开发建设和定向销售的普通商品住房。

  经济适用住房是指政府提供优惠政策,限定建设标准、供应对象和销售价格,向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。取得完全产权是指购买经济适用住房满5年,购房人按照规定补缴土地收益等差价款后,取得该套住房占有、使用、收益、处分的全部权利,住房性质变更为普通商品住房。

  据公告表述,以下5种情况,房屋可以获得交易条件:

  1.公有住房已取得完全产权,并已核发不动产(房屋)权属证书,补交土地收益后,可上市交易。

  2.安置房土地性质为出让的,已取得完全产权、不动产(房屋)权属证书,可上市交易;土地性质为划拨的,已核发不动产(房屋)权属证书,补交土地收益后,可上市交易。

  3. 限价商品房自不动产权证登记之日起满五年,可上市交易。所有权登记未满五年,原则上不得上市交易,因特殊原因确需转让的,所有权人向新城房屋管理部门提出申请,经批准后,按照原购买价格并考虑折旧和物价水平等因素回购,继续作为限价商品房使用。

  。

  购买经济适用住房不满5年,原则上不得上市交易,房屋产权不得变更、转移。购房人因特殊原因确需转让的,可由新城住房保障管理部门按照原购买价格回购,回购资金从新城保障性住房建设管理专项资金中列支。回购的经济适用住房,由新城住房保障管理部门接规定统筹使用

  5. 经人民法院生效判决的,以判决为准,不受上述交易条件限制。

  同时,公告里对限价商品房、经济适用住房等上市交易标准、收费标准等都给出了具体执行标准。

  例如,补交土地收益或差价款。公有住房、划拨土地安置房、经济适用住房交易的,经新城住房保障部门审核同意后报新区住房保障部门,开具《西咸新区土地收益/差价款缴费通知单》,由房屋产权人向新区财政部门缴纳相关收益;交易价格按照税务部门核定的缴税价格(核税价)计算。

  (1)公有住房补交土地收益=核税价×建筑面积×2%;

  (2)划拨土地安置房补交土地收益=核税价×建筑面积×2%;

  (3)经济适用住房差价款缴纳标准为原购买经济适用住房价格的15%,计算公式为:应缴差价款=(房屋建筑面积-按商品房价格购买的建筑面积)×原购买经济适用住房合同单价×15%。

  而西安早在2019年7月1日就取消了经适房、限价房的申请受理,正式推出共有产权房。

  根据西安市住房保障工作领导小组办公室发布的通知来看,新政策下的西安经适房、限价房、共有产权房情况如下:

  1、西安市经济适用房、限价商品房自2019年7月1日将停止申请受理。

  2、2019年7月1日起,西安开始进行共有产权住房购房资格的审核。

  3、在此之前已受理的,仍按原标准、原程序进行审核。由西安市保障性住房管理中心按照资格批准时间顺序建立轮候库,轮候家庭可自主选择购买存量经济适用住房、限价商品房或共有产权房的一种。

  2018年发布,2019年颁发,西安正式进入推行“共有产权房制度”新时期,低收入家庭或将迎来一片曙光。

  共有产权住房,是指限定建设标准、户型、面积和销售价格,限制使用和处分权利,由政府与购房人享有共同产权,面向在本市无自有住房且5年内无住房登记信息和交易记录的本市居民和各类人才供应的政策性商品住房。

  但是关于共有产权房的具体价格以及未来是否还有商品房购买资格、五年后以怎样的市场价赎回产权等问题,并没有在任何一个方案里有所解答。从政策来看,短期内购房者压力较小,但长期来看,选择从政府手里购回产权并没有特别划算,所以目前有这类购房需求的人暂时也只能持观望态度。

  目前,朋友圈出现了一些兜售共有产权房资源的中介(或者不能称之为“中介”),以高价兜售指标盈利,信息皆不可信。

  不管是经适房,还是限价房,都是为了照顾中低收入家庭、住房困难户的特殊种类房源。

  此前,经适房、限价房在全国各大一线主流城市都已大面积取消。主要原因在于,经适房属于半政策半市场,所以在流程之中存在一定的“套利”空间,这也是经适房的存废一直饱受争议的原因。而限价房本来就是一种限价格限套型(面积)的商品房,是限制高房价的一种临时性举措。

  安置房产品,在大西安范围之内,更是属于一种“亚健康”产品,为什么这么说呢?因为,安置房分为两种,一种是开发商通过土地招拍挂市场拍得的居住性质土地,来建造安置房,这种产品是五证齐全可以用来交易的,房价必然也不会低;另一种是,土地性质为划拨用地的产品,这种产品就是我们平时说的小产权房,而这种房子在目前西安的政策里是无法获得交易权利的。

  但此次西咸发布关于《西咸新区公有住房、安置房、限价商品房、经济适用住房上市交易管理实施细则》公示并征求意见的公告,与西安已经取消经适房、限价房,推出共有产权房的政策大相径庭,这说明西安、西咸在政策上存在差异。

  西咸的经适房是否会重蹈覆辙,成为一条灰色利益链条,这都不得而知,我们在这里不进行猜测。当然,西咸在这个阶段推出这样的政策,一是说明西咸市场存在需求,二也说明了西咸对人口资源的需求非常迫切。

  总的来说,这是一项很好的政策,具体能走多远、走成什么样,关键看落地执行,不要急着鼓掌,也不要急着质疑,让子弹再多飞一会儿。

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