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业委会私自签订收益分配协议 业主能否行使撤销权?

业委会私自签订收益分配协议 业主能否行使撤销权?
2020年11月16日 15:20 新浪网 作者 房天下

  业委会私自签订收益分配协议,业主能否行使撤销权?业主委员会与开发商签订的物业设施收益分配协议本质上是业主委员会就小区共同管理的重大事项作出决定的一种表现形式,如果该协议的签订程序违反法律,或内容侵犯了业主合法权益,则其应属于业主撤销权的适用范围。

  【案情】

  2013年9月2日,A开发公司(甲方)与B业主委员会(乙方)签订了《D小区物业用房、临时门面使用分配协议》(以下简称协议),主要内容有:小区物业管理用房及小区所有门岗由乙方使用,如有收益归业主所有;小区9个临时门面由甲方使用,其9个门面收益归甲方所有;若遇物业用房,门岗和临时门面拆迁,拆迁补偿金等所有收益甲乙双方按各自50%的比例进行分配。B业主委员会签署该协议并未经业主代表大会决议或获得业主大会授权,直到2014年10月B业主委员会将协议公示,李某等业主才知晓该协议内容。原告李某等业主认为被告B业主委员会与被告A公司签署的协议侵害了业主的合法权益,请求法院撤销该协议。

  一审法院认为,在业主撤销权纠纷中,业主享有的撤销权仅限于业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益,协议是不属于业主撤销权范围的,故驳回了原告的诉讼请求。二审法院认为,本案B业主委员会与A公司签订的协议,本质上是B业主委员会作出决定的一种表现形式,属于业主撤销权适用范围。该协议内容显然侵害了业主合法权益,故判决予以撤销。

  【分歧】

  物权法第七十八条规定:业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。就业主撤销权的适用范围而言,单从上述法律规定看,应该是侵害业主合法权益的业主大会或业主委员会就小区共有和共同管理重大事项而作出的决定。然而司法实践中,有很多新情况发生,使得对业主撤销权适用范围的理解出现不同的观点。

  一种观点认为,本案被告A公司系D小区的开发商,并非小区业主委员会,故A公司不是本案的适格被告。依据物权法第七十八条第二款之规定,在业主撤销权纠纷中,业主享有的撤销权仅限于业主大会或者业主委员会就小区共有和共同管理作出的决定侵害业主合法权益的情形。而本案原告李某等请求法院撤销的内容是被告B业主委员会与被告A公司签署的协议。因本案中协议仅仅是被告B业主委员会签署的一项合同,而并非被告B业主委员会就小区共有和共同管理所作出的决定,因而并不属于业主撤销权适用的范围。

  另一种观点认为,对业主委员会的性质和法定职责要准确理解,物权法第七十八条第二款规定业主大会或业主委员会作出决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销,而对业主撤销权适用范围的理解不能过于机械。法律赋予业委会的职责是有限的,除非业主大会有授权,业委会无权作出对业主权益具有重大现实影响的决定,因为业委会本质上仅是业主大会决议的执行机构。就本案而言,业主委员会与开发商签订的物业设施收益分配协议本质上是业主委员会就小区共同管理的重大事项作出决定的一种表现形式,如果该协议的签订程序违反法律,或内容侵犯了业主合法权益,则其应属于业主撤销权的适用范围。

  【评析】

  业委会私自签订收益分配协议业主可行使撤销权

  笔者赞同上述第二种观点,即协议是D小区业主委员会就小区共有和共同管理作出决定的一种具体表现形式,如果协议内容侵害业主权益,则其应属于业主撤销权的适用范围。

  业主撤销权的特性

  其一,传统民法理论认为,撤销权在性质上属于形成权。所谓形成权,是指权利人仅依其单方之意思表示即可使民事法律关系变更或消灭的权利。而业主撤销权所要撤销的是业主大会或业主委员会所作出的决定,所涉及的是多数人的利益,这必然应该是十分慎重的,不能单凭个别人的意志就可以决定,因此物权法并未赋予业主对业主大会或业主委员会决定直接撤销的权利,而必须经由人民法院审查该决定是否侵害了业主的合法权益,再作出是否撤销的判决。因此业主撤销权不属于传统民法所指的形成权。

  其二,业主撤销权具有请求权的性质。笔者认为,业主撤销权,实质上是业主对自己的合法权益,包括物权、债权、知识产权等,在受到业主大会或业主委员会决定侵害时的侵害排除请求权的一种具体体现。当这种侵害排除请求权直接行使遭到拒绝后,法律赋予业主可以通过司法途径获得救济的权利。因此,业主撤销权,实质上是一种侵害排除请求权,具有请求权的性质。

  其三,也是最具有实践意义的一点,业主撤销权与我国民法中明确规定的债权人撤销权、合同撤销权相比,也有其特殊之处。因为业主撤销权属于集体成员撤销权之一,是集体成员中的个体或部分个体对侵害其权益的集体决定进行抗辩的一种方式。物权法设立业主撤销权,是为了防止业主大会或者业主委员会滥用权利作出决定侵害业主合法权益。

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